Gayrimenkulde Geçit Hakkı Rehberi Geçit hakkı belirli taşınmazlar arasında kurulan irtifaktır; yararlanan/yükümlü parsel, kapsam, güzergâh/açıklama ve koşulları kayıttan doğrulayın, sadece fiili yola güvenmeyin. Fiili erişim ile hukuki erişim farklıdır; komşu araziden kullanılan yol tescilli/uygulanabilir hak yoksa güvencesiz olabilir.
İrtifakın yapılaşma, mahremiyet, bakım ve satışa etkisini iki parsel için değerlendirin; erişim alımın temeli ise tescil teyidini kapanış koşulu yapın.
Kadastro ve uygulanabilir imar durumu
TKGM Parsel Sorgu parselin yerini ve bazı verilerini görmek için yararlıdır, fakat sınır uyuşmazlığında kadastro belgelerinin veya resmî tespitin yerine geçmez. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın. İmar incelemesinde üst ölçekli plan, 1/1000 uygulama imar planı ve parselin gerçek imar durumu birbirinden ayrılmalıdır; ilandaki “konut alanı” ifadesi yeterli değildir. Kullanım kararı, yükseklik, yoğunluk veya yapı hakkı, çekme mesafeleri, yol ve kamu alanı etkileri ile askıdaki ya da yeni plan değişiklikleri kontrol edilir.
Alan, sınır, cins veya geçit hakkı değiştiyse sonuç ticari haritayla değil TKGM, belediye ve ilgili teknik belgelerle mutabık hale getirilir. Sonuç, alıcı adına gerçekte neyin tescil edileceğini veya taşınmazla birlikte hangi kısıtların devam edeceğini etkileyebilir; bu nedenle basit yazım hatası sayılmaz. Arazi incelemesi ada/parsel, sınırlar ve kadastro kayıtlarından başlar; ardından yetkili idarenin imar ve yapılaşma durumuna geçilir. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum.
Taşınmaz kimliği ve güncel sicil
Web Tapu satış, ipotek ve intikal gibi işlemlere başvuru imkânı verir; fakat eski sicil çıktısını güncel kanıta dönüştürmez. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın. Temsilci varsa temsil belgesi, taraf kimliği, yetkinin kapsamı ve işlem türü birlikte kontrol edilir. Bağımsız bölüm, pay, malik veya yeni bir takyidat değişirse ödeme ya da tamamlama öncesi dosya yeniden mutabık hale getirilmelidir.
TKGM’deki güncel tapu sicili, malik ve taşınmazın ispatında başlangıç noktasıdır; eski bir tapu fotokopisi veya ilan metni bunun yerine geçmez. Sonuç, alıcı adına gerçekte neyin tescil edileceğini veya taşınmazla birlikte hangi kısıtların devam edeceğini etkileyebilir; bu nedenle basit yazım hatası sayılmaz. Ad-soyad ve kimlik ya da tüzel kişi bilgileri, il, ilçe, mahalle, ada/parsel ve varsa bağımsız bölüm numarası birbiriyle eşleştirilmelidir. Önemli bir taahhütten önce ipotekler, hacizler, şerhler, irtifaklar ve diğer kısıtlamalar okunmalıdır. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum.
Bağımsız bölüm ve arsa payı
Arsa payı biçimsel bir sayı değildir; mülkiyet yapısının parçasıdır ve hakları, bazı oylamaları, ortak yüklerin dağılımını ve yeniden geliştirme sürecini etkileyebilir. Bağımsız bölüm veya pay hatası, incelenen daire ile hukuken devredilecek birimi ayırabilir. Sicil; bağımsız bölüm planı, proje tanımı, fiili kullanım ve yönetim planıyla karşılaştırılmalıdır; kapı numarası tek başına yeterli değildir. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum.
Kat mülkiyetli yapılarda üç unsur ayrı tutulmalıdır: kaydın Kat İrtifakı mı Kat Mülkiyeti mi olduğu, bağımsız bölüm numarası ve arsa payı. Sonuç, alıcı adına gerçekte neyin tescil edileceğini veya taşınmazla birlikte hangi kısıtların devam edeceğini etkileyebilir; bu nedenle basit yazım hatası sayılmaz. TKGM işlemlerinde kat mülkiyetine geçiş, yapı kullanma izin belgesi dâhil belgelerle bağlantılıdır; bu nedenle yalnız kat irtifakı bulunması yapının tamamlandığını veya iskan bulunduğunu kendiliğinden kanıtlamaz. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın.
Değerleme geçerliliği ve taşınmaz kimliği
TKGM, 9 Aralık 2024’ten önce düzenlenen değerleme raporlarının üç aylık geçerlilik süresi bulunduğunu, bu tarihten sonra düzenlenen Tutar Tespit Belgesinin ise altı ay geçerli olduğunu açıklar; taşınmazda veya başvuruda değeri etkileyen değişiklikler yeni çalışma gerektirebilir. TCMB konut fiyat endeksleri piyasa hareketi için bağlam sağlar, tek bir bağımsız bölümün değerini vermez. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum. İnceleme tarihi, rapor tarihi, yöntem ve emsaller, yasal-fiili alan, kısıtlar ve varsayımlar ayrı okunmalı; tek değer rakamı tapu, imar veya bina durumu kontrolünün yerine geçmemelidir.
Değerleme raporu amacı, tarihi ve taşınmaz kimliği dışında kullanılmamalıdır. Taşınmaz numarası, ada/parsel, bağımsız bölüm numarası ve açıklama işlemle eşleştirilir; gerekli olduğu durumda değerleme kuruluşunun SPK çerçevesindeki yetkisi kontrol edilir. Sonuç, alıcı adına gerçekte neyin tescil edileceğini veya taşınmazla birlikte hangi kısıtların devam edeceğini etkileyebilir; bu nedenle basit yazım hatası sayılmaz. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın.
Geçit hakkı hem hukuki güzergâhla hem fiilen kullanılan yolla eşleşmelidir
Komşuların kullandığı toprak yol, kapı veya patika tek başına kalıcı geçit hakkını ispatlamaz. Sicilde kayıtlı irtifak olup olmadığını, yararlanan ve yükümlü parselleri ve hakkın kapsamını okuyun; sonra hukuki tanımı kadastro haritası ve sahada fiilen kullanılabilen güzergâhla karşılaştırın. Kamu yoluna erişim başka malikin arazisine bağlıysa konu kullanım, yeniden satış ve finansman bakımından önemli olabilir ve arsa/villa alımından önce çözülmelidir. Kayıtlı özel geçit hakkını kamu yolundan ve yalnız fiilî kullanımdan doğan gayriresmî patikadan ayırın; fotoğraf ve saha incelemesi fiziksel gerçeği, sicil ve kurucu belge ise hakkın varlığını ve kapsamını gösterir.