Türkiye'de gayrimenkul due diligence: sıralı ve kanıta dayalı kontrol listesi
Gayrimenkul due diligence tek bir belge veya son aşamada verilen “uygun” damgası değildir. Ne satın alındığını, kimin satabileceğini, hangi kısıtlamaların bulunduğunu, fiziksel taşınmazın hukuki dosyayla uyuşup uyuşmadığını, hangi yükümlülüklerin kaldığını ve fiyat ile ödeme yapısının savunulabilir olup olmadığını kanıtlayan sıralı kontroldür. En verimli yöntem önce taşınmaz kimliği ve yetkiyi, sonra tapu kısıtlarını, imar/bina belgelerini, fiziksel durumu, yönetim ve işletme maliyetlerini, en sonunda ödeme ve kapanışı çözmektir. Böylece alıcı satıcının doğru varlığı devredebileceğini doğrulamadan mobilya ve bitiş pazarlığına zaman harcamaz.
1. Taşınmaz kimliğini kesinleştirin
İl, ilçe, mahalle, ada/parsel ve kat mülkiyetinde bina/blok, kat ve bağımsız bölüm bilgilerini kaydedin. Bu kimlikleri güncel tapu, onaylı mimari proje, varsa değerleme ve fiziksel daire arasında eşleştirin. Pazarlama adı, geliştirici stok kodu ve kapı numarası hukuki kimlikten farklı olabilir. Görülen daire tescilli bağımsız bölüme izlenemiyorsa kontrol kapanmış değildir. Arsada Parsel Sorgu kimlik için yararlıdır; kesin sınır veya tecavüz önemliyse uygun teknik çalışma gerekir.
2. Malik ve temsil yetkisini doğrulayın
Kayıtlı maliki ve pazarlığı yapan kişinin kimliğini kontrol edin. Temsilci varsa vekâletname yapılacak fiili işlem için okunur. Şirket satıcıda şirket kimliği ve güncel temsil yetkisi doğrulanır. Emlak işletmesi ilan vermeye yetkili olabilir ama tapu devri imzalama veya satış bedelini alma yetkisi bundan otomatik doğmaz. Ticaret Bakanlığı EİDS sistemi kendi kapsamındaki ilan yetkisini doğrulamaya yardım eder; satış yetkisi ise mülkiyet ve temsil belgeleriyle ayrıca ispatlanır.
3. Güncel sicil ve takyidatı inceleyin
İpotek, haciz, şerh, irtifak, intifa ve diğer önemli kayıtlar güncel sicilden incelenir. Her kaydın hak sahibi, hukuki dayanağı ve etkisi belirlenir. Satıcı ipotek veya haczi kaldıracağını söylüyorsa, buna bağlı ödeme yapılmadan önce terkin mekanizması ve kanıtı yazılı hale getirilir. Eski tapu görseli yeterli değildir; kayıt işlem boyunca değişebilir. Yabancı alıcıda kişinin ve parselin edinim kısıtları da ayrıca kontrol edilir.
4. İmar, bina ve kat mülkiyeti belgelerini kontrol edin
Arsada yürürlükteki imar planı ve izinli kullanım yetkili idareden öğrenilir; kadastro haritası yapılaşma hakkını kanıtlamaz. Binada yapı ruhsatı ile yapı kullanma izin belgesi ayrılır. Balkon kapatma, daire birleştirme veya kullanım değişikliği varsa fiziksel durum onaylı projeyle karşılaştırılır. Kat irtifakı/kat mülkiyeti, yönetim planı, aidat hesabı ve onaylanmış büyük işler incelenir. Belgelerin her biri farklı soruya cevap verir.
5. Fiziksel ve teknik durumu inceleyin
Kesin daire gezilir; ıslak hacimler, pencere/kapı, zemin, duvar, ısıtma-soğutma, görülebilir elektrik ve tesisat ile ortak erişim incelenir. Kusurlar tarihli fotoğrafla kaydedilir. Bina yaşı tek başına güvenlik kararı değildir, yeni bina da kusursuz sayılmaz. DASK belirli zorunlu sigorta ilişkisini kanıtlar; deprem dayanım raporu değildir. AFAD tehlike bilgisi genel tehlikeyi gösterir ve yerel zemin etkileri dahil olmak üzere açıklanmış sınırları vardır. Yapısal şüphe uzman mühendislik kanıtı gerektirir.
6. İşletme yükümlülüklerini uzlaştırın
Aidat borcu, yönetim bütçesi, özel ek ödemeler, abonelikler, sigorta ve kullanım durumu kontrol edilir. Kiracılı taşınmazda kira sözleşmesi, depozito, ödeme geçmişi ve zilyetlik incelenir. Yatırımda reklam brüt getirisi yerine gerçekçi kira ve net işletme gideri hesaplanır. Düşük aylık aidat, onaylanmış çatı, cephe, asansör veya mekanik iş varken yanıltıcı olabilir. Yönetimden tarihli bağımsız bölüm bakiyesi ve ilgili kurul kararları alınmalıdır.
7. Fiyat, maliyet ve ödeme talimatını doğrulayın
Satın alma bedeli, kamu vergi/harçları, profesyonel hizmetler, finansman ve devir sonrası maliyetler ayrı kapanış tablosunda gösterilir. Fiyat gerçekten benzer taşınmazlarla karşılaştırılır; resmî piyasa endeksleri yalnızca bağlamdır. Satıcının banka hesabı teyit edilir ve son dakika değişiklik bağımsız yoldan doğrulanır. Yabancı gerçek kişilerde güncel kuralların gerektirdiği DAB ve banka süreci uygulanır. Vatandaşlık işlemleri ek değerleme, banka ve şerh kanıtı gerektirir.
8. Açık bulguları sözleşme şartına dönüştürün
Due diligence her taşınmazın kusursuz olmasını değil, önemli konuların anlaşılmış ve tahsis edilmiş olmasını gerektirir. İpotek terkini, eksik izin, kiracının çıkışı, onarım, belge düzeltme veya eşya teslimi sorumlu taraf, tarih ve kapanış kanıtı bulunan şart olmalıdır. Sorun makul biçimde giderilemiyor ve fiyat indirimi de alıcıyı korumuyorsa doğru sonuç işlemi yapmamak olabilir.
9. Kapanış günü yeniden kontrol ve arşiv
Devirden hemen önce değişebilen unsurlar yeniden doğrulanır: güncel takyidat, satıcı veya temsilci yetkisi, belge geçerliliği, ödeme ayrıntıları ve doğru bağımsız bölüm. Tescilden sonra nihai tapu, banka kayıtları, uygulanıyorsa DAB, değerleme, izinler, yönetim belgeleri, inceleme ve teslim kayıtları saklanır. İyi dosya yeniden üretilebilirdir; başka bir uzman hangi kaynağın hangi soruyu cevapladığını, hangi istisnanın bulunduğunu ve hangi belgeyle kapandığını görebilmelidir.