ROI ve IRR: Zaman İçinde Getiri
ROI basit kâr-sermaye karşılaştırması içindir; nakit akışları yıllara yayıldığında veya ek sermaye gerektiğinde IRR kullanılır. Nakit zamanlamasını bilmeden iki oran da anlamlı değildir.
Dersi uygulaOkumadan incelenebilir yatırım kararına
Karar döngüsüne göre düzenlenmiş 30 uygulamalı ders: getiri ölçümü, nakit akışı, risk testi, değerleme, durum tespiti ve yatırım sonrası izleme. Her ders ilgili JUANA aracına bağlanır.
1. Sermaye ve Getiri Temelleri
NPV ve İskonto Oranı
Net bugünkü değer gelecekteki nakit akışlarını bugünkü değere çevirir. İskonto oranı sermaye maliyeti, risk ve alternatifleri yansıtmalı; sonucu güzelleştirmek için seçilmemelidir.
Dersi uygulaNakit Akışı ve Kâr
Proje muhasebe olarak kârlı görünürken stok, alacak, taksit veya vergi nedeniyle nakit tüketebilir. Kâğıt üzerindeki kâr ile borç servisi ve yeniden yatırım için mevcut nakdi ayırın.
Dersi uygulaCAPEX, OPEX ve İşletme Sermayesi
Varlık satın alma/kurulum maliyeti, tekrarlayan işletme giderleri ve faaliyet döngüsünü finanse eden işletme sermayesi ayrı hesaplanmalıdır. İşletme sermayesini atlamak ciddi bir fizibilite hatasıdır.
Dersi uygulaBaşabaş ve Katkı Marjı
Başabaş yalnızca yatırılan sermayenin ne zaman geri döndüğü değildir; sabit giderleri karşılamak için gereken birim, geceleme, sözleşme veya ton miktarıdır. Birim katkı marjından başlayın.
Dersi uygulaDSCR ve Borç Finansmanı
Borç kullanıldığında esas soru, temkinli senaryoda faaliyet nakdinin anapara ve faizi karşılayıp karşılamadığıdır. Zayıf DSCR iyi bir varlığı kırılgan bir finansman yapısına dönüştürebilir.
Dersi uygula2. Risk ve Belirsizlik
Senaryo Analizi
En az temkinli, baz ve olumlu senaryo kurun; talep, fiyat, maliyet ve zamanlamada neyin değiştiğini açıkça gösterin. Senaryo üç farklı ROI sayısından ibaret değildir.
Dersi uygulaHassasiyet Analizi
Sonucu en çok neyin etkilediğini görmek için değişkenleri tek tek değiştirin: doluluk, fiyat, verim, hammadde maliyeti, CAC veya uygulama süresi. Durum tespitini gerçek sürücülere yönlendirin.
Dersi uygulaStres Testi
Gelir düşüşü, maliyet artışı, gecikme, pahalı finansman ve daha düşük çıkış fiyatı gibi şokları birlikte test edin. Amaç geleceği bilmek değil güvenlik marjını görmektir.
Dersi uygulaKur ve Enflasyon Riski
Getiriyi yalnız sözleşme para biriminde değil servetinizi koruduğunuz para biriminde ölçün. Nominal fiyat artışını reel getiriden ayırın ve gelir-gider kur maruziyetini haritalayın.
Dersi uygulaFırsat Maliyeti
Yalnız yatırım kâr ediyor mu diye sormayın; benzer risk, likidite ve süreye sahip alternatiflerden daha iyi mi diye sorun. Likit olmayan varlıkta sermayeyi kilitlemenin görünmeyen bir maliyeti vardır.
Dersi uygulaRiske Göre Düzeltilmiş Getiri
Daha yüksek getiri otomatik olarak daha iyi yatırım değildir. Getiriyi aşağı yön riski, oynaklık, likidite, kişi/müşteri/lisans bağımlılığı ve veri kalitesiyle birlikte değerlendirin.
Dersi uygulaLikidite ve Çıkış Planı
Satın almadan önce kime, ne kadar sürede ve hızlı satışta hangi iskonto ile satabileceğinizi sorun. Çıkış planı alıcı, belge, vergi, finansman ve satış maliyetini kapsar.
Dersi uygula3. Varlık ve Sektör Ekonomisi
Üç Değerleme Yaklaşımı
Gelir, piyasa emsali ve ikame maliyeti yöntemlerinin ne zaman kullanılacağını bilin. Tek bir çarpan her varlığa uymaz; kiralık mülk, fabrika, teknoloji şirketi ve arsanın değer sürücüleri farklıdır.
Dersi uygulaGayrimenkul Getirisi: Brüt ve Net
Brüt getiri yalnız başlangıçtır. Net getiri boşluk, aidat, bakım, yönetim, sigorta, vergi ve düzenli giderleri düşer. Değer artışı kira gelirinden ayrı modellenmelidir.
Dersi uygulaArsa Geliştirme Ekonomisi
Arsayı yalnız m² fiyatıyla karşılaştırmayın. Yapılabilir alan, emsal, altyapı, inşaat ve finansmanı hesaplayıp toplam maliyeti GDV ve güvenlik marjıyla karşılaştırın.
Dersi uygulaŞirket Değerleme ve EBITDA
Tek seferlik kalemleri çıkarıp ortak giderlerini normalize ederek EBITDA’yı yeniden kurun; ardından nakit akışı, işletme sermayesi, borç ve müşteri yoğunluğunu inceleyin. Çarpan tek başına değerleme değildir.
Dersi uygulaÜretimde Birim Ekonomi
Fabrikada satılabilir üretim, kapasite kullanımı, hammadde, enerji, işçilik, fire ve işletme sermayesinden başlayın. Yüksek teorik kapasite talep veya kârlılık kanıtı değildir.
Dersi uygulaOteller: ADR, RevPAR ve Doluluk
Otel yalnız gayrimenkul değeriyle ölçülmez. Doluluk, ADR, RevPAR, sezon, komisyon, personel, enerji, yiyecek ve yenilemeleri birlikte izleyin.
Dersi uygulaTarım: Verim, Su ve Pazar
Her ürün için geçerli tek hektar getirisi yoktur. Verim, olgunlaşma yılı, su kalitesi ve maliyeti, sınıflandırma, kayıp, soğuk zincir, paketleme ve satış kanalını inceleyin.
Dersi uygulaTeknoloji: CAC, LTV ve MRR
Yazılımda kullanıcı büyümesi yeterli değildir. CAC, tutundurma, tekrar gelir, brüt marj, churn, CAC geri ödeme ve nakit yakma oranını inceleyin.
Dersi uygula4. Uygulama, Yapı ve Durum Tespiti
Çok Katmanlı Durum Tespiti
Durum tespiti yalnız belge listesi değildir. Hukuki, mali, vergi, ticari, operasyonel, teknik ve gerektiğinde çevresel incelemeyi ayırıp her bulguyu fiyat veya koşullara bağlayın.
Dersi uygulaHukuk, Vergi ve Düzenleme
Vergi sonrası getiri başlık getiriden daha önemlidir. Şirket yapısı, varlık türü, vergi mukimliği, KDV, temettü, işgücü ve ruhsatlar ekonomiyi değiştirebilir; güncel kurallar doğrulanmalıdır.
Dersi uygulaTeşvikler ve Yatırım Bölgeleri
Teşviki garanti kâr saymayın. Arsa veya şirket yapısını seçmeden önce sektör, konum, ölçek, makine ve ihracat uygunluğunu kontrol edin; OSB, serbest bölge veya teknopark ekonomiyi değiştirebilir.
Dersi uygulaİşlem Yapısı ve SPV
Aynı fırsat varlığı doğrudan almak, şirket hissesi almak, SPV kullanmak veya ortaklığa girmekle tamamen değişebilir. Kontrol, sorumluluk, teminat, nakit dağıtımı ve çıkışı inceleyin.
Dersi uygulaLOI ve Şart Müzakeresi
Fiyat tek şart değildir. Ödeme yapısı, garanti, kapanış öncesi bilgi, tazmin, finansman koşulu, inceleme hakkı, rekabet yasağı ve sözleşme devrini müzakere edin.
Dersi uygula5. Kanıt, Yönetişim ve Karar
Veri Odası ve Kanıt Kalitesi
Her belge aynı değerde değildir. Veriyi resmi kaynak, orijinal belge, banka kaydı, sözleşme, operasyon kaydı, üçüncü taraf teyidi veya planlama varsayımı olarak sınıflandırın.
Dersi uygulaYatırım Sonrası İzleme
Karar kapanışta bitmez. Aylık/çeyreklik KPI, bütçe-gerçekleşen, likidite, borç, bakım, sözleşme, doluluk veya verimlilik izlenmeli; müdahale ve çıkış eşikleri önceden tanımlanmalıdır.
Dersi uygulaKırmızı Bayraklar ve Karar Disiplini
Gereksiz aciliyet, garanti kâr, doğrulanamayan veri, inceleme sırasında değişen anlatı ve aşırı müşteri/tedarikçi yoğunluğu güveni düşürür. Kapanış baskısından önce vazgeçme koşullarını yazın.
Dersi uygulaYatırım Notu ve Nihai Karar
Karardan önce en az bir sayfa yazın: yatırım tezi, neden şimdi, sermaye, getiri, üç büyük risk, doğrulanmamış veriler, temkinli senaryo, çıkış ve vazgeçme şartları. Yazmak tutarsızlıkları görünür kılar.
Dersi uygulaSektöre göre öğrenme yolları
Temel derslerle başlayın, sonra sektör araştırmasına ve proje fizibilitesine geçin. Bu yollar 30 Akademi dersini tekrar kullanır; ince sayfalar oluşturmaz.
Gayrimenkul Yatırımı
Arsa ve Geliştirme
Sanayi ve Üretim
Tarım
Hayvancılık
Turizm ve Konaklama
Lojistik ve Depolama
Sağlık ve Medikal Turizm
Teknoloji ve Yapay Zekâ
Enerji ve Verimlilik
Franchise Yatırımı
Eğitim ve Öğretim
Madencilik ve Mineral İşleme
Geri Dönüşüm ve Döngüsel Ekonomi
E-Ticaret ve Dijital İhracat
Medya ve Dijital Prodüksiyon
FinTech
Endüstriyel Otomasyon ve AI
Altyapı ve Akıllı Şehirler
Oyun Sektörü
Denizcilik ve Yat Endüstrisi
Yaşam Bilimleri ve MedTech
Temel Formül Kütüphanesi
Formül girdileri kadar iyidir; aynı para birimi ve dönemle doğrulanabilir veri kullanın.
| Metric | Formula | Nasıl kullanılır |
|---|---|---|
| ROI | (Net Profit ÷ Invested Capital) × 100 | Basit kâr-sermaye karşılaştırması; zamanlamayı dikkate almaz. |
| NPV | Σ CFₜ/(1+r)ᵗ − Initial Investment | Gelecek nakit akışlarının iskonto edilmiş bugünkü değeri. |
| IRR | NPV = 0 | NPV’yi sıfıra getiren iskonto oranı. |
| Gross Yield | Annual Gross Income ÷ Asset Cost | Boşluk, bakım, yönetim ve vergi öncesi getiri. |
| Net Yield | Net Operating Income ÷ Total Capital | Varlığa bağlı işletme giderleri sonrası getiri. |
| Break-even Units | Fixed Costs ÷ Contribution per Unit | Sabit giderleri karşılayacak satış/doluluk hacmi. |
| DSCR | Operating Cash Flow ÷ Debt Service | Faaliyet nakdinin anapara ve faizi karşılama gücü. |
| LTV | Debt ÷ Asset Value | Borcun varlık değerine oranı; aşağı yön kaldıraç riskini gösterir. |
| Payback | Initial Capital ÷ Annual Net Cash Flow | Basit geri ödeme ölçüsüdür; NPV veya IRR’nin yerine geçmez. |
Hukuki ve piyasa bağlamı için resmi kaynaklar
Her teşvik veya istisna için nihai uygunluk; faaliyet, konum ve yatırım büyüklüğüne göre resmi, hukuki ve mali doğrulama gerektirir.
Invest in Türkiye — Investment GuideInvestment and Finance Office ↗Invest in Türkiye — Establishing a BusinessInvestment and Finance Office ↗Invest in Türkiye — Tax GuideInvestment and Finance Office ↗Invest in Türkiye — Legal GuideInvestment and Finance Office ↗Invest in Türkiye — Property & CitizenshipInvestment and Finance Office ↗Invest in Türkiye — Investment ZonesInvestment and Finance Office ↗T.C. Ministry of Trade — Free Zone AdvantagesRepublic of Türkiye Ministry of Trade ↗