Arsa Payı Oranı — Doğrulama Rehberi
Tapuda arsa payı olarak görülen oran, kat mülkiyeti veya kat irtifakı yapısı içinde bağımsız bölüme tahsis edilmiş ana taşınmaz payıdır. Dairenin net metrekaresiyle aynı şey değildir ve satış fiyatından hesaplanamaz. TKGM rehberleri arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olarak, konum ve büyüklük gibi unsurlar dikkate alınarak belirlendiğini ve bütün payların bağımsız bölümlere bağlanması gerektiğini açıklar. Bu nedenle alıcı oranı pazarlama verisi olarak değil, tapuda kayıtlı hukuki bir özellik olarak doğrulamalıdır.
Güncel tapu kaydından başlayın
Bağımsız bölümün arsa payı pay ve paydasını kayıtta göründüğü biçimde yazın. Ardından kaydın satın alınacak blok, kat ve bağımsız bölüm numarasına ait olduğunu teyit edin. Payda olmadan pay sayısının anlamı yoktur: 10/1000 ile 10/100 aynı hak değildir. Karşılaştırma için yüzdeye çevrilebilir; fakat işlem dosyasında esas kesir korunmalıdır.
Sonraki adım bağımsız bölüm ile kat mülkiyeti veya kat irtifakı projesi arasındaki ilişkiyi kontrol etmektir. TKGM açıklamalarına göre arsa payları bağımsız bölümlere bağlıdır ve payların tamamı bağımsız bölümlere dağıtılır. Satış belgesinde ayrıca “ek arsa payı” gibi bir hak sunuluyorsa bunun gerçekten tescilli bir hak mı yoksa ticari ifade mi olduğu sorulmalıdır. Arsa payı bağlı olduğu bağımsız bölümden bağımsız şekilde bir bonus gibi değerlendirilmemelidir.
Belgeleri görevlerini karıştırmadan karşılaştırın
Yönetim planı, proje listesi, değerleme raporu veya eski tapu örneği pay bilgisi içerebilir; ancak kayıtlı mevcut durumu güncel tapu kaydı gösterir. Eski belgeyle güncel kayıt arasındaki fark hukuki bir düzeltmeyle açıklanabilir veya çözülmemiş bir hatayı gösterebilir. Dosyada hangi belgenin daha yeni olduğu, hangi kurumun düzenlediği ve değişikliğin gerçekten tescil edilip edilmediği anlaşılmalıdır.
Arsa payını başka hakların kısa yolu olarak kullanmayın. Büyük arsa payı tek başına daha fazla net kullanım alanını, belirli otoparkı veya terasa özel kullanım hakkını kanıtlamaz. Ortak alan ve eklenti haklarının ayrı hukuki dayanağı vardır. Aynı şekilde aylık aidatın her durumda arsa payıyla aynı oranda dağıtıldığı varsayılmamalıdır; gider türü ve yönetim planı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde farklı sonuçlar doğurabilir.
Oran sıra dışı görünüyorsa
Sıra dışı oran otomatik olarak yanlış değildir. Aynı büyüklükte iki daire, konum, kat, cephe veya başka değer unsurları nedeniyle farklı arsa paylarına sahip olabilir. TKGM ayrıca ilk dağıtımın bağımsız bölüm değerlerine tam uygun yapılıp yapılmadığının denetiminin tapu müdürlüklerinin rutin görevi olmadığını belirtir. Bu nedenle “ne kayıtlıdır?” sorusu ile “ilk dağıtım hukuken doğru muydu?” sorusu birbirinden ayrılmalıdır; ikincisi farklı bir hukuki inceleme gerektirebilir.
Benzer dairelere göre çok büyük fark, proje belgesinde başka kesir görülmesi veya yenileme/yeniden yapılandırma sonrasında oran değişikliği bulunması daha ayrıntılı araştırma gerektirir. Satış temsilcisinin sözlü teyidi yerine tescil ve proje geçmişi istenmelidir.
Doğrulama sonucu
Güncel tapu kaydı, bağımsız bölüm kimliği ve ilgili resmi proje belgesi aynı kesri gösteriyor ve açıklanamayan yeni bir değişiklik bulunmuyorsa arsa payı doğrulanmış kabul edilebilir. Güncel kayıt açık fakat eski özel belge farklıysa her ikisini saklayıp kronolojiyi açıklayın. Güncel resmi kayıt ile proje arasında çözülmemiş uyuşmazlık varsa yetkili makam veya usulüne uygun düzeltme açıklığa kavuşturana kadar mesele kapanmış sayılmamalıdır.
Payın bağımsız bölümden ayrı devredilemeyeceğini unutmayın
TKGM açıklamalarında arsa payının bağımsız bölüme bağlı olduğu ve bağımsız bölüm devredildiğinde payın da birlikte geçtiği belirtilir. Bu nedenle satış görüşmesinde arsa payının bağımsız bir yatırım kalemi gibi anlatılması dikkatle ele alınmalıdır. Alıcı, kendi payının hangi bağımsız bölüme bağlı olduğunu ve devir belgesinde bu kimliğin değişmediğini doğrulamalıdır. Ayrıca aynı ana taşınmazdaki bütün payların toplam yapısının proje içinde anlaşılır olması, tek bir rakamı bağlamından koparmaktan daha sağlıklı bir kontroldür.
Resmi kaynaklar
- TKGM, Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti rehberi.
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu.