Arsa Payı Oranı — İnceleme İş Akışı
Arsa payı kontrolü, işlemin sonunda tek bir kesre bakmak yerine satın alma süreci boyunca izlenirse daha güvenilir olur. Amaç, alıcının satıcı tarafından gösterilen bağımsız bölümden farklı bir hukuki bölümün payıyla sözleşme imzalamasını önlemektir. İş akışı taşınmaz kimliğinin kesinleştirilmesiyle başlar, belge karşılaştırmasıyla devam eder ve devirden hemen önce yapılan güncel tapu kontrolüyle sona erer.
1. Payı incelemeden önce taşınmazı tanımlayın
İl, ilçe, mahalle, ada/parsel, blok, kat ve bağımsız bölüm numarasını toplayın. Aynı bölümün güncel tapu kaydını alın. Hukuki obje sabitlendikten sonra arsa payı kesrini kaydedin. Bu sıra önemlidir; yanlış bağımsız bölümden alınmış doğru bir oran, matematik hatası olmasa bile yanıltıcıdır.
2. Pay ve paydayı birlikte okuyun
Kesri tapuda yer aldığı biçimde yazın. Karşılaştırma tablosu kullanılıyorsa yüzdeye dönüştürülen değerin yanında orijinal kesri de koruyun. Yuvarlama, özellikle çok sayıda bağımsız bölümün olduğu projelerde farkı gizleyebilir. Daha sonra dosyayı inceleyen kişi resmi kayıttan aynı hesaplamayı yapabilmelidir.
3. Bağımsız bölümü onaylı projeyle eşleştirin
Mevcutsa kat mülkiyeti veya kat irtifakı projesinde aynı bağımsız bölümü bulun. TKGM rehberlerinde arsa payının bağımsız bölüme bağlı olduğu ve pay dağılımının hukuki yapının parçasını oluşturduğu açıklanır. Buradaki amaç mimari değerlemeyi yeniden yapmak değil, payın yanlış bir bağımsız bölüme bağlanıp bağlanmadığını ya da sonradan açıklanmayan bir değişiklik olup olmadığını tespit etmektir.
4. Başka oran gösteren her belgeyi tarihlendirin
Eski tapu, yönetim listesi, değerleme raporu veya geliştirici tablosu tarihsel bilgi içerebilir. Belgeleri kronolojik sıraya koyun. Eski oran değişmişse, bugünkü kesri yaratan tescil veya düzeltmeyi bulun. Özel tablo tapu kaydını geçersiz kılamaz; ancak ciddi bir resmi belge bağımsız bölüm eşleştirmesinde hata ihtimalini gösteriyorsa da göz ardı edilmemelidir.
5. Konuyu komşu başlıklardan ayırın
Bu iş akışı vergi, deprem riski veya DASK incelemesi değildir. Yalnızca payı anlamak için gerekli olduğunda birleştirme, ayırma veya proje tadilatı gibi komşu işlemlere bakılır. Her aşamada soru aynı kalır: alıcının edineceği bağımsız bölüme hukuken hangi arsa payı bağlıdır?
6. Önemli ödeme öncesinde çelişkiyi çözün
Sözleşmede yazan pay tapudan farklıysa satıcıdan farkın hukuki temelini isteyin. Düzeltme sözü varsa bunu somutlaştırın: hangi kurum, hangi belge, hangi hedef kayıt ve hangi tarih? Ödeme veya devir bu sonuç gerçekleşmeden yapılacaksa, alıcının hangi riski üstlendiği açıkça anlaşılmalıdır.
7. Kapanışta tekrar kontrol edin
Devir gününe yakın yeni bir tapu kaydıyla bağımsız bölüm kimliği ve payın değişmediğini doğrulayın. Kapanış kararında kullanılan kayıt, sözleşme sürümü ve proje belgesi birlikte saklanmalıdır.
8. Birleştirme ve ayırma geçmişini ayrıca kontrol edin
Bağımsız bölüm sınırları geçmişte değişmişse arsa payının satıcının anlattığı biçimde kendiliğinden değiştiğini varsaymayın. Birleştirme veya ayırma işleminin proje ve tescile nasıl yansıdığını gösteren resmi belgeyi inceleyin. Yeni fiziksel alan üzerinden kendiniz oran üretmek yerine, değişiklikten sonra hangi payın hangi bağımsız bölüme tescil edildiğini belirleyin.
İş akışı, güncel kayıttaki payın ilgili bağımsız bölüme ve proje geçmişine izlenebilir biçimde bağlanmasıyla tamamlanır. Bu zincir eksikse yalnızca mantıklı görünen bir kesir bulunması doğrulama için yeterli değildir.
9. Kapanış notunda kullanılan belgelerin tarihini yazın
İş akışının sonunda yalnızca “arsa payı uygun” demek yerine, hangi tarihli tapu kaydının ve hangi proje belgesinin kullanıldığını belirtin. Bu bilgi, devirden sonra eski bir ekran görüntüsüyle yeni bir kaydın karıştırılmasını önler. Satış süreci uzadıysa, aylar önce alınmış kayıt yerine yeni kayıtla tekrar kontrol yapılması gerekir. Böylece iş akışı, bir defalık kontrol değil, işlem tarihine kadar güncelliğini koruyan bir doğrulama zinciri haline gelir.
Resmi kaynaklar
- TKGM, kat mülkiyeti ve kat irtifakı rehberleri.
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu.
Ek sorular ve açıklamalar
arsa payı doğrulaması kontrolünde hangi tanımlayıcılar eşleşmelidir?
Kontrol zinciri: güncel sicil → bağımsız bölüm no → arsa pay/payda → ana taşınmazdaki toplam paylar → Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti kuruluş belgeleri. Toplam veya dağılım tutarsız görünüyorsa sicil ya da yetkili merci açıklamadan orana güvenmeyin. Kontrol zinciri: güncel sicil → bağımsız bölüm no → arsa pay/payda → ana taşınmazdaki toplam paylar → Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti kuruluş belgeleri. Toplam veya dağılım tutarsız görünüyorsa sicil ya da yetkili merci açıklamadan orana güvenmeyin. Bu rehber, kanıtı özellikle arsa payı doğrulaması için 2. inceleme odağından uygular; sonuç başka bir bağımsız bölümden genellenmemeli, aynı taşınmaza bağlanmalıdır.
arsa payı doğrulaması içindeki hangi uyuşmazlık öncelikle araştırılmalıdır?
Kontrol zinciri: güncel sicil → bağımsız bölüm no → arsa pay/payda → ana taşınmazdaki toplam paylar → Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti kuruluş belgeleri. Toplam veya dağılım tutarsız görünüyorsa sicil ya da yetkili merci açıklamadan orana güvenmeyin. Kontrol zinciri: güncel sicil → bağımsız bölüm no → arsa pay/payda → ana taşınmazdaki toplam paylar → Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti kuruluş belgeleri. Toplam veya dağılım tutarsız görünüyorsa sicil ya da yetkili merci açıklamadan orana güvenmeyin. arsa payı doğrulaması için 2. incelemede güncel resmî kayıt, tarihi ve sonuca esas tanımlayıcılar dosyada saklanmalıdır.
Bu uyuşmazlığı hangi kanıt kapatır — arsa payı doğrulaması kapsamında?
Kontrol zinciri: güncel sicil → bağımsız bölüm no → arsa pay/payda → ana taşınmazdaki toplam paylar → Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti kuruluş belgeleri. Toplam veya dağılım tutarsız görünüyorsa sicil ya da yetkili merci açıklamadan orana güvenmeyin. Kontrol zinciri: güncel sicil → bağımsız bölüm no → arsa pay/payda → ana taşınmazdaki toplam paylar → Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti kuruluş belgeleri. Toplam veya dağılım tutarsız görünüyorsa sicil ya da yetkili merci açıklamadan orana güvenmeyin. arsa payı doğrulaması için 2. incelemede çözülmemiş uyuşmazlık, yetkili kayıt veya kurum çözene kadar işlem şartı olarak kalır.