دليل سير عمل نسبة حصة الملكية

نسبة حصة الملكية — مسار التحقق أثناء العناية الواجبة

تكون مراجعة arsa payı أكثر موثوقية عندما تتبع مراحل الصفقة بدل أن تُترك لفحص سريع في النهاية. الهدف هو منع المشتري من توقيع عقد على وحدة مستقلة تختلف حصتها المسجلة عن الوحدة التي قدمها البائع. يبدأ المسار بتثبيت هوية العقار، ثم مقارنة المستندات، وينتهي بإعادة فحص الطابو قرب إتمام نقل الملكية.

1. ثبّت هوية العقار قبل تحليل الحصة

اجمع الولاية والقضاء والحي والـada/parsel والبلوك والطابق ورقم الوحدة المستقلة. احصل على القيد الحالي للوحدة. بعد تثبيت الشيء القانوني فقط، انسخ كسر الـarsa payı من القيد. ترتيب الخطوات مهم لأن مقارنة حصة صحيحة مأخوذة من وحدة خاطئة تعطي نتيجة مضللة مهما كان الحساب دقيقًا.

2. اقرأ البسط والمقام معًا

اكتب الحصة كما هي مسجلة، دون حذف المقام أو تقريب النسبة. إذا استُخدم جدول حسابي للمقارنة، احتفظ بالكسر الأصلي إلى جانب أي تحويل إلى نسبة مئوية. الهدف أن يستطيع شخص آخر مراجعة المستند الرسمي والوصول إلى النتيجة نفسها دون تخمين طريقة الحساب.

3. اربط الحصة بالمشروع

عند توفر المشروع المعتمد، راجع الوحدة المستقلة نفسها في مستندات تأسيس الملكية الطابقية أو الارتفاق الإنشائي. توضح إرشادات TKGM أن حصة الأرض جزء من البنية التي تربط الوحدات المستقلة بالعقار الرئيسي. المقصود هنا ليس إعادة تقييم كل شقة هندسيًا، بل التأكد من عدم وجود خلط بين وحدة وأخرى أو تغيير غير موثق في الحصة.

4. حقق في كل وثيقة تحمل نسبة مختلفة

قد يكون الطابو القديم أو سجل الإدارة أو تقرير التقييم أو جدول المطور وثيقة تاريخية. ضع المستندات بترتيب زمني. إذا تغيرت الحصة، حدد التسجيل أو التصحيح الذي أنتج الوضع الحالي. لا تستخدم ملفًا خاصًا لتجاوز قيد الطابو، وفي المقابل لا تتجاهل مستندًا رسميًا جديًا يشير إلى أن رقم الوحدة المستقلة نفسه ربما تم ربطه خطأ بالسجل.

5. افصل الحصة عن المسائل المجاورة

هذا المسار ليس تدقيقًا عامًا للعقار؛ فلا يحسب الضرائب ولا يقيم الخطر الزلزالي ولا يغطي تأمين DASK. لكنه قد يشير إلى موضوع مجاور إذا كان ضروريًا لفهم الحصة، مثل دمج وحدتين أو تقسيمهما قانونيًا أو تعديل مشروع أدى إلى تغيير هوية الوحدة. يبقى السؤال المحدد دائمًا: ما الحصة القانونية المرتبطة بالوحدة التي سيكتسبها المشتري؟

6. عالج التعارض قبل الدفعات المهمة

إذا ذكر عقد البيع حصة تختلف عن قيد الطابو، اطلب من البائع تحديد الأساس القانوني. وإذا وُعد بتصحيح، حوّل الوعد إلى شرط محدد: من الجهة التي ستنجزه؟ ما المستند الذي يثبت اكتماله؟ وهل يكون الدفع أو نقل الملكية مشروطًا به؟ لا يكفي تعديل رقم في العقد إذا بقيت المشكلة في السجل بلا تفسير.

7. أعد الفحص عند الإغلاق

استخدم قيدًا حديثًا عند أو قرب يوم نقل الملكية للتأكد من أن هوية الوحدة والحصة لم تتغيرا. احتفظ بنسخة القيد التي بُني عليها قرار الإغلاق مع نسخة العقد والمشروع المعتمد المستخدم في المقارنة.

ينتهي المسار عندما يمكن تتبع الحصة من الوحدة المستقلة في القيد الحالي إلى مستندات المشروع والتاريخ المسجل، مع تفسير أي تغير سابق. إذا كانت هذه السلسلة ناقصة، فلا يصح اعتبار الحصة متحققة لمجرد ظهور كسر يبدو منطقيًا على إحدى الأوراق.

8. افحص أثر أي دمج أو تقسيم للوحدات

إذا تغيرت حدود الوحدات المستقلة في المبنى، لا تفترض أن الحصة انتقلت آليًا بالطريقة التي يصفها البائع. راجع المستند الرسمي الذي يوضح إعادة التكوين، لأن دمج وحدتين أو تقسيم وحدة قد يتطلب تحديثًا في المشروع والتسجيل. ويجب أن يبقى هدف الفحص محددًا: معرفة الحصة المسجلة للوحدة بعد التغيير، لا محاولة استنتاجها من المساحة الجديدة أو من الاستخدام الفعلي وحده.

المصادر الرسمية

• TKGM — إرشادات Kat Mülkiyeti وKat İrtifakı.
• القانون رقم 634 للملكية الطابقية.

أسئلة إضافية وإجابات تفصيلية

ما المعرفات التي يجب أن تتطابق عند فحص حصة الأرض Arsa Payı؟

اجعل التحقق على مراحل: القيد الحالي → رقم الوحدة المستقلة → بسط/مقام حصة الأرض → مجموع حصص المبنى → مستندات تأسيس Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti. إذا كان مجموع الحصص أو توزيعها غير منطقي أو اختلفت الوثائق، أوقف الاعتماد على النسبة حتى يتم تفسيرها من السجل أو الجهة المختصة. اجعل التحقق على مراحل: القيد الحالي → رقم الوحدة المستقلة → بسط/مقام حصة الأرض → مجموع حصص المبنى → مستندات تأسيس Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti. إذا كان مجموع الحصص أو توزيعها غير منطقي أو اختلفت الوثائق، أوقف الاعتماد على النسبة حتى يتم تفسيرها من السجل أو الجهة المختصة. يطبق هذا السجل هذه الأدلة تحديدًا على حصة الأرض Arsa Payı، ويجب ربط النتيجة بالعقار نفسه لا تعميمها من وحدة أخرى.

ما أهم تعارض يجب التحقيق فيه ضمن حصة الأرض Arsa Payı؟

اجعل التحقق على مراحل: القيد الحالي → رقم الوحدة المستقلة → بسط/مقام حصة الأرض → مجموع حصص المبنى → مستندات تأسيس Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti. إذا كان مجموع الحصص أو توزيعها غير منطقي أو اختلفت الوثائق، أوقف الاعتماد على النسبة حتى يتم تفسيرها من السجل أو الجهة المختصة. اجعل التحقق على مراحل: القيد الحالي → رقم الوحدة المستقلة → بسط/مقام حصة الأرض → مجموع حصص المبنى → مستندات تأسيس Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti. إذا كان مجموع الحصص أو توزيعها غير منطقي أو اختلفت الوثائق، أوقف الاعتماد على النسبة حتى يتم تفسيرها من السجل أو الجهة المختصة. في حصة الأرض Arsa Payı، احتفظ بالسجل الرسمي الحالي وتاريخه والمعرفات التي بُنيت عليها النتيجة.

ما الدليل الذي يغلق هذا التعارض؟ — ضمن حصة الأرض Arsa Payı?

اجعل التحقق على مراحل: القيد الحالي → رقم الوحدة المستقلة → بسط/مقام حصة الأرض → مجموع حصص المبنى → مستندات تأسيس Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti. إذا كان مجموع الحصص أو توزيعها غير منطقي أو اختلفت الوثائق، أوقف الاعتماد على النسبة حتى يتم تفسيرها من السجل أو الجهة المختصة. اجعل التحقق على مراحل: القيد الحالي → رقم الوحدة المستقلة → بسط/مقام حصة الأرض → مجموع حصص المبنى → مستندات تأسيس Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti. إذا كان مجموع الحصص أو توزيعها غير منطقي أو اختلفت الوثائق، أوقف الاعتماد على النسبة حتى يتم تفسيرها من السجل أو الجهة المختصة. في حصة الأرض Arsa Payı، يبقى أي تعارض غير محلول شرطًا قائمًا على الصفقة حتى يحسمه السجل أو الجهة المختصة.