Türk tapusu ve tapu sicili: kayda güvenmeden önce nasıl okunur?
Tapu sözcüğü günlük kullanımda tapu senedini, daha geniş anlamda tapu sicili bilgisini ifade eder. Alıcı açısından temel ayrım, bir işlemin yapıldığını gösteren belge ile tescilli mülkiyet hakkının kendisi arasındadır. Rezervasyon formu, fatura, banka dekontu, anahtar teslimi veya özel sözleşme ödeme ya da anlaşma olgusunu kanıtlayabilir; fakat kayıtlı taşınmaz mülkiyeti yetkili resmî tescil süreciyle doğar. Bu nedenle doğru tapu incelemesi güncel resmî kayıtla başlar ve ticari belgelerin tamamı bu kayda uzlaştırılır.
Taşınmaz kimliğini satır satır kontrol edin
İl, ilçe, mahalle veya köy, ada ve parsel bilgilerini inceleyin. Kat mülkiyetine konu taşınmazlarda blok/bina, kat, bağımsız bölüm numarası, nitelik ve arsa payını da doğrulayın. Satış ofisleri hukuki kimlikten farklı proje adı, blok harfi veya kapı numarası kullanabilir. Bu nedenle fiziksel daire, yalnızca kapıdaki numarayla değil, onaylı mimari proje ve tapu sicili üzerinden takip edilmelidir. Benzer kule ve planların tekrarlandığı projelerde bu eşleştirme özellikle önemlidir.
Bağımsız bölüm kaydının ne söylediğini anlayın
Tapu Sicili Tüzüğü, ana taşınmazın bağımsız mülkiyete konu bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğünde ayrı sayfalara kaydedildiğini belirtir. TKGM'nin kat mülkiyeti belgeleri de bağımsız bölümü numara, kat, nitelik, arsa payı ve onaylı projeyle ilişkilendirir. Bu alanların görevi farklıdır. Arsa payı daire numarası değildir; ortak alandaki bir otopark yeri de yönetimin üzerine daire numarası yazmasıyla otomatik olarak tescilli eklentiye dönüşmez.
Malik ve pay bilgisini kesin okuyun
Kayıtlı malik veya malikleri ve devredilecek hakkın türü ile oranını doğrulayın. Bağımsız bölümün tamamına malik olmakla bir taşınmazın kesirli payını satın almak aynı şey değildir. Paylı veya elbirliği durumlarında satıcının hangi hakkı devredebileceği ve ortak mülkiyet kurallarının işlemi nasıl etkilediği anlaşılmalıdır. Taşınmaz miras yoluyla geldiyse güncel kayıt, hakkın bugün kimde olduğunu göstermelidir. Aile içi anlaşma veya fiilî kullanım, resmî mülkiyet konumunun yerine geçmez.
İpotek, haciz ve diğer takyidatı inceleyin
Tapu dosyası ipotek, haciz, şerh, irtifak, intifa ve diğer hak/kısıtlamalar yönünden kontrol edilir. Bunların etkileri aynı değildir. İpotek bir alacağı güvence altına alır; irtifak erişim veya kullanımı etkileyebilir; intifa başka bir kişiye önemli yararlanma hakları verebilir. Alıcı önemli kaydın hak sahibini, dayanağını ve pratik sonucunu belirlemelidir. Kayıt kaldırılacaksa işlem terkin mekanizmasını ve kanıtını göstermelidir. Satıcının “eski kayıt, önemsiz” sözü güncel sicil incelemesinin yerine geçmez.
Kat irtifakı ile kat mülkiyetini ayırın
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti bağlantılı ancak farklı hukuki aşamalardır. TKGM, kat irtifakının henüz tamamlanmamış bir proje üzerinde kurulabileceğini, kat mülkiyetinin ise tamamlanmış yapı ve bağımsız bölümlerle ilişkili olduğunu açıklar. Statü, onaylı proje ve yapı kullanma belgeleriyle birlikte okunmalıdır. Her kat irtifakı kaydı otomatik olarak kusurlu değildir; fakat tamamlanmış binadaki alıcı, beklenen kat mülkiyeti durumuna neden geçildiğini veya geçilmediğini anlamalıdır.
Tapudan kanıtlayamayacağı bina gerçeklerini beklemeyin
Temiz mülkiyet kaydı inşaat kalitesini, deprem performansını, iç tadilatın mevzuata uygunluğunu veya nem/mekanik sorunun bulunmadığını tek başına kanıtlamaz. Yapı kullanma izin belgesi ya da DASK da tapu yerine geçmez. Hukuki kimlik, imar ve bina uygunluğu, sigorta ve teknik durum ayrı kanıt akışlarıdır. Daire birleştirilmiş, bölünmüş veya önemli biçimde değiştirilmişse onaylı proje ile fiilî durum karşılaştırılır ve gerekiyorsa uzman görüşü alınır.
Web Tapu ve resmî kayıt hizmetlerini doğru kullanın
TKGM Web Tapu, belirli tapu kayıtlarına erişim ve işlem başvuruları gibi elektronik hizmetler sağlar. TAKBİS'te elektronik ortamda tutulan kayıtlar resmî sistemin parçasıdır; buna rağmen alıcı gerçek işlem için uygun güncel belgeyi edinmeli ve anlamalıdır. Web Tapu belge erişimini kolaylaştırır, yorumlama ihtiyacını ortadan kaldırmaz. Parsel Sorgu da kadastro bağlamı için yararlıdır; sınır hattı teknik olarak tartışmalıysa lisanslı/uygun teknik çalışma yerine geçmez.
Devirden hemen önce yeniden kontrol edin
İlk due diligence ile kapanış arasında malik veya takyidat değişebilir. Yetkili devirden kısa süre önce güncel sicil yeniden kontrol edilir ve önceki kayıtla karşılaştırılır. Malik, pay, taşınmaz kimliği ve işlemi etkileyen kayıtlar tekrar doğrulanır. İpotek terkini, düzeltme veya başka tapu işlemi satış şartıysa bu sonucun gerçekten kayda geçtiği görülmeden şartın gerçekleşmesine bağlı ödeme serbest bırakılmamalıdır.
Karara dayanak olan kanıtı arşivleyin
Tarihli sicil kaydı, nihai tapu, bağımsız bölümü belirlemede kullanılan proje referansları, temsil belgeleri, ipotek terkin kanıtı ve resmî işlem makbuzları saklanmalıdır. Tercüme gerekiyorsa kaynak belgeyle birlikte arşivlenir. İyi bir tapu dosyası daha sonra alıcı, banka, danışman veya mahkemeye ilgili tarihte neyin kayıtlı olduğunu ve fiziksel taşınmazın bu hukuki kimlikle nasıl eşleştirildiğini gösterir. Amaç sadece tapu fotoğrafına sahip olmak değil, o belgenin ve güncel sicilin hangi hukuki hakkı temsil ettiğini kesin olarak bilmektir.