Karşı Taraf Teyidi — Kat irtifakı durumu
Kat irtifakı durumu için Karşı Taraf Teyidi odaklı; kanıt, zamanlama, kayıt eşleştirme, istisna kapanışı ve denetlenebilir kararı ele alan pratik akış.
Konuya ilişkin doğrulanmış bilgiler
Bu rehberin amacı
Bu inceleme ne zaman kullanılır?
- Hak veya yükümlülüğü değiştiren sözleşme ya da ek öncesinde.
- Para transferi, lehtar veya hesap değişikliği öncesinde.
- Daha önce dayanılan belgenin yeni sürümü geldiğinde.
- hesap, temsilci, talimat veya belge değişikliği olduğunda.
- Veritabanı ile birincil belge veya resmî kaynak çeliştiğinde.
- Zamanla değişebilen bilgi için nihai kapanıştan önce.
Kanıt dosyası
- Kararda gerçekten kullanılan kaynak veya belgeyi saklayın.
- Erişim/teslim tarihi ile inceleyeni kaydedin.
- Sürümü doğru taşınmaz, bağımsız bölüm ve tarafla bağlayın.
- Belge değiştiğinde önceki sürümleri koruyun.
- Veritabanı ile birincil kanıt arasındaki farkları kaydedin.
- Eksik alanları belgesiz tahminle doldurmayın.
Tutarlılık testleri
- Tüm kanıtlar aynı taşınmaz ve bağımsız bölümü mü gösteriyor?
- Taraf kimlikleri ve hukuki sıfatlar uyumlu mu?
- Tarih kararın dayandığı an için yeterince güncel mi?
- Tutar, hak ve kısıtlar kayıtlar arasında uyumlu mu?
- Önemli bir bilgi yalnızca tek kaynakta açıklamasız mı görünüyor?
- Son incelemeden beri kararı değiştirebilecek bir şey oldu mu?
Resmî kaynaklardan doğrulanmış bilgiler
Kat irtifakı için karşı taraf teyidi
Satıcıdan kayıtlı durumu, bağımsız bölüm numarasını, arsa payını ve devam eden dönüşüm veya tadil başvurusu olup olmadığını belirtmesini isteyin. Sonra bu beyanları bağımsız doğrulayın; satıcı teyidi çelişkiyi ortaya çıkarır ancak nihai kanıt değildir.
Satıcı teyidini belge zinciriyle tamamlamak
Karşı taraf teyidi bağımsız bölümün ada/parsel, blok, bağımsız bölüm numarası, arsa payı, tescil statüsü ve onaylı proje referansını aynı belgede veya açıkça birbirine bağlı belgelerde göstermelidir. Bina fiilen kullanılıyorsa yapı kullanma izin belgesinin durumu ve kat mülkiyetine geçiş yapılmamışsa bunun açıklaması ayrıca istenir. Böylece “projede sorun yok” gibi genel bir cümle yerine sınanabilir olgular elde edilir.
Her olgu kendi yetkili kaynağıyla karşılaştırılır. Tapudaki hak için TKGM kaydı, ruhsat ve onaylı proje için yetkili idare esas alınır. Satış temsilcisinin e-postası, yönetim yazısı veya broşür resmi kayıttaki bağımsız bölüm ya da arsa payı farkını ortadan kaldırmaz. Satıcı bir düzeltme vaat ediyorsa başvuruyu kimin yapacağı, hangi resmi sonuçla tamamlanmış sayılacağı ve gerçekleşmezse sözleşmenin ne sağlayacağı yazılı hale getirilir.
Teyit tarihi dosyada tutulur. Bu sayede kapanışa kadar yeni bir değişiklik olduğunda, başlangıçtaki beyanla sonraki resmi değişiklik birbirinden ayrılabilir ve alıcı hangi aşamada hangi bilgiye dayanarak karar verdiğini gösterebilir.
Şirket satıcıysa teyidi veren kişinin şirketi bu konuda temsil edip etmediği de kontrol edilir. Satış danışmanının e-postası, yönetim kurulu veya yetkili imza düzeni gereken bir hususta şirket kararı yerine geçmez. Kat irtifakıyla birlikte ipotek veya başka takyidat bulunuyorsa bunlar da ayrı başlıkta tutulur; satıcının bağımsız bölüm tanımı doğru olsa bile taşınmazın devre elverişliliği ayrıca değerlendirilir.
Dosyanın kapanış notunda üç ayrı sonuç yazılmalıdır: resmi sicilde kesinleşmiş mevcut durum, satıcının belgeyle desteklenen açıklaması ve henüz gerçekleşmemiş gelecek taahhüdü. Bu ayrım özellikle tamamlanmış fakat hâlâ Kat İrtifakı statüsünde bulunan yapılarda önemlidir. Alıcı böylece satın aldığı mevcut hakkı, satıcının gelecekte yapmayı vaat ettiği işlemden ayırabilir ve fiyat veya ödeme kararını yanlış bir “tamamlanmış dönüşüm” varsayımına dayandırmaz.
Son teyitte belge tarihi de yazılır ve kapanış uzun sürmüşse sicil yeniden alınır. Böylece haftalar önce doğru olan bir kayıt, devir günündeki durum gibi sunulmaz ve karşı taraf beyanının hangi tarihte sınandığı açık kalır.