Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti arasındaki fark
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti Türkiye'deki bağımsız bölüm mülkiyet sisteminin birbiriyle ilişkili fakat farklı aşamalarını ifade eder. TKGM, kat mülkiyetinin tamamlanmış yapı üzerinde kurulabileceğini; kat irtifakının ise henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış arsa üzerinde kurulabileceğini açıklar. Alıcı bu statüyü bağımsız bölüm numarası, onaylı mimari proje, yapı/iskan kayıtları ve güncel tapu bilgileriyle birlikte okumalıdır. Tek başına “kat irtifakı” veya “kat mülkiyeti” etiketi taşınmazın iyi ya da kötü olduğuna karar verdirmez.
Kat irtifakı ne anlama gelir?
Kat irtifakı, yapılacak veya tamamlanmakta olan yapının gelecekteki bağımsız bölümlerine bağlı bir irtifak düzenidir. Yapı bitmeden arsa payları ile bağımsız bölüm projesinin hukuki olarak organize edilmesini sağlar. Geliştirme aşamasında normal olabilir ve otomatik olarak kusur anlamına gelmez. Buna karşılık tapuda kat irtifakı bulunması binanın tamamlandığını, yapı kullanma izin belgesi aldığını veya zemindeki dairenin onaylı projeyle birebir aynı olduğunu kanıtlamaz. Bu hususlar ayrıca doğrulanmalıdır.
Kat mülkiyeti ne anlama gelir?
Kat mülkiyeti tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölümler üzerinde kurulan özel mülkiyet biçimidir. TKGM uygulaması kat mülkiyetini tamamlanma, cins değişikliği ve yetkili idarece onaylanan proje/iskan süreçleriyle ilişkilendirir. Bu statü tamamlanmış bağımsız bölüm mülkiyeti bakımından daha net bir çerçeve sağlar; ancak sonradan yapılan tadilatın mevzuata uygun olduğunu, tapuda ipotek/haciz bulunmadığını veya yapısal bakım sorunu olmadığını tek başına göstermez.
Yapı kullanma izin belgesi ve dönüşüm
TKGM, kat irtifakı kurulmuş ve yapı kullanma izin belgesi alınmış yapılarda, yetkili idarenin bildirimi veya ilgili süreç üzerine kat mülkiyetine geçişin resmi olarak yapılabildiğini ve belirli durumlarda resen dönüşüm mekanizması bulunduğunu açıklar. Bu nedenle fiilen tamamlanmış bir bina hâlâ kat irtifakı görünüyorsa yalnızca statüye bakarak sonuç çıkarmak yerine yapı kullanma izin belgesinin mevcut olup olmadığı ve sicil dönüşümünde hangi adımın kaldığı araştırılmalıdır.
Bağımsız bölüm numarası ve onaylı proje
Her iki statüde de bağımsız bölüm tapu kaydından onaylı mimari projeye, oradan fiziksel daireye kadar izlenebilmelidir. Blok/bina, kat, bağımsız bölüm numarası, nitelik ve eklentileri karşılaştırın. Satış ofisi kodu veya belediye kapı numarası tapudaki bağımsız bölüm numarasından farklı olabilir; fark resmi proje veya numarataj belgesiyle açıklanmalıdır.
Arsa payı bağımsız bölüme bağlıdır
TKGM arsa payını, ana taşınmazdaki ortak mülkiyet payının bağımsız bölüme tahsis edilmiş kısmı olarak tanımlar. Arsa payı bağımsız bölümle birlikte devredilir. Dairenin net alanı değildir, ayrı bir arsa parçası değildir ve bahçe, otopark veya depoda otomatik özel kullanım hakkı yaratmaz. Böyle alanlardaki münhasır haklar tapu/eklenti kaydı, proje ve yönetim planıyla ayrıca doğrulanmalıdır.
Ortak yerler ve yönetim planı
Bağımsız bölüm maliki ortak yerlerde de hak ve gider yükümlülüklerine sahiptir. Yönetim planı ve kat malikleri kararları kullanım kurallarını ve aidat/special assessment benzeri yükümlülükleri etkileyebilir. Kat irtifakı ile kat mülkiyeti karşılaştırılırken ortak alanların, otoparkın, sosyal tesislerin ve bakım finansmanının nasıl belgelendiği de incelenmelidir.
Alıcı nasıl karar vermeli?
Her kat irtifaklı taşınmazı reddetmek veya her kat mülkiyetli taşınmazı koşulsuz kabul etmek doğru değildir. Kat irtifakında inşaatın tamamlanması, ruhsat, iskan, proje, geliştirici yükümlülüğü ve kat mülkiyetine geçiş yolu; kat mülkiyetinde ise bağımsız bölüm kimliği, güncel takyidat, sonraki tadilat, yönetim borçları ve fiziksel durum ağırlık kazanır. Mülkiyet statüsü, yapı hukuku ve teknik kalite ayrı sorulardır.
Kapanış kontrolü
Ödeme öncesinde güncel tapu kaydı alın, bağımsız bölüm, arsa payı ve niteliği eşleştirin, onaylı projeyi ve binanın mevcut aşamasına uygun tamamlanma/iskan kayıtlarını kontrol edin. Taşınmazın neden kat irtifakı veya kat mülkiyeti statüsünde olduğunu dosyada açıklayın. İyi due diligence, başlığı tekrarlamak yerine hukuki statüyü kanıtlarla açıklar.