Türkiye’de Şirket Satıcının Taşınmaz Satış Yetkisini Doğrulama
Taşınmazın maliki bir şirket olduğunda tanınmış ticaret unvanı, şirket kaşesi ve bir yöneticinin imzası satış yetkisini tek başına kanıtlamaz. Sağlam bir inceleme iki soruyu ayrı ayrı cevaplar ve sonra birbirine bağlar. İlk olarak ticaret sicilindeki tüzel kişinin tapuda malik görünen tüzel kişiyle aynı olduğu doğrulanır. İkinci olarak şirket adına imza atacak gerçek kişinin işlem tarihinde ve yapılacak somut işlem bakımından geçerli temsil yetkisine sahip olduğu belirlenir. TKGM’nin tüzel kişilerde temsil ve yetki belgesine ilişkin düzenlemesi, tapu müdürlüklerinin yetki belgelerini MERSİS üzerinden sorgulamasına dayanan yapıyı açıklar. Ticaret Bakanlığı ise MERSİS’i şirket ve ticari işletmelerin kuruluş, değişiklik ve terkin işlemlerinin elektronik ortamda yürütüldüğü ve ticaret sicili verilerinin düzenli biçimde saklandığı merkezi sistem olarak tanımlar.
İlk adım güncel tapu malikidir
İncelemeye satış müdürünün kim olduğu sorusuyla başlamayın. Güncel tapu kaydını alın ve kayıtlı maliki kesinleştirin. Şirketin tam ticaret unvanını il, ilçe, mahalle, ada, parsel, varsa bağımsız bölüm numarası ve pay bilgisiyle birlikte dosyaya bağlayın. Büyük geliştiriciler aynı grup içinde proje şirketi, bağlı ortaklık veya benzer ticaret unvanları kullanabilir. Marka benzerliği, alıcıyla görüşen şirketin tapuda malik olan şirket olduğunu kanıtlamaz. Sözleşmedeki şirket ile tapu maliki farklıysa, bağlayıcı sözleşme veya önemli ödeme öncesinde bu ilişkinin hukuki belgeyle açıklanması gerekir.
MERSİS ve ticaret sicili üzerinden şirketi kontrol edin
Malik kesinleştirildikten sonra şirketin MERSİS ve güncel ticaret sicili bilgileri incelenir. Tam unvan, MERSİS numarası, sicil durumu, merkez adresi ve şirket türü doğrulanır; ardından müdür, yönetim kurulu üyesi veya imza yetkililerini etkileyen en güncel tesciller aranır. Ticaret Bakanlığı 12 Mayıs 2026 tarihli açıklamasında MERSİS’in şirketlerin kayıt, değişiklik ve terkin işlemlerini elektronik ortamda yürüttüğünü ve tüzel kişileri tekil numarayla birleştirdiğini belirtir. Bu nedenle eski bir Ticaret Sicili Gazetesi veya eski bir yönetim kararı tarihsel olarak gerçek olsa bile bugün şirketi kimin temsil ettiğini göstermeyebilir.
Yönetici sıfatını satış yetkisiyle eşitlemeyin
Bir kişinin müdür olarak kayıtlı olması, şirket taşınmazını tek başına satabileceği anlamına gelmez. Temsil şekli okunmalıdır. Yetki münferit mi müşterek mi, süreli mi, konu veya şube ile sınırlı mı, sonraki bir tescil imza düzenini değiştirmiş mi soruları cevaplanır. Amaç çok sayıda belge toplamak değil, tapu maliki şirketten işlemde imza atacak kişiye kadar kesintisiz bir yetki zinciri kurmaktır. Şirket müşterek temsil ediliyorsa tek imza, yanında kaşe bulunduğu için yeterli hale gelmez.
Yetkiyi yapılacak somut işleme göre test edin
Temsil yetkisinin gerçekten yapılacak işlemi kapsayıp kapsamadığı ayrıca değerlendirilmelidir. Bu işlem belirli taşınmazın satışı, ipotek kurulması, satış vaadi imzalanması, bedelin teslim alınması veya ödeme talimatı verilmesi olabilir. Günlük yönetim için yeterli yetki, şirket kayıtları veya temsil kuralı ek karar ya da ikinci imza gerektiriyorsa belirli taşınmaz tasarrufu için yeterli olmayabilir. Atama kararı, temsil belgesi ve güncel sicil birlikte okunmalı; görev unvanına, e-posta imzasına veya kartvizite dayanılmamalıdır.
Şirket yetkisi ile vekâleti birbirinden ayırın
Şirketin kayıtlı temsilcisi tapu işlemine bizzat katılmayıp vekil kullanıyorsa iki ayrı yetki katmanı vardır. Önce temsilcinin şirket içindeki yetkisinin geçerli olduğu, sonra verdiği vekâletin kapsam, tarih, şekil ve tapu işleminde kabul edilebilirlik bakımından yeterli olduğu incelenir. Şirket adına temel yetkisi bulunmayan kişinin geniş bir vekâletname düzenlemesi, ilk halkadaki eksikliği gidermez. Aynı şekilde noter onayı veya tercüme, şirketin taşınmaz maliki olduğunu kendiliğinden kanıtlamaz.
Ödeme talimatını ayrıca doğrulayın
Satıcının kimliği ve temsil yetkisi, e-posta veya mesajla gönderilen her banka hesabını güvenilir kılmaz. Lehtarın kural olarak sözleşmedeki şirketle uyumlu olması veya farklı lehtar için açık ve belgeli bir hukuki neden bulunması beklenir. Bedelin çalışan, müdür veya başka bir gerçek kişinin kişisel hesabına yönlendirilmesi bağımsız doğrulama gerektirir. Kapanışa yakın hesap ya da lehtar değişirse talimatı kimin verdiğini ve bu kişinin değişikliği onaylama yetkisini yeniden kontrol edin; eski yazışma zincirini tek başına yeterli saymayın.
Değişiklikte ve kapanıştan önce yeniden kontrol
Rezervasyon ile tapu devri arasındaki dönemde yönetim ve imza düzeni değişebilir. Bu nedenle MERSİS veya ticaret sicili kontrolü ilk görüşme tarihine sabitlenmemelidir. Müdürün ayrılması, yeni yetkili atanması, birleşme, merkez değişikliği veya yeniden yapılanma bilgisi ortaya çıkarsa güncel kayıt alınarak yetki zinciri baştan kurulmalıdır. Kapanıştan hemen önce şirketin hâlâ tapu maliki olduğu, imzalayacak kişinin kullanılan temsil belgeleriyle eşleştiği ve gerekli müşterek imzaların hazır bulunduğu tekrar doğrulanmalıdır.
Dosyada hangi deliller saklanmalı?
Mülkiyet sonucuna dayanak olan tapu kaydı, kullanılan MERSİS veya ticaret sicili çıktısı, temsil belgeleri ve ilgili şirket kararları, veri koruma sınırları içinde imzalayanın kimlik doğrulaması, imzalı sözleşme ve doğrulanmış ödeme talimatı saklanmalıdır. Her belgenin alınma tarihi ve inceleyen kişi kaydedilmelidir. Yeni belge eskisinin yerini alırsa eski sürümü silmeyin; geçersizleşmiş veya yerine yenisi gelmiş olarak işaretleyin. Böylece daha sonra başka bir inceleyen, kararın o tarihte neden makul olduğunu yeniden kurabilir.
Kırmızı bayraklar
- Sözleşmedeki şirket tapu malikiyle uyuşmuyor ve hukuki açıklama yok.
- Güncel temsil kaydı yerine şirket kaşesi veya müdür kartviziti kullanılıyor.
- Temsil müşterek olduğu halde sözleşmede veya ödeme talimatında tek imza var.
- Yetki belgesinden sonra yönetim veya sicil değişikliği yapılmış.
- Bedelin kişisel hesaba gönderilmesi isteniyor ve belgeli gerekçe bulunmuyor.
- İlan veya aracılık yetkisi taşınmazı satma yetkisi gibi sunuluyor.
Sık sorulan sorular
MERSİS kaydı şirketin taşınmaza malik olduğunu kanıtlar mı? Hayır. MERSİS şirket ve ticaret sicili doğrulamasına yarar; taşınmaz mülkiyeti güncel tapu kaydından kontrol edilir.
Müdür şirket taşınmazını her zaman tek başına satabilir mi? Hayır. Güncel temsil şekli, kapsamı ve müşterek imza ya da ek karar gereksinimi kontrol edilmelidir.
Şirket kaşesi yeterli midir? Hayır. Kaşe, tüzel kişinin ve imzalayanın güncel yetkisinin kanıtı değildir.