土耳其公司卖方房地产处分权限核验指南
当房地产登记所有人为公司时，知名商号、公司印章以及某位经理的签字，都不能单独证明有效出售权限。可靠的尽调应把两个问题分开，再建立连接。第一，确认商业登记中的法人是否就是当前土地登记中的房地产所有人。第二，确认实际代表公司签字的自然人，在交易当日对拟实施的具体行为具有现行授权。TKGM 关于法人代表及授权证明的规则说明，土地登记机关在核验授权材料时使用 MERSİS 数据。土耳其贸易部则把 MERSİS 定义为公司及商业企业办理登记、变更和注销，并集中保存应登记和公告商业登记资料的中央系统。
从当前登记所有人开始
不要先问销售经理是谁，而应先取得当前土地登记资料并确定登记所有人。把公司的完整法定名称与省、市区、街区、ada、parsel、独立单元编号以及份额逐项对应。大型开发集团可能同时使用项目公司、关联公司以及近似品牌。名称或品牌相似并不能证明与买方谈判的公司就是产权登记公司。如果合同所列公司与登记所有人不同，应在签署有约束力的合同或支付大额款项前，以可靠法律文件解释两者之间的关系。
通过 MERSİS 和商业登记核查公司
确定所有人以后，再核对 MERSİS 与当前商业登记资料。检查完整商号、MERSİS 编号、登记状态、注册地和公司类型，并查找影响经理、董事会成员或授权签字人的最新登记变更。贸易部在 2026 年 5 月 12 日更新的说明中指出，MERSİS 用于电子办理公司的登记、变更与注销，并以唯一编号整合法人信息。这一点十分重要，因为旧版商业登记公告或旧董事会决议即使在历史上真实，也可能已经不能说明今天谁有权代表公司。
经理身份不等于房地产处分权限
某人登记为经理，并不自动表示他可以单独出售公司房地产。必须阅读代表规则：是单独签署还是共同签署，是否有期限或事项范围限制，是否仅适用于某一分支机构或职位，以及之后是否有登记改变了签署方式。核验目标不是堆积大量文件，而是建立从登记公司所有人到本次交易签字人的连续权限链。如果公司要求共同代表，一人的签字不会因为旁边盖有公司印章就自动有效。
针对本次具体行为测试授权范围
应具体判断代表权限是否覆盖实际要实施的行为，例如出售这套房地产、设立抵押、签署预售或销售承诺、收取价款或者发布付款指示。足以处理日常经营的权限，并不一定足以处分某项房地产；公司文件或代表规则可能要求额外决议或第二名授权人签字。因此，应把任命决议、授权证明与当前登记资料一起阅读，而不能依赖职位名称、电子邮件签名或名片。
区分公司代表权和个人授权委托
如果登记的公司代表本人不参加土地登记程序，而另行委托代理人，就存在两层权限。第一层是该代表在公司内部是否有权作出有关处分；第二层是代理人获得的授权委托书是否在范围、日期、形式及土地登记接受要求上充分。基础公司权限不足，不能靠一份内容宽泛的委托书补救。同样，签字公证或翻译本身也不能证明公司拥有该房地产。
付款指示必须独立核验
已经确认公司卖方和代表权限，并不意味着通过电子邮件或即时通讯发来的任何银行账户都安全。原则上收款人应与合同公司一致；如果不同，应有清楚且可核实的法律和合同依据。要求把房款汇入员工、经理或其他第三人的个人账户，是需要独立复核的风险信号。若临近交割时账户或收款人发生变化，应重新确认是谁发出新指示以及该人是否有权批准变化，不能仅依赖旧的邮件链。
发生变化及交割前重新核查
从预订到产权登记期间，公司管理层和签署规则可能发生变化，因此 MERSİS 或商业登记核验不能停留在第一次见面的日期。如果出现经理辞职、新代表任命、合并、注册地址变化或组织重组，应取得最新资料并重新建立权限链。交割前还应再次确认同一公司仍是登记所有人，实际签字人与提交土地登记的授权材料一致，并且所有必要的共同签字均已具备。
交易档案应保存什么？
应保存用于确认所有权的土地登记资料、用于核验公司的 MERSİS 或商业登记文件、相关代表证明或公司决议、在数据保护允许范围内的签字人身份核验、最终合同以及已验证的付款指示。记录每份文件的取得日期和审核人。新文件替代旧文件时，不要删除旧版本，而应标记为已被替代。这样后续审核人员才能重建当时为什么可以作出该决定。
风险信号
- 合同中的公司与登记所有人不一致，且没有书面法律解释。
- 用公司印章或经理名片代替当前代表权限证明。
- 登记规则要求共同签署，但合同或付款指示只有一人签字。
- 授权文件早于之后发生的管理层或商业登记变更。
- 要求把房款汇入个人账户，却没有明确的合同或公司依据。
- 把广告或中介授权当作处分房地产的权力。
常见问题
MERSİS 能否证明公司拥有房地产？ 不能。MERSİS 用于公司及商业登记核验，房地产所有权应以当前土地登记为准。
经理是否总能单独出售公司房地产？ 不能这样假定。必须核查当前代表方式、权限范围，以及是否需要共同签署或额外公司决议。
公司印章是否足够？ 不足。印章不能替代法人身份及当前签字权限证明。