الفرق بين Kat İrtifakı وKat Mülkiyeti في تركيا
يمثل Kat İrtifakı وKat Mülkiyeti حالتين مترابطتين ضمن نظام الملكية المشتركة في تركيا، لكنهما لا يصفان المرحلة القانونية نفسها. توضح TKGM أن Kat Mülkiyeti يُقام على مبنى مكتمل، بينما يمكن إنشاء Kat İrtifakı على أرض لم يُبنَ عليها المشروع بعد أو لم يكتمل بناؤه. بالنسبة للمشتري يجب قراءة هذه الصفة مع رقم الوحدة المستقلة والمشروع المعماري المعتمد ومستندات البناء والإشغال والسجل العقاري الحالي؛ فالاسم وحده لا يكفي للحكم على جودة العقار أو صلاحيته.
ماذا يعني Kat İrtifakı؟
Kat İrtifakı هو حق ارتفاق إنشائي مرتبط بمشروع ووحداته المستقلة المستقبلية، ويسمح بتنظيم حصص الأرض والحقوق المرتبطة بالوحدات المخططة قبل اكتمال المبنى. وجوده شائع في المشاريع تحت الإنشاء ولا يعني تلقائيًا وجود مشكلة. لكنه لا يثبت أن البناء اكتمل ولا أن إذن الاستخدام صدر ولا أن الشقة الموجودة على الطبيعة مطابقة للمشروع المعتمد. هذه حقائق منفصلة تحتاج إلى مستندات منفصلة.
ماذا يعني Kat Mülkiyeti؟
Kat Mülkiyeti هي ملكية وحدة مستقلة داخل مبنى مكتمل ضمن نظام الملكية المشتركة. تربط تعليمات TKGM هذا الوضع بالمبنى المكتمل وبالمشروع المعتمد ومستندات الإنشاء ذات الصلة. الصفة تعطي إطارًا أوضح لملكية الوحدة المكتملة، لكنها لا تثبت أن كل تعديل أجراه مالك لاحق كان قانونيًا، ولا أن الطابو خالٍ من الرهن أو الحجز، ولا أن المبنى خالٍ من مشكلات الصيانة أو السلامة. لذلك يبقى فحص السجل والحالة الفعلية والإدارة ضروريًا.
إذن الاستخدام والتحويل من حالة إلى أخرى
توضح TKGM أنه عندما يكون Kat İrtifakı قائمًا ويصدر Yapı Kullanma İzin Belgesi للمبنى، يمكن الانتقال إلى Kat Mülkiyeti عبر الإجراءات الرسمية، وفي حالات محددة يتم التحويل تلقائيًا بعد إرسال الجهة المختصة للبيانات اللازمة. لذلك إذا كان مبنى مكتملًا ما زال مسجلًا كـKat İrtifakı، لا يكفي اعتبار ذلك عيبًا؛ بل يجب معرفة وضع إذن الاستخدام وما إذا كانت عملية التحديث العقاري ما زالت غير مكتملة.
رقم الوحدة المستقلة والمشروع المعتمد
في الحالتين يجب أن تستطيع تتبع الوحدة من سجل الطابو إلى المشروع المعماري المعتمد ثم إلى الشقة التي عاينتها. طابق البلوك أو المبنى والطابق ورقم الوحدة والصفة المسجلة والملحقات. قد يختلف رقم باب البلدية أو كود مكتب المبيعات عن رقم الوحدة المستقلة في الطابو، ولذلك يجب تفسير الاختلاف بوثيقة رسمية أو بالمشروع المعتمد وليس بشرح شفهي.
حصة الأرض Arsa Payı مرتبطة بالوحدة
تعرّف TKGM حصة الأرض بأنها نسبة الملكية المشتركة في الأرض الرئيسية المخصصة للوحدة وفق نظام الملكية المشتركة. ترتبط الحصة بالوحدة وتنتقل معها. وهي ليست المساحة الداخلية للشقة، وليست قطعة أرض منفصلة، ولا تمنح تلقائيًا حقًا حصريًا في حديقة أو موقف أو مخزن. الحقوق الحصرية في هذه الأماكن تُثبت من السجل أو الملحقات والمشروع وخطة الإدارة حسب الحالة.
المناطق المشتركة وخطة الإدارة
ملكية الوحدة تحمل أيضًا حقوقًا والتزامات في المناطق المشتركة. خطة الإدارة وقرارات المالكين قد تحدد الاستخدام والمصاريف والقواعد دون أن تغير هوية الوحدة المسجلة. عند مقارنة عقار Kat İrtifakı بعقار Kat Mülkiyeti، راجع كيفية توثيق المرافق والمواقف والمناطق المشتركة وكيف تُمول صيانتها. المشروع الجديد ذو المرافق الكثيرة قد يحمل التزامات تشغيلية مستقبلية لا تظهر من نوع الطابو وحده.
كيف يتخذ المشتري القرار؟
لا ترفض كل عقار Kat İrtifakı ولا تقبل كل Kat Mülkiyeti دون فحص. في Kat İrtifakı ركز على اكتمال البناء والرخصة وإذن الاستخدام والمشروع المعتمد والتزامات المطور ومسار التحويل النهائي. وفي Kat Mülkiyeti ركز على هوية الوحدة والقيود الحالية والتعديلات اللاحقة والتزامات الإدارة والحالة الفنية. في الحالتين افصل بين هوية الملكية وقانونية البناء وجودته الفنية.
قائمة الإغلاق
قبل الدفع احصل على سجل حديث، وطابق الوحدة المستقلة وحصة الأرض والصفة، وراجع المشروع المعتمد وإثباتات الإشغال أو الاكتمال التي تخص المبنى. سجّل بوضوح ما إذا كان العقار Kat İrtifakı أو Kat Mülkiyeti ولماذا يتوافق هذا الوضع مع مرحلته الحالية. الملف المهني يفسر الصفة القانونية ولا يستخدمها كشعار تسويقي.