Türkiye'de tapu takyidatları: ipotek, haciz, şerh ve sınırlı haklar
Bir tapu kaydında ipotek, haciz, mahkeme tedbiri, şerh, irtifak, intifa ve başka sınırlamalar veya haklar bulunabilir. Uygulamada bunların tümü çoğu zaman takyidat başlığı altında konuşulur; ancak hukuki sonuçları aynı değildir. Bu nedenle “tapu temiz” veya “o şerh önemsiz” şeklindeki sözlü beyan yeterli değildir. Alıcı her kaydın türünü, lehine kayıt bulunan kişi/kurumu, tarihini ve dayanağını ve devir, kullanım, finansman ile ileride satış üzerindeki etkisini anlamalıdır.
Güncel resmi tapu kaydını alın
TKGM Web Tapu sistemi resmi geçerliliği bulunan güncel tapu kayıt örneği ve ipotek belgesi alınmasına imkân verir; kurum portalı kılavuzları da haciz, ipotek, irtifak ve diğer takyidat bilgilerinin görüntülenebildiğini açıklar. Eski bir tapu senedi sonradan konulan kaydı göstermeyebilir. Bu nedenle due diligence başında güncel kayıt incelenmeli ve özellikle son ödeme öncesinde, devir tarihine yakın bir kez daha yenilenmelidir.
İpotekte alacaklıyı ve terkin mekanizmasını belirleyin
İpotek, alacağı taşınmaz üzerinde güvence altına alır. Varlığı her zaman satışı teknik olarak imkânsız kılmaz; fakat ipotekli devralan alıcı, borç ödenmezse taşınmaza yönelik takip riskini taşıyabilir. Anlaşma ipoteksiz devir öngörüyorsa alacaklı, ödeme/terkin koşulları ve kapanış akışı önceden belirlenmelidir. Satıcının “satıştan sonra kaldırırım” sözü yerine alacaklı banka veya kişiyle koordineli ödeme, terkin talebi ve tapu sonucuna dayanan mekanizma kurulmalıdır.
Haciz ve icra kayıtlarını ayrı inceleyin
Haciz icra dosyasından veya kamu alacağından doğabilir ve etkisi kaydın hukuki dayanağına göre farklılaşabilir. TKGM'nin kamu hacizlerine ilişkin talimatlarında, bazı kamu hukuku takyitlerinin ilgili idarenin onayı olmadan rızai tasarrufu engellediği belirtilir. İhtiyati tedbir gibi mahkeme kayıtları da işlem yeteneğini sınırlayabilir. Bu nedenle sadece “haciz var” bilgisiyle karar verilmemeli, kayıt metni ve gerektiğinde icra, mahkeme veya idari dayanak alınmalıdır.
Şerhler sözleşmesel veya kanuni hakları görünür kılabilir
Şerhler hanesinde satış vaadi, aile konutu, dava, kanuni hak veya başka kayıt edilebilir hukuki durumlar bulunabilir. “Sadece şerh” denilerek önemsiz kabul edilmemelidir. Ne kaydedildiği, kimin lehine olduğu, süresi ve taşınmaz üzerindeki sonucu okunmalıdır. Satıcı sürenin dolduğunu söylüyorsa yaşlı bir kayıt olmasına güvenmek yerine terkin veya sona erme resmi olarak doğrulanmalıdır.
İrtifak ve intifa kullanım biçimini değiştirebilir
İrtifak; geçit, altyapı, kullanım veya başka sınırlı ayni hak şeklinde taşınmazı yükleyebilir. İntifa hakkı ise çıplak mülkiyet satıcıda olsa bile başka bir kişiye geniş kullanma ve yararlanma yetkisi verebilir. Bu haklar devir işlemini tamamen engellemese de alıcının kullanabileceği, kiralayabileceği veya geliştirebileceği alanı ciddi biçimde etkileyebilir. Arsa ve villada hakkın fiziksel güzergâhı/alanı, apartmanda ise bağımsız bölüm veya ana taşınmazla ilişkisi görülmelidir.
Her takyidatın kaldırılması gerektiğini varsaymayın
Bazı kayıtlar sonucu anlaşılmış ve fiyatlandırılmış şekilde kabul edilebilir; bazıları ise alımın şartı olarak terkin edilmelidir. Sözleşme hangi kaydın kalacağını, hangisinin kaldırılacağını, sorumluyu, tarihi ve terkin olmazsa sonucu açıkça belirlemelidir. Kredi veren banka, nakit alıcıdan daha sıkı bir takyidat politikası uygulayabilir. Vatandaşlık veya başka düzenlenmiş amaçlarda ek kurallar da söz konusu olabilir.
Kapanış günü tekrar kontrol edin
İlk inceleme ile tapu devri arasında yeni haciz veya tedbir konabilir ya da beklenen terkin gerçekleşmemiş olabilir. Son ödeme, güncel tapu kontrolü ve kaldırılması gereken kayıtların resmi olarak terkin edildiğinin doğrulanmasıyla ilişkilendirilmelidir. Önceki ve kapanıştaki kayıtları birlikte saklamak, neyin değiştiğini kanıtlar.
“Temiz/kirli” yerine takyidat tablosu tutun
Her kayıt için tür, hak sahibi/kurum, tarih, referans, pratik sonuç, yapılacak işlem ve kapanış durumu yazın. Böylece farklı haklar tek bir belirsiz “takyidat sorunu” ifadesinde kaybolmaz. Güvenilir sonuçta her önemli kayıt üç durumdan birine ulaşır: sonucu bilinerek kabul edilmiş, resmi kanıtla terkin edilmiş veya çözülememiş ve bu nedenle devir ertelenmiş/durdurulmuş.