Tapu şerh, beyan ve takyidatlarının kontrolü
Tapu senedinin bulunması, taşınmazın kısıtsız olduğu anlamına gelmez. TKGM, takyidat kavramını mülkiyet hakkını kısıtlayan veya etkileyen şerhler, beyanlar, irtifak hakları, gayrimenkul mükellefiyetleri, vakıf belirtmeleri ve rehinlerin genel adı olarak açıklar. Bu nedenle alıcı iki ayrı soruya cevap bulmalıdır: kayıtlı malik kimdir ve taşınmaz üzerinde hangi hak veya kısıtlamalar vardır? Sadece malik bilgisini kontrol etmek yeterli değildir.
Güncel kayıt kullanılmalı
İnceleme, aylar önce alınmış tapu fotoğrafına veya satışın başında gönderilmiş bir kopyaya değil güncel resmi kayda dayanmalıdır. TKGM Web Tapu üzerinden malik kendi taşınmaz bilgilerini görebilir, tapu kayıt örneği gibi resmi belgeleri alabilir ve taşınmaz bilgisinin başkası tarafından incelenmesi için yetki verebilir. Web Tapu dokümanlarında taşınmaz üzerindeki haciz, ipotek ve irtifak gibi takyidat bilgilerinin görüntülenebildiği de belirtilir. İlk inceleme ile devir arasında yeni kayıt yapılabileceği veya mevcut kayıt terkin edilebileceği için tarih önemlidir.
Takyidatın tamamını okuyun
Sadece ipotek kelimesini aramak doğru değildir. Her kaydın türü, hak sahibi, tarih ve varsa yevmiye veya referans bilgisi belirlenmelidir. Taşınmaz üzerinde banka ipoteği, icra haczi, ihtiyati haciz, irtifak hakkı, intifa hakkı, sözleşmeye dayalı şerh, önalım veya alım hakkı, beyan ya da başka bir kayıt bulunabilir. Her kayıt aynı sonucu doğurmaz. Bazıları devri doğrudan engellemeyebilir ancak taşınmazla birlikte devam edebilir; bazıları ise işlemden önce terkin, muvafakat veya başka resmi adım gerektirebilir.
Her satır karar sorusuna çevrilmelidir: tasarrufu kısıtlıyor mu, devirden sonra devam edecek mi, terkin gerekiyor mu, terkin için kim onay verecek, alıcının bankası bu kaydın kaldırılmasını isteyecek mi, satış bedeli taşınmazın bu kayıttan arındırılmış olacağı varsayımıyla mı belirlendi? Sonuç açık değilse emlakçı açıklamasıyla dosya kapatılmamalıdır; belirsizlik yetkili kaynak veya uzmanla çözülmelidir.
Uygulama akışı
- Ada, parsel ve varsa bağımsız bölüm numarasıyla taşınmaz kimliğini kesinleştirin.
- Güncel tapu kayıt örneği veya takyidatı gösteren yetkili Web Tapu görüntüsü alın.
- Her takyidatı tür, tarih ve hak sahibiyle ayrı listeleyin.
- Banka fek yazısı, mahkeme kararı veya satıcının sunduğu diğer belgeyi canlı kayıtla karşılaştırın.
- Her kayıt için sonuç belirleyin: kabul edilerek devam, ödeme öncesi terkin, muvafakat şartı veya çözülene kadar kapanış durdurma.
- Zaman önemliyse devir günü veya hemen öncesinde kayıt kontrolünü yenileyin.
Risk işaretleri
Satıcının ipotek veya haczin kalktığını söylemesine rağmen kaydın halen görünmesi, taşınmazı açıkça tanımlamayan tarihsiz fek yazısı, güncel kayıt yerine eski tapu senedi kullanılması, etkisi açıklanamayan irtifak veya şerh ve kapora sonrasında yeni bir kayıt çıkması önemli risk işaretleridir. Ayrıca tapu devrinin teknik olarak yapılabilmesi, mevcut takyidatın ekonomik veya hukuki açıdan önemsiz olduğu anlamına gelmez.
Kapanış ve dosyalama
Son ödeme öncesinde karara esas resmi kayıt, alınma tarihi ve tüm terkin veya muvafakat belgeleri saklanmalı, sonuç canlı kayıtla yeniden karşılaştırılmalıdır. İpotek veya haciz kaldırılması ödeme akışının parçasıysa kim kime ödeme yapacak, hangi belge terkin kanıtı olacak ve kalan bedelin hangi olaydan sonra serbest bırakılacağı yazılı olmalıdır. Eski kayıtlar silinmemeli; değişikliğin ne zaman gerçekleştiğini ve sorunun nasıl kapatıldığını gösteren denetim izi olarak korunmalıdır.
Resmi kaynaklar
- TKGM — Takyidat ve tapu kayıt örneği SSS
- TKGM — Web Tapu
- Web Tapu resmi portalı
- Tapu ve Kadastro Verilerinin Paylaşımı Hakkında Yönetmelik
Her takyidatın dayanağını ve işlem etkisini ayrı okuyun
Kayıtta bir şerh veya beyan görülmesi tek başına işlemin yasak olduğu anlamına gelmez; ancak kaydın türü, tarih ve yevmiye numarası, süresi, lehtar veya ilgili kurum ve dayanak belge incelenmeden kayıt “önemsiz” kabul edilmemelidir. TKGM uygulaması bazı şerh veya beyanlarla yüklü taşınmazlarda devir yapılabilmesine izin verirken tarafların mevcut kayıtları bildiğine ilişkin irade beyanını da arayabilir. Bu nedenle alıcı, devrin teknik olarak yapılabilir olması ile takyidatın ekonomik veya hukuki etkisinin kabul edilebilir olmasını birbirinden ayırmalıdır. Kapanış öncesi alınan güncel kayıt, incelemede esas alınan yevmiye ve varsa terkin belgesi aynı işlem dosyasında saklanmalıdır.
Ek sorular ve açıklamalar
tapu şerhleri, ipotek ve takyidatlar neyi kanıtlar, neyi kanıtlamaz?
Güncel tapu kaydındaki şerh, beyan, irtifak ve rehin alanlarını birlikte inceleyin; yalnız tapu senedi görüntüsüne dayanmayın. Güncel tapu kaydındaki şerh, beyan, irtifak ve rehin alanlarını birlikte inceleyin; yalnız tapu senedi görüntüsüne dayanmayın. TKGM takyidatı, mülkiyet hakkını sınırlayan şerhler, beyanlar, irtifak hakları, gayrimenkul mükellefiyetleri ve rehinlerin genel adı olarak açıklar. Sık hata: mortgage doğru görünürken release/güncel durum eksik veya eskidir.