Tapu şerh ve takyidatları İş Akışı Rehberi İş akışı: güncel TKGM/Web Tapu kaydı → her kaydın türü, tarihi ve hak sahibini belirleme → halen aktif mi terkin mi kontrolü → satış, finansman ve kullanıma etkisini değerlendirme → kapanışta yeniden kontrol. Her takyidat satışa engel değildir ancak yine de alıcı açısından önemli olabilir.
tapu şerh ve takyidatları: İpotek borcunun ödenmesi ipoteği sicilden kendiliğinden kaldırmaz; TKGM’ye göre banka terkin evrakını elektronik ortamda Tapu Müdürlüğüne gönderir ve terkin işlemi orada yapılır.
Taşınmaz kimliği ve güncel sicil
TKGM’deki güncel tapu sicili, malik ve taşınmazın ispatında başlangıç noktasıdır; eski bir tapu fotokopisi veya ilan metni bunun yerine geçmez. Ad-soyad ve kimlik ya da tüzel kişi bilgileri, il, ilçe, mahalle, ada/parsel ve varsa bağımsız bölüm numarası birbiriyle eşleştirilmelidir. Adımları hatayı pahalı hale gelmeden yakalayacak sıraya koyun: önce kimlik, sonra hukuki/teknik durum, ardından maliyet ve yükümlülükler, eksiklerin giderilmesi ve ödeme/imza öncesi değişebilir hususların son kontrolü. Önemli bir taahhütten önce ipotekler, hacizler, şerhler, irtifaklar ve diğer kısıtlamalar okunmalıdır.
Web Tapu satış, ipotek ve intikal gibi işlemlere başvuru imkânı verir; fakat eski sicil çıktısını güncel kanıta dönüştürmez. Sonuç, alıcı adına gerçekte neyin tescil edileceğini veya taşınmazla birlikte hangi kısıtların devam edeceğini etkileyebilir; bu nedenle basit yazım hatası sayılmaz. Temsilci varsa temsil belgesi, taraf kimliği, yetkinin kapsamı ve işlem türü birlikte kontrol edilir. Bağımsız bölüm, pay, malik veya yeni bir takyidat değişirse ödeme ya da tamamlama öncesi dosya yeniden mutabık hale getirilmelidir.
Kadastro ve uygulanabilir imar durumu
Arazi incelemesi ada/parsel, sınırlar ve kadastro kayıtlarından başlar; ardından yetkili idarenin imar ve yapılaşma durumuna geçilir. Adımları hatayı pahalı hale gelmeden yakalayacak sıraya koyun: önce kimlik, sonra hukuki/teknik durum, ardından maliyet ve yükümlülükler, eksiklerin giderilmesi ve ödeme/imza öncesi değişebilir hususların son kontrolü. TKGM Parsel Sorgu parselin yerini ve bazı verilerini görmek için yararlıdır, fakat sınır uyuşmazlığında kadastro belgelerinin veya resmî tespitin yerine geçmez. İmar incelemesinde üst ölçekli plan, 1/1000 uygulama imar planı ve parselin gerçek imar durumu birbirinden ayrılmalıdır; ilandaki “konut alanı” ifadesi yeterli değildir.
Kullanım kararı, yükseklik, yoğunluk veya yapı hakkı, çekme mesafeleri, yol ve kamu alanı etkileri ile askıdaki ya da yeni plan değişiklikleri kontrol edilir. Sonuç, alıcı adına gerçekte neyin tescil edileceğini veya taşınmazla birlikte hangi kısıtların devam edeceğini etkileyebilir; bu nedenle basit yazım hatası sayılmaz. Alan, sınır, cins veya geçit hakkı değiştiyse sonuç ticari haritayla değil TKGM, belediye ve ilgili teknik belgelerle mutabık hale getirilir.
Bağımsız bölüm ve arsa payı
Kat mülkiyetli yapılarda üç unsur ayrı tutulmalıdır: kaydın Kat İrtifakı mı Kat Mülkiyeti mi olduğu, bağımsız bölüm numarası ve arsa payı. TKGM işlemlerinde kat mülkiyetine geçiş, yapı kullanma izin belgesi dâhil belgelerle bağlantılıdır; bu nedenle yalnız kat irtifakı bulunması yapının tamamlandığını veya iskan bulunduğunu kendiliğinden kanıtlamaz. Arsa payı biçimsel bir sayı değildir; mülkiyet yapısının parçasıdır ve hakları, bazı oylamaları, ortak yüklerin dağılımını ve yeniden geliştirme sürecini etkileyebilir. Adımları hatayı pahalı hale gelmeden yakalayacak sıraya koyun: önce kimlik, sonra hukuki/teknik durum, ardından maliyet ve yükümlülükler, eksiklerin giderilmesi ve ödeme/imza öncesi değişebilir hususların son kontrolü.
Bağımsız bölüm veya pay hatası, incelenen daire ile hukuken devredilecek birimi ayırabilir. Sonuç, alıcı adına gerçekte neyin tescil edileceğini veya taşınmazla birlikte hangi kısıtların devam edeceğini etkileyebilir; bu nedenle basit yazım hatası sayılmaz. Sicil; bağımsız bölüm planı, proje tanımı, fiili kullanım ve yönetim planıyla karşılaştırılmalıdır; kapı numarası tek başına yeterli değildir.
Ödeme izi ve lehtar doğrulaması
Alıcı adı, banka hesabı, para birimi, tutar ve havale referansı sözleşme ile satıcıya veya usulüne uygun yetkili tahsilatçıya bağlanmalı; ödeme talimatındaki her değişiklik para gönderilmeden önce bağımsız bir kanaldan doğrulanmalıdır. Yeni hesap, üçüncü kişi veya mutabık kalınan yapı dışında ödeme talebi, yetki ve sebep açıklanana kadar durma işaretidir. Yabancı işlemlerinde uygulanabildiği durumlarda TKGM’nin döviz alım belgesine ilişkin özel talimatları da vardır; her banka dekontu aynı hukuki işlevi görmez. Adımları hatayı pahalı hale gelmeden yakalayacak sıraya koyun: önce kimlik, sonra hukuki/teknik durum, ardından maliyet ve yükümlülükler, eksiklerin giderilmesi ve ödeme/imza öncesi değişebilir hususların son kontrolü.
Sonuç, alıcı adına gerçekte neyin tescil edileceğini veya taşınmazla birlikte hangi kısıtların devam edeceğini etkileyebilir; bu nedenle basit yazım hatası sayılmaz. Havale emri, banka teyidi, hesaba geçiş kanıtı ve belirli taksite bağlayan referans saklanır. Rezervasyon kaporası, satış bedeli ve aracılık komisyonu ayrı izlenmeli; sözlü teyit denetlenebilir banka izinin yerine geçmemelidir. Ödeme yolu işlemin hukuki/mali incelemesinin parçasıdır; ayrı bir muhasebe ayrıntısı değildir.