Son Tarih Hazırlık İncelemesi — Satıcı Kimliği ve Yetkisi
Satıcı kimliği ve yetkisi çözülmemişse işlem ticari olarak çok ilerlemiş olsa da hukuken hazır değildir. İadesiz ödeme veya tapu randevusu öncesinde dosya tahminsiz cevap vermelidir: güncel hak sahibi kim, kim imza atacak, hangi sıfatla ve bu kişinin taşınmaz üzerinde bugün tasarruf edebileceğini hangi güncel belge gösteriyor? Hazırlık, belge fotoğraflarını toplamak değil; sicil, kimlik ve temsil zincirindeki her bağlantıyı gecikmenin pahalı olacağı tarihten önce kapatmaktır.
İşlem takviminde kimlik-yetki kapıları kurun
Rezervasyon veya sözleşme imzası, kapora, büyük ödeme, banka fonlama talimatı ve tapu devri gibi karar noktalarını ayırın. Her kapıdan önce minimum kanıtı belirleyin. Önemli kaporadan önce hak sahibi bilinmeli ve açık kimlik/yetki farkı kalmamalıdır. Tapu devrinden önce asıl veya doğrulanabilir belgeler, tercümeler, düzeltmeler ve temsil kararları fiilen kullanılabilir durumda olmalıdır.
Güncel sicil ve kullanılabilir kimlik hazırlayın
Tam taşınmaz için güncel tapu kaydı alın ve kontrol tarihiyle dosyada saklayın. Satıcı adı ve payını kabul edilen kimlik veya pasaportla eşleştirin. İsim, kimlik numarası veya doğum tarihi farkını tapu gününe bırakmayın. Sicil düzeltmesi gerekiyorsa dar kapanış takvimi oluşturmadan önce süreci başlatın. TKGM 2016/2 Genelgesi kimlik bilgisi ve diğer sicil hatalarının düzeltilmesine ilişkin usul sağlar.
Temsilci imzalayacaksa zincirin tamamını kapatın
Vekil uygun vekâletnameye, kanuni temsilci sıfatı kuran karar/belgeye, tüzel kişi ise işlemi yapma ve temsilcilerini gösteren güncel yetki kanıtına ihtiyaç duyar. “Şirket müdürü zaten yetkili” veya “bu vekil yıllardır ilgileniyor” sözüne dayanmayın. Zinciri açık yazın: hak sahibi, temsil dayanağı, hazır bulunacak kişi, işlem kapsamı ve son kontrol tarihi. Bir halka eksikse devir kapısı açık kalır.
Yabancı taraf ve tercüme şartını önceden hazırlayın
Yabancı taraflarda kabul edilen kimlik türünü ve tercüme gereğini kontrol edin. TKGM, Latin dışı alfabe kullanılan pasaport veya ülke kimliklerinde gerektiğinde Türkçe tercüme istenebileceğini açıklar. Türkçe bilmeyen taraflar için ilgili işlemlerde yeminli tercüman gereklilikleri de bulunmaktadır. Gayriresmî tercümeye veya tapu müdürlüğünün eksikliği görmezden geleceği varsayımına güvenmeyin.
Ehliyet ve son dakika değişikliklerini test edin
Tapu Sicili Tüzüğü tasarruf ehliyetinin araştırılmasını düzenler ve görevlinin ayırt etme gücü konusunda şüphe duyması halinde sağlık raporu isteyebilmesine imkan verir. Bu, her satıcı için rapor demek değildir; gerçek bir ehliyet işaretinin göz ardı edilmemesi demektir. Ölüm, miras açılması, vasi atanması, şirket temsilcisi değişikliği, vekil azli veya tasarrufu etkileyen mahkeme kararı gibi geç olayları da kontrol edin.
Pratik dolandırıcılık direnci uygulayın
Satış bedelini, malik veya yetkili temsilciyle bağlantısı kurulmamış bir kişinin sonradan gönderdiği banka hesabına yalnız mesajla dayanarak aktarmayın. Ödeme talimatını satıcı kimliği, sözleşme ve yetki zinciriyle eşleştirin. Hesap veya alıcı son anda değişirse ödemeyi durdurup bağımsız kanaldan doğrulayın.
Dosya hazır değilse alternatif önceden belli olsun
Kimlik veya yetki son tarihte kapanmazsa sonuç yazılı olmalıdır: devir erteleme, malikin şahsen gelmesi, yeni temsil belgesi, sicil düzeltmesi veya ödeme askısı/fesih hakkı. Seyahat, kur veya aracı baskısı hukuki eksikliğin atlanma nedeni olamaz.
Tapu günü yeniden kontrol
Son gün hazır bulunan kişinin kimliğini tekrar karşılaştırın, sicil ve temsil belgelerinde önemli değişiklik olmadığını doğrulayın ve temsilcinin incelenen kişi olduğunu teyit edin. Yeni banka talimatlarını da eşleştirin. EKDS elektronik kimlik doğrulamasına destek olabilir; ancak hazırlık kişi, hak ve yetki bağlantısının tamamına dayanır.
Hazırlık standardı
Güncel sicil hak sahibini kanıtlıyor, kimlik eşleşiyor, temsil zinciri eksiksiz ve yürürlükte, tercüme/düzeltme/ehliyet/onay sorunları kapanmış ve ödeme talimatı yetkili tarafla uyumluysa işlem hazırdır. Önemli kimlik veya yetki sorunu açıkken büyük ödeme yapmayın ve tapu randevusunu sorunun çözümü saymayın.
Resmi kaynaklar
- TKGM — Tapu Sicili Tüzüğü m.18-19.
- TKGM — Satış işlemi için gerekli belgeler.
- TKGM — Kimlik ve pasaport tercümesi SSS.
- TKGM — EKDS.
- TKGM — 2016/2 sicil düzeltme genelgesi.