Kaynak Güncelliği İncelemesi — Satıcı Kimliği ve Yetkisi
İlanda bir kişinin adının bulunması veya eski bir tapu senedi göstermesi, satıcı kimliği ve yetkisinin bugün de aynı olduğu anlamına gelmez. Gayrimenkul işleminde satış yapan kişi ya da kuruluşun güncel sicildeki hak sahibi veya onun usulüne uygun yetkili temsilcisi olduğu ve tasarruf yetkisinin karar tarihinde devam ettiği kanıtlanmalıdır. Tapu Sicili Tüzüğü, istem sahibinin hak sahibi olup olmadığının belirlenmesini, gerçek kişinin kimliğinin tescile esas bilgilerle karşılaştırılmasını ve vekil, tüzel kişi ile kanuni temsilci için özel belgelerin aranmasını düzenler.
Güncel tapu kaydından başlayın
Eski tapu belgesi veya geçmiş satış sözleşmesi yerine tam taşınmazın güncel kaydını alın. Hak sahibini, pay oranını ve tasarrufu etkileyen kısıtları not edin. Birden fazla paydaş varsa tek kişinin kimliği diğer paylar üzerinde yetki yaratmaz. Sicildeki isim veya kimlik verisi güncel belgelerden farklıysa değişikliği resmi belgeyle bağlamadan kimlik zincirini tamamlanmış saymayın.
Gerçek kişi satıcıyı kimlik belgesiyle eşleştirin
Kabul edilen kimlik kartı veya pasaportu tapudaki hak sahibi bilgileriyle karşılaştırın. TKGM, hak sahibinin belirlenmesinde kimlik belgesi veya pasaportun kullanılacağını açıklar; yabancı pasaport ve ülke kimliklerinde Latin dışı alfabe kullanıldığında gerekli görülürse Türkçe tercüme istenebileceğini belirtir. EKDS sistemi de tapu işlemlerinde daha güvenli kimlik doğrulaması amacıyla kullanılmaktadır. Elektronik kontrol güvenliği artırır fakat kişinin doğru malikle ve doğru hukuki sıfatla eşleştirilmesi gereğini kaldırmaz.
Mülkiyet ile temsili ayırın
Tapudaki malik başka, görüşen veya imzalayan kişi vekil, vasi, şirket temsilcisi veya başka kanuni temsilci olabilir. Dosya iki hususu ayrı ayrı kanıtlamalıdır: hakkın kime ait olduğu ve işlem yapan kişinin neden onun adına tasarruf edebildiği. Tüzük vekâlette uygun vekâletname, kanuni temsilcilikte karar veya belge, tüzel kişide ise işlemi yapabilme ve temsilcileri gösteren yetki belgesi ile ilgili imza kanıtını arar.
Şirket veya temsilci yetkisini yenileyin
Malik şirket ise kartvizit, şirket e-postası veya gayriresmî iç yazı yeterli değildir. Güncel yetki belgesini, temsil sıfatını ve işlem için gereken imza düzenini inceleyin. Müdür, yetkili imzacı, imza şekli, şirket durumu veya yetki kapsamı değişmiş olabilir. Vasi veya başka kanuni temsilci işlem yapıyorsa dayanak kararın yürürlükte olduğunu ve işlem özelinde sınır veya ek izin bulunup bulunmadığını kontrol edin.
Kimlik farkını önemli sorun olarak ele alın
İsim, kimlik numarası, doğum tarihi, vatandaşlık, pasaport yazımı veya transliterasyon farkını elle “aynı kişi” diye düzeltmeyin. Meşru isim değişikliği, yazım yöntemi veya eski sicil hatası olabilir; yine de aynı kişiye ait olduğunu gösteren resmi köprü gerekir. TKGM tapu sicilindeki kimlik bilgilerinin düzeltilmesine ilişkin 2016/2 düzenlemesini yayımlar. Belgeli fark ile çözülmemiş kimlik birbirinden ayrılmalıdır.
Kaynağı bayatlatan olayları belirleyin
Satış, miras, mahkeme kararı, sicil düzeltmesi, şirket değişikliği, ölüm, ehliyet kaybı, vekâletin sona ermesi veya temsilcinin değişmesi önceki sonucu geçersiz kılabilir. Değişiklik sinyalinde, büyük ödeme öncesinde ve süre geçtiyse devir yaklaştığında incelemeyi yenileyin. Resmi belge, anlattığı statü artık yoksa yine bayat olabilir.
Pazarlama kanıtını hukuki yetkinin yerine koymayın
Emlak danışmanı veya yönetici satıcıyı tanıyor olabilir; anahtar, fatura veya kira tahsilatı da taşınmazla ilişki gösterebilir. Bunlar mülkiyet ve temsil kanıtının yerini tutmaz. Yalnız yardımcı bilgi olarak kullanılmalı, satış bedelinin serbest bırakılması bunlara dayanmamalıdır.
Güncellik standardı
Güncel sicil hak sahibini gösteriyor, güvenilir kimlik onu doğruluyor, temsil zinciri tam ve tasarruf için halen geçerli, veri farkları resmi kanıtla çözülmüşse kaynak yeterince günceldir. Her önemli kontrol için tarih, kaynak ve belge nüshası kaydedilmelidir.
Resmi kaynaklar
- TKGM — Tapu Sicili Tüzüğü m.18-19.
- TKGM — Satış işlemi için gerekli belgeler.
- TKGM — Kimlik/pasaport tercümesi SSS.
- TKGM — Elektronik Kimlik Doğrulama Sistemi (EKDS).
- TKGM — 2016/2 sicil düzeltme genelgesi.