بازبینی تازگی منبع — هویت و اختیار فروشنده
نام فروشنده در آگهی یا ارائه سند قدیمی باعث نمیشود هویت و اختیار او ثابت و همیشگی باشد. در معامله باید اثبات شود شخص یا نهاد فروشنده صاحب حق جاری ثبتشده یا نماینده صحیح اوست و اختیار تصرف در تاریخ تصمیم ادامه دارد. آییننامه ثبت املاک تشخیص صاحب حق، تطبیق هویت شخص حقیقی و مدارک ویژه وکیل، شخص حقوقی و نماینده قانونی را مقرر میکند.
از ثبت جاری شروع کنید
برای همان ملک ثبت تازه بگیرید و مالک، سهم و قیود مؤثر بر تصرف را ثبت کنید. سند قدیمی یا قرارداد تاریخی بهتنهایی وضعیت امروز را ثابت نمیکند. در مالکیت مشترک هویت یک مالک اختیار نسبت به سهم دیگران ایجاد نمیکند. اختلاف نام یا داده شناسایی ثبت با سند امروز باید با مدرک رسمی پیوند داده شود.
فروشنده حقیقی را با مدرک معتبر تطبیق دهید
کارت هویت یا گذرنامه پذیرفتهشده را با اطلاعات صاحب حق مقایسه کنید. TKGM استفاده از هویت یا گذرنامه را برای تشخیص صاحب حق توضیح داده و در مدارک خارجی با الفبای غیرلاتین امکان درخواست ترجمه را مطرح میکند. سامانه EKDS نیز برای تقویت راستیآزمایی هویت در معاملات ثبت به کار میرود. کنترل الکترونیکی جای تطبیق شخص با حق و نقش حقوقی او را نمیگیرد.
مالکیت را از نمایندگی جدا کنید
ممکن است مالک ثبتشده شخصی باشد ولی مذاکره یا امضا توسط وکیل، سرپرست یا نماینده شرکت انجام شود. دو حلقه باید مستقل ثابت شوند: صاحب حق کیست و شخص حاضر چرا حق تصرف از طرف او دارد. آییننامه برای وکیل وکالتنامه، برای نماینده قانونی تصمیم یا مدرک و برای شخص حقوقی مدرک اختیار و نمایندگان و مستندات امضا را میخواهد.
اختیار شرکت یا نماینده را تازه کنید
در مالک شرکتی، کارت ویزیت یا ایمیل شرکت کافی نیست. گواهی اختیار جاری، سمت نماینده و روش امضای لازم برای همان عمل را بررسی کنید. تغییر مدیر، امضاکننده، روش امضا، وضعیت شرکت یا دامنه اختیار میتواند مدرک قبلی را قدیمی کند. در سرپرستی یا نمایندگی قانونی نیز اعتبار تصمیم و محدودیتهای معامله را کنترل کنید.
اختلاف هویت را جدی بگیرید
اختلاف نام، شماره هویت، تولد، تابعیت، نوشتار گذرنامه یا نویسهگردانی را دستی همسان فرض نکنید. ممکن است ناشی از تغییر نام یا خطای قدیمی باشد، اما مدرک رسمی اتصال لازم است. TKGM برای اصلاح اطلاعات هویتی ثبت مقررات 2016/2 دارد. اختلاف مستند با هویت حلنشده یکسان نیست.
رویدادهای قدیمیکننده منبع
فروش، ارث، حکم دادگاه، اصلاح ثبت، تغییر شرکت، فوت، فقدان اهلیت، پایان وکالت یا تعویض نماینده نتیجه قبلی را بیاعتبار میکند. با هر نشانه تغییر، پیش از پرداخت عمده و نزدیک انتقال در صورت گذشت زمان بازبینی را تازه کنید. سند رسمی هم اگر وضعیت منقضی را توصیف کند قدیمی است.
مدرک بازاریابی جای اختیار نیست
مشاور یا مدیر ملک ممکن است فروشنده را بشناسد؛ کلید، قبض یا دریافت اجاره نیز رابطه را نشان میدهد. اما این موارد جای ثبت مالکیت و سند نمایندگی را نمیگیرند و نباید مبنای آزادسازی ثمن باشند.
معیار تازگی
وقتی ثبت جاری صاحب حق را نشان میدهد، هویت معتبر با او تطبیق دارد، زنجیره نمایندگی کامل و جاری برای تصرف است و اختلاف داده با مدرک رسمی حل شده، منبع بهاندازه کافی تازه است. تاریخ و نسخه هر کنترل مهم را نگه دارید.
منابع رسمی
- TKGM — آییننامه ثبت املاک مواد 18 و 19.
- TKGM — مدارک لازم فروش.
- TKGM — FAQ هویت و ترجمه گذرنامه.
- TKGM — EKDS.
- TKGM — بخشنامه 2016/2 اصلاح ثبت.