مراجعة جاهزية الموعد النهائي — هوية البائع وسلطته
قد تكون الصفقة متقدمة جدًا تجاريًا ومع ذلك غير جاهزة قانونيًا إذا لم تُحسم هوية البائع وسلطته. قبل دفعة لا يمكن استردادها أو موعد نقل الملكية، يجب أن يستطيع الملف الإجابة بلا تخمين: من هو صاحب الحق الحالي، من سيوقع، بأي صفة، وما المستند الذي يثبت أن هذا الشخص أو الممثل يستطيع التصرف في العقار اليوم. الجاهزية هنا ليست تجميع صور وثائق؛ هي إغلاق كل رابط بين السجل والهوية وسلسلة التمثيل قبل الموعد الذي يصبح فيه التأخير مكلفًا.
حدد بوابات الهوية والسلطة
قسّم الصفقة إلى نقاط قرار: توقيع الحجز أو العقد، دفع العربون، تحويل دفعة كبيرة، إصدار تعليمات البنك، وموعد الطابو. قبل كل بوابة حدد الحد الأدنى المطلوب. قبل العربون الكبير مثلًا يجب أن يكون صاحب الحق معروفًا وأن لا توجد مشكلة هوية أو تمثيل واضحة. وقبل النقل يجب أن تكون الوثائق الأصلية أو القابلة للتحقق والترجمات والتصحيحات والقرارات التمثيلية جاهزة للاستخدام.
جهز سجلًا حديثًا وهوية صالحة
احصل على سجل عقاري حديث للعقار نفسه واطبعه أو احفظه في ملف المعاملة بتاريخ الفحص. طابق اسم البائع وحصته مع الهوية أو الجواز المقبول. لا تؤجل فرق الاسم أو رقم الهوية أو تاريخ الميلاد إلى يوم الموعد. إذا احتاجت البيانات إلى تصحيح في السجل، ابدأ مسار التصحيح قبل تحديد موعد نهائي ضيق، لأن منشور TKGM 2016/2 يضع قواعد لمعالجة أخطاء وبيانات الهوية في السجل.
إذا كان الموقّع ممثلًا، أغلق السلسلة كاملة
الوكيل يحتاج وكالة مناسبة، والممثل القانوني يحتاج قرارًا أو وثيقة تثبت الصفة، والشخص الاعتباري يحتاج وثيقة سلطة تحدد قدرة الكيان على العملية وممثليه. لا يكفي أن يقول البائع إن مدير الشركة «مخول دائمًا» أو أن الوكيل «يتعامل معه منذ سنوات». ضع كل حلقة في قائمة واضحة: صاحب الحق، أساس التمثيل، الشخص الحاضر، نطاق السلطة، وتاريخ آخر تحقق. أي حلقة ناقصة تعني أن بوابة النقل لم تُغلق.
جهز متطلبات الأجانب والترجمة مسبقًا
في الأطراف الأجنبية، تحقق من نوع وثيقة الهوية المقبولة ومن الحاجة إلى ترجمة. توضح TKGM أن بعض جوازات أو هويات الدول المكتوبة بالأبجدية غير اللاتينية قد تتطلب ترجمة إذا رأت المديرية ذلك. إذا كان أحد الأطراف لا يتحدث التركية، تذكر أدلة TKGM متطلبات المترجم المحلف في المعاملات ذات الصلة. لا تعتمد على ترجمة غير رسمية أو على افتراض أن موظفًا سيتجاوز النقص يوم النقل.
اختبر الأهلية والتغيرات الأخيرة
تنص لائحة السجل العقاري على فحص أهلية التصرف، وتسمح بطلب تقرير طبي عند وجود شك في القدرة على التمييز. لا يعني ذلك طلب تقرير لكل بائع؛ بل يعني عدم تجاهل إشارة جدية إلى مشكلة أهلية. كذلك راجع أحداثًا مثل وفاة المالك، فتح تركة، تعيين وصي، تغيير ممثل الشركة، عزل وكيل أو صدور حكم يؤثر في السلطة. أي حدث جديد يعيد فتح شرط الهوية والسلطة.
نفذ فحص احتيال عملي
قبل تحويل الثمن، لا تعتمد على رقم حساب أرسل في رسالة منفردة من شخص لم يُربط بالمالك أو ممثله. طابق تعليمات الدفع مع هوية البائع والعقد وسلسلة السلطة. إذا تغير الحساب أو الشخص المستلم في اللحظة الأخيرة، أوقف الدفع وأعد التحقق عبر قناة مستقلة. هذا الفحص لا يحل محل إجراءات البنك أو المحامي لكنه يمنع أن تتحول هوية صحيحة على الورق إلى دفع لشخص غير مخول.
خطة واضحة إذا لم يجهز الملف
إذا لم تُغلق الهوية أو السلطة في الموعد، يجب أن تكون النتيجة معروفة: تأجيل النقل، حضور المالك شخصيًا، إصدار وثيقة تمثيل جديدة، استكمال التصحيح، أو استخدام حق تعاقدي في تعليق الدفع أو الانسحاب. لا تجعل البائع أو الوسيط يحوّل ضغط السفر أو سعر الصرف إلى سبب لإسقاط شرط قانوني.
إعادة الفحص يوم النقل
في اليوم النهائي، قارن هوية الشخص الحاضر مرة أخرى، وتأكد من أن السجل أو الوثائق لم تتغير وأن الممثل هو الشخص نفسه الذي فُحصت سلطته. راجع أي تحديث في التعليمات البنكية أو المستندات. نظام EKDS قد يدعم التحقق الإلكتروني للهوية، لكن قرار الجاهزية يبقى قائمًا على اكتمال علاقة الشخص بالحق والسلطة.
معيار الجاهزية
الصفقة جاهزة للموعد عندما يثبت سجل حديث صاحب الحق، وتطابقه هوية مقبولة، وتكون سلسلة التمثيل مكتملة وسارية، وقد أُغلقت الترجمة أو التصحيح أو الأهلية أو الموافقات اللازمة، وتكون تعليمات الدفع متسقة مع الشخص المخول. إذا بقيت هوية أو سلطة جوهرية غير محسومة، لا تُفرج عن دفعة كبيرة ولا تعتبر موعد الطابو دليلًا على أن المشكلة حُلت.
المصادر الرسمية
- TKGM — لائحة السجل العقاري، المادتان 18 و19.
- TKGM — مستندات عملية البيع.
- TKGM — FAQ تحديد الهوية وترجمة الجواز.
- TKGM — نظام EKDS.
- TKGM — منشور 2016/2 لتصحيحات السجل.