Son Tarih Hazırlık İncelemesi — Haciz ve İcra Durumu
Bir haczin görüşmelerin başında konuşulmuş olması, işlemi kritik tarihe hazır hale getirmez. Satış hazırlanırken yeni haciz konulabilir, mevcut haciz yenilenebilir veya fek süreci başlatılabilir. Son tarih incelemesinin amacı icra durumunu tarihli ve ölçülebilir kapanış şartlarına çevirmektir: bugün hangi kayıtlar var, bir sonraki geri dönüşü zor adım öncesinde hangileri kalkmalı, hangileri hukuki inceleme sonrası kabul edilebilir ve sonucu hangi resmi kanıt gösterecek?
Güncel icra tablosunu çıkarın
Doğru taşınmaz ve bağımsız bölüme bağlı güncel resmi tapu kaydıyla başlayın. Her haczi ayrı satırda izleyin; koyan merci veya dosya bağlamı, tarih, yevmiye ya da dosya referansı ve kayıtta görülen diğer unsurları not edin. Birden fazla haczi “haciz var” cümlesinde birleştirmeyin. Sunulan fek belgesinin gerçekten satış konusu taşınmazdaki aynı kayda ait olup olmadığını kontrol edin.
Karar tarihini ve geçiş kriterini belirleyin
İade edilebilir rezervasyon aşamasında açıklanmış ve araştırma süresi bulunan bir haciz kabul edilebilir. İadesiz ödeme öncesinde yazılı bir çözüm planı ve başarısızlık sonucu bulunmalıdır. Banka kullandırımında veya tapu devrinde ise hedeflenen sicil sonucu doğrulanmalıdır. “Satıcı kaldıracağını söyledi” yerine “belirli haciz güncel kayıtta görünmüyor” gibi ölçülebilir bir kriter kullanın.
Haczin yaşını otomatik sonuç saymayın
Tapu Sicili Tüzüğü’nün 69. maddesi, iki yıl sonunda yenilenmesi bildirilmemiş bazı hacizler için terkin mekanizması öngörür; ancak 6183 sayılı Kanun kapsamındaki kamu alacağı hacizleri ile bazı iflas, konkordato ve icra kayıtları gibi önemli istisnalar vardır. Bu nedenle “iki yıl geçti, haciz düştü” yaklaşımı güvenli değildir. Haczin türü, yenileme durumu, malik talebinin gerekip gerekmediği ve tapu sicilindeki fiili sonuç incelenmelidir.
Fek ile para akışını birlikte planlayın
Satış bedelinin bir bölümü alacaklıya gidecekse tutar, alıcı, beklenen resmi belge ve sicilin ne zaman yeniden kontrol edileceği önceden yazılmalıdır. Alıcının bedelin tamamını satıcıya ödeyip sonra haczin çözülmesini beklediği yapı yüksek risk taşır. Banka koordinasyonu, güvenli ödeme veya eşzamanlı tapu adımları kullanılıyorsa sorumluluklar ve başarısızlık senaryosu dosyada yer almalıdır.
Önemli olaydan sonra kaydı yenileyin
Yeni icra bildirimi, fek başvurusu, kısmi ödeme, kapanış tarihinin ertelenmesi veya alacaklı değişikliği önceki incelemeyi bayatlatabilir. Maddi değişiklikten sonra ve geri dönüşü zor adıma yakın zamanda yeni sicil kontrolü yapın. Eski ve yeni kayıtları birlikte saklayın. Amaç sadece sürecin başladığını değil, karar anındaki hukuki durumu göstermektir.
Hazırlık kararı
Her kaydı kabul edilmiş, terkin edilmiş, doğrulanabilir terkin mekanizmasına bağlanmış veya çözülmemiş olarak sınıflandırın. Maddi ve çözülmemiş haciz ilgili ödemeyi veya devri durdurmalıdır. Satıcının beyanı, avukat yazısı veya ödeme dekontu destekleyici olabilir; ancak kayıtlı kısıtlamanın sürüp sürmediği sorusunda güncel sicilin yerini tutmaz. Dosya, başka bir inceleyenin haczi, şartı, kanıtı ve sonucu açıkça görebileceği düzeye geldiğinde hazırdır.
Resmi kaynaklar
- TKGM — Tapu Sicili Tüzüğü m.69.
- TKGM — E-Haciz.
- TKGM — Tapu SSS ve işlem rehberi.
Kapanış sırası ve ödeme kilidi
Haczin kaldırılması kapanış koşulu ise sözleşme, para hareketi ve tapu işlemi aynı sırayı desteklemelidir. Hangi icra veya kurum dosyasının kapatılacağı, gerekli tutarın kime ödeneceği, terkin veya fek yazısının hangi kanaldan tapuya ulaşacağı ve sonucun nasıl doğrulanacağı önceden belirlenmelidir. Alıcı, yalnız “ödeme yapıldı” dekontuna dayanarak bedelin tamamını serbest bırakmamalıdır; kararlaştırılan hedef temiz sicil ise esas kontrol, güncel kayıtta kısıtın gerçekten kalkmış olmasıdır. Birden fazla haciz varsa biri kaldırıldığında diğerlerinin otomatik kalktığı varsayılmaz. Yeni haciz riski nedeniyle satış uzun sürdüğünde son resmi kayıt transfer saatine mümkün olduğunca yakın yenilenmelidir. Açık bir terkin talebi, bekleyen kurum cevabı veya açıklanamayan yevmiye numarası varsa dosya idari olarak randevulu olsa bile hukuken hazır değildir. Bu durumda erteleme, kontrollü ödeme veya uzman görüşü gibi önceden belirlenmiş yol uygulanmalıdır.