Kaynak Güncelliği İncelemesi — Haciz Durumu
Haciz ve icra kaynaklı tapu kayıtları zamana son derece duyarlıdır. İlk teklif aşamasında yeterli görülen bir takyidat kaydı, daha sonra iadesiz kapora, banka kredi kullandırımı veya tapu devri için yeterli olmayabilir. İlk kontrolden sonra yeni haciz kurulabilir; eski haczin kaldırılması ise ancak hukuken geçerli işlem tamamlanıp sicil sonucu oluştuğunda güvenilir biçimde kabul edilebilir. TKGM’nin E-Haciz sistemi icra müdürlüklerinin UYAP/TAKBİS entegrasyonu üzerinden haciz tesis ve terkin işlemlerini elektronik olarak yapabilmesine imkan verir. Bu hız, kaynağın karar tarihine göre yenilenmesini daha da önemli kılar.
“Güncel” kavramını kararın ağırlığına göre belirleyin
Her işlem için geçerli tek bir “kaç günlük belge” kuralı kullanışlı değildir. Erken piyasa incelemesinde daha eski bilgi bağlam sağlayabilir; iadesiz ödeme veya tapu devrinde hata toleransı çok düşüktür. Sonucu ağır bir adım öncesinde yetkili tapu sürecinden mevcut en güncel kayıt/takyidat kanıtı alınmalı ve kontrol zamanı dosyaya yazılmalıdır. Hangi belgenin hangi kararı desteklediği açık olmalıdır.
Genel beyan yerine belirli haczi doğrulayın
Her kaydı doğru taşınmazla eşleştirin; ilgili icra makamı veya dosya bağlamı, tarih ve mevcut referansı ayrı ayrı takip edin. Birden fazla haciz varsa bunları tek satırda “haciz var” şeklinde birleştirmeyin. Satıcının “haciz kalktı” beyanı, avukatın talebin gönderildiğini bildiren e-postası ve güncel sicilde terkinin görünmesi aynı ispat gücüne sahip değildir. Güncel resmi sicil sonucu, gelecekte olması beklenen işlemler hakkındaki sözlü güvencelerden üstündür.
Süre kurallarını otomatik sonuç gibi yorumlamayın
Tapu Sicili Tüzüğü’nün 69. maddesi terkinin genel esaslarını düzenler. Aynı maddede, tapu siciline yapılan şerhten itibaren iki yıl sonunda Müdürlüğe yenilendiği bildirilmemiş bazı hacizlerin malik istemi üzerine terkinine ilişkin özel bir mekanizma vardır. Ancak kamu alacaklarının 6183 sayılı Kanuna göre takibinden doğan hacizler, iflas ve konkordato ile ilgili durumlar ve İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesi şerhi gibi açık istisnalar bulunmaktadır. Bu nedenle “iki yıl geçti, haciz kendiliğinden yoktur” sonucu kurulamaz. Haczin türü, yenileme durumu, gerekli istem ve sicildeki gerçek sonuç incelenmelidir.
İşlem kapılarında kaynağı yenileyin
Kapora iadesiz hale gelmeden, temiz tapu varsayımına dayalı sözleşme imzalanmadan, banka kredi tutarını serbest bırakmadan, yeni icra haberi geldikten, haczin kaldırıldığı bildirildikten ve takyidat durumu önemliyse tapu devri çevresinde kaynak yeniden kontrol edilmelidir. Terkin gerçekleşirse yeni kayıt sonucu yeni durumu ispatlar; eski kayıt ise denetim izi olarak dosyada tutulur.
Yalnız “sonuç” değil kaynağı kaydedin
Her kontrolde resmi hizmet veya kurum, tarih ve saat, taşınmaz tanımları, görülen kayıtlar ve inceleyen kişi kaydedilmelidir. Portal sonucu kullanılıyorsa izin verilen kanıt veya işlem referansı saklanmalı, yalnız iç sisteme “temiz” yazılmamalıdır. Resmi kayıt ile başka belge çelişiyorsa sorun açık bırakılmalı ve hangi yetkili makamın çözüm sağlayacağı belirtilmelidir.
Kapanış kuralı
Kaynak güncelliği incelemesi, kanıt yapılacak işlem için yeterince yeni olduğunda ve taşınmazın kararlaştırılan koşullarla devredilebildiği doğrulandığında kapanır. Önemli süre geçtikten veya yeni olay ortaya çıktıktan sonra eski “temiz” kayda dayanmayın. Alacaklıya ödeme yapılmasını haciz terkini saymayın. Sadece yaşına bakarak haczin hukuken etkisiz olduğunu varsaymayın. Belirleyici soru, yetkili sicilin şu anda ne gösterdiği ve bu sonucun tarihli, yeniden doğrulanabilir hangi kanıtla desteklendiğidir.
Resmi kaynaklar
Kaynağı yenileme matrisi
Haciz veya ihtiyati tedbir incelemesinde yalnızca “kayıt var/yok” sonucunu yenilemek yeterli değildir. Son tapu kaydının alınma zamanı, takyidatın yevmiye tarihi ve numarası, alacaklı veya icra dosyası referansı, varsa terkin yazısının tarihi ve terkinin sicile işlendiği an ayrı ayrı kaydedilmelidir. Satıcının borcun ödendiğini söylemesi ya da bir ödeme makbuzu sunması, sicildeki haczin kalktığını kanıtlamaz. Aynı şekilde eski bir temiz kayıt da karar gününde yeni haciz bulunmadığını göstermez. İşlem uzun sürüyorsa kapora, kredi kullandırım ve devir öncesinde resmi kaydı yeniden alın; yeni bir yevmiye veya kısıtlama görülürse önceki “temiz” sonucunu kapalı tutmayın. Özellikle birden fazla icra dosyası, kamu alacağı veya tedbir ihtimali varsa her kaydı kendi kaynağı ve terkin süreciyle izleyin. Böylece tazelik kararı, belgenin yaşına değil sicildeki güncel hukuki duruma dayanır.