Çevrimiçi İlan İçin Malik Yetkilendirme Kontrolü EİDS (Elektronik İlan Doğrulama Sistemi), Ticaret Bakanlığı kapsamında ilan verme yetkisini doğrulamaya yönelik bir kontroldür; ilan veren kişi/işletmenin malik yetkilendirmesini doğrulamaya yardım eder, fakat tapunun takyidatsız veya fiyatın doğru olduğunu kanıtlamaz. İlan dayanak alınacaksa taşınmaz ile yetkilendirmenin gerçek malik/yetkili emlak işletmesiyle eşleştiğini ve ilgili ilan için geçerli olduğunu güncel resmi süreçten kontrol edin; ekran görüntüsü tek başına yeterli değildir.
Alıcı incelemesi ayrıca yapılır: kayıtlı malik, temsil yetkisi, parsel/bağımsız bölüm ve takyidatlar ödeme/tapu öncesi eşleştirilir. EİDS ilan riskini azaltır, TKGM/tapu kontrolünün yerine geçmez.
İlan, aracılık ve temsil yetkisi
İlan yetkisi, emlak işletmesinin aracılık yetkisi ve şirket temsil yetkisi üç ayrı konudur. Ticaret Bakanlığı EİDS ile önce kimlik, ardından taşınmaz ilanı yetki doğrulamasını devreye aldı; ilan yetki doğrulaması 1 Ocak 2025 itibarıyla zorunlu hale geldi. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum. Bu doğrulama ilan verme yolunu kanıtlar, emlak işletmesine kendiliğinden taşınmazı satma, bedeli tahsil etme veya malik adına imza atma yetkisi vermez.
Aracı varsa yetki belgesi ve işletme kaydı kontrol edilir; malik ve temsilci yetkisi ayrıca TKGM belgelerinden doğrulanır. Şirketlerde MERSİS ile Ticaret Sicili Gazetesi/sicil kayıtları kullanılarak unvan, temsil yapısı ve yayımlanmış değişiklikler görülür; imzalayan kişi güncel yetki belgesi veya kararla eşleştirilir. Müdür, yetkili veya imza kapsamı değişirse taahhüt öncesi kontrol yenilenmelidir. Önemli olan yalnız imza veya ilanın bulunması değil, işlemi yapan kişinin o tarihte ve o kapsam için gerekli sıfat ve yetkiye sahip olmasıdır. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın.
Ödeme izi ve lehtar doğrulaması
Ödeme yolu işlemin hukuki/mali incelemesinin parçasıdır; ayrı bir muhasebe ayrıntısı değildir. Alıcı adı, banka hesabı, para birimi, tutar ve havale referansı sözleşme ile satıcıya veya usulüne uygun yetkili tahsilatçıya bağlanmalı; ödeme talimatındaki her değişiklik para gönderilmeden önce bağımsız bir kanaldan doğrulanmalıdır. Yeni hesap, üçüncü kişi veya mutabık kalınan yapı dışında ödeme talebi, yetki ve sebep açıklanana kadar durma işaretidir. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın.
Önemli olan yalnız imza veya ilanın bulunması değil, işlemi yapan kişinin o tarihte ve o kapsam için gerekli sıfat ve yetkiye sahip olmasıdır. Yabancı işlemlerinde uygulanabildiği durumlarda TKGM’nin döviz alım belgesine ilişkin özel talimatları da vardır; her banka dekontu aynı hukuki işlevi görmez. Havale emri, banka teyidi, hesaba geçiş kanıtı ve belirli taksite bağlayan referans saklanır. Rezervasyon kaporası, satış bedeli ve aracılık komisyonu ayrı izlenmeli; sözlü teyit denetlenebilir banka izinin yerine geçmemelidir. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum.
Taşınmaz kimliği ve güncel sicil
Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın. Önemli bir taahhütten önce ipotekler, hacizler, şerhler, irtifaklar ve diğer kısıtlamalar okunmalıdır. Web Tapu satış, ipotek ve intikal gibi işlemlere başvuru imkânı verir; fakat eski sicil çıktısını güncel kanıta dönüştürmez. Temsilci varsa temsil belgesi, taraf kimliği, yetkinin kapsamı ve işlem türü birlikte kontrol edilir.
Bağımsız bölüm, pay, malik veya yeni bir takyidat değişirse ödeme ya da tamamlama öncesi dosya yeniden mutabık hale getirilmelidir. TKGM’deki güncel tapu sicili, malik ve taşınmazın ispatında başlangıç noktasıdır; eski bir tapu fotokopisi veya ilan metni bunun yerine geçmez. Önemli olan yalnız imza veya ilanın bulunması değil, işlemi yapan kişinin o tarihte ve o kapsam için gerekli sıfat ve yetkiye sahip olmasıdır. Ad-soyad ve kimlik ya da tüzel kişi bilgileri, il, ilçe, mahalle, ada/parsel ve varsa bağımsız bölüm numarası birbiriyle eşleştirilmelidir. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum.