Türkiye’de gayrimenkul dolandırıcılığı kırmızı bayrakları: mülkiyet, ilan yetkisi ve ödeme yetkisini ayırın
Dolandırıcılık risklerinin önemli kısmı üç soruyu birbirinden ayırınca daha kolay görülür: taşınmazın hukuki maliki kim, kim pazarlamaya veya müzakereye yetkili ve kim satış için imza atmaya veya para almaya yetkili? Gerçek görünümlü tapu fotoğrafı, şirket logolu sosyal medya hesabı ve daire hakkında ayrıntı bilen kişi bu üç soruyu aynı anda cevaplamaz. Önemli para hareketinden önce her katman uygun belge ve mümkün olduğunda bağımsız resmî kanal üzerinden doğrulanmalıdır.
Güncel malik ve kesin taşınmazla başlayın
İl, ilçe, mahalle, ada/parsel; dairede bağımsız bölüm numarası, malik ve devredilecek payı güncel sicilden teyit edin. Satıcının gönderdiği tapu görseline dayanmayın. Gerçek ama eski belge sonradan konan ipotek, haciz veya malik değişikliğini göstermeyebilir. Görülen fiziksel daireyi sicil ve onaylı projeyle eşleştirin. Taşınmazı hukuken tanımlayamayan veya normal doğrulama bilgisini vermekten kaçınan taraf önemli uyarıdır.
EİDS ilan yetkisini destekler; mülkiyet veya satış yetkisini değil
Ticaret Bakanlığı EİDS ile elektronik ilanlarda kimlik ve taşınmazı pazarlama yetkisini sistem kapsamı içinde doğrular. Bu, kopya veya izinsiz ilanlara karşı önemli kontroldür; fakat emlak işletmesini malik yapmaz ve otomatik olarak tapu devri imzalama veya satış bedelini alma yetkisi vermez. İlan verme, taşınmazı devretme ve para alma yetkileri farklıdır ve ayrı kanıt gerektirir.
Emlak işletmesini ve hukuki kişiyi doğrulayın
Ticaret unvanını ve ilgili taşınmaz ticareti yetki bilgilerini, uygulanıyorsa TTBS dahil Bakanlık sistemlerinden kontrol edin. Sosyal medya sayfası, marka sitesi veya telefon tek başına yeterli değildir. Hizmeti sunan hukuki işletme ve onun adına hareket eden kişi belirlenebilmelidir. Komisyon veya rezervasyon ödemesi isteniyorsa parayı hangi hukuki temelde aldığı ve karşılığındaki hizmet/borç yazılı olmalıdır.
Vekâletnameyi madde madde okuyun
Malik gelmiyorsa “genel vekâletname” başlığı tek başına yeterli değildir. Vekâlet veren ve alanın kimliklerini eşleştirin; satış, imza, bedel tahsili veya alt vekâlet gibi fiilen gereken yetkileri okuyun. Yurt dışı vekâletname, ülkesine ve TKGM şartlarına göre apostil veya konsolosluk tasdiki ile noter onaylı Türkçe tercüme gerektirebilir. Belgenin yürürlükte ve iptal edilmemiş olması ayrıca önemlidir.
Belge manipülasyonu işaretlerini arayın
Mühür ve logonun kaliteli görünmesi gerçeklik kanıtı değildir. Pasaport, sözleşme ve tapu arasında farklı isimler, uyuşmayan bağımsız bölüm/parsel, eksik sayfa, mantıksız tarih, yetkiyi özetleyen eksik tercüme veya kaynağı açıklanamayan belge uyarıdır. Mümkün olduğunda düzenleyen kurumun doğrulama kanalını kullanın. İşlemle tutarlı bağlantısı kurulamayan belge geri dönülemez ödeme için dayanak olmamalıdır.
Son dakika IBAN değişikliği yüksek risktir
Lehtar hesabı anlaşmadan sonra değişirse transferi durdurun. Değişikliği yalnızca aynı mesaj zincirinden doğrulamayın. Daha önce doğrulanmış kanal üzerinden satıcı veya yetkili temsilciyle iletişim kurun, neden değiştiğini ve yeni alıcının paraya hangi hakla sahip olduğunu sorun. Gerçek işlemde bile e-posta veya mesaj hesabı ele geçirilebilir. Eski/yeni talimatı, doğrulamayı ve banka dekontunu saklayın.
Aşırı düşük fiyat daha fazla kontrol gerektirir
Gerçek acil satıcı olabilir; ancak güvenilir emsallerin çok altındaki fiyat, paylı mülkiyet, kiracı, yanlış unit, borç, takyidat veya hızlı kapora tuzağını da gizleyebilir. Gerçek benzerlerle karşılaştırın. Büyük indirimin belgelendirilebilir açıklamasını isteyin. “Fırsatı kaçırma” korkusunun tapu, kimlik ve ödeme kontrolünü ortadan kaldırmasına izin vermeyin.
Kapora ve rezervasyonu kontrol edin
Ödemeden önce taşınmazı, tutarı, alıcıyı, amacı, rezervasyon süresini ve iade/mahsup koşullarını yazın. Her kaporanın otomatik olarak yanacağı veya her işlemde zorunlu tek oran olduğu şeklinde sağlıklı evrensel kural yoktur. Parayı alanın yetkisi önemlidir: ilan yetkisi bedel tahsil yetkisi değildir. İzlenebilir ödeme kullanın ve makbuzu taşınmaz/sözleşmeyle bağlayın.
Uzaktan satın almada bağımsız doğrulamayı artırın
Alıcı Türkiye dışında ise kaynağı belirsiz eski video yerine kesin dairenin canlı gösterimini veya gerektiğinde bağımsız incelemeyi kullanın. Değer/risk yüksekse alıcının seçtiği danışman veya temsilci çalışsın ve yetkisi sınırlandırılsın. Satışı yapan kişinin tapu, değerleme, teknik inceleme ve ödeme için tek bilgi kaynağı olmasına izin vermeyin.
Önemli çelişki kaldığında durun
En güçlü koruma bütün dolandırıcılık yöntemlerini ezberlemek değil, malik, taşınmaz, temsil yetkisi veya lehtar çözülmeden büyük parayı hareket ettirmemektir. Sicil, kimlik, vekâlet, sözleşme ve para izi uyuştuğunda risk alanı daralır. Normal resmî kontrole direnen veya sürekli yapay aciliyet yaratan karşı tarafı yalnızca “sert pazarlık” olarak değil ek risk olarak değerlendirin.