Piyasanın Altındaki Fiyat İçin Risk İşaretleri Benzerlerden belirgin düşük fiyat fırsat kanıtı değil inceleme tetikleyicisidir; mikro konum, hukuki durum, büyüklük, yaş, kat, durum, kiracılık ve ödeme bakımından gerçek emsallerle karşılaştırın. İlan fiyatı ile gerçekleşmiş işlem kanıtını ayırın; satıcı istediği rakamı yazabilir, savunulabilir karşılaştırma kaynak tarihi, özellik ve veri türünü kaydeder.
Büyük indirim tapu kısıtı, kullanım, kusur, yönetim borcu, acil nakit veya yanlış fiyatlama olabilir; doğrulanamayan kimlik, hesap değişikliği veya yapay acele dolandırıcılık riskini artırır.
Piyasa verisinden test edilebilir nakit akışına
Brüt getiri yıllık kira/satın alma bedeli üzerinden, net getiri ise boşluk, yönetim, bakım, sigorta, vergi, aidat ve geri alınamayan giderler düşüldükten sonra hesaplanır. Kapitalizasyon oranında borç servisinden önceki NOI kullanılır; varlık performansı kaldıraçlı özkaynak getirisinden ayrılır. Kırmızı bayrak tek başına nihai hüküm değildir; incelemeyi derinleştirme nedenidir. Kira büyümesi, yeniden satış fiyatı ve faiz varsayımları tek tahmin yerine alternatif senaryolarla test edilmelidir.
Gayrimenkul yatırım analizi piyasa verisi ile belirli taşınmazın hesabını birbirinden ayırmalıdır. TCMB konut piyasasındaki fiyat hareketlerini izlemek için Konut Fiyat Endeksini yayımlar; 2026’da ise yeni kira ilişkilerindeki fiyat gelişmelerini mevcut sözleşmeleri de içeren kira göstergelerinden daha erken izlemek amacıyla Yeni Kiracı Kira Endeksini yayımlamaya başlamıştır. Mali etki izlenebilir bir sayıya dönüştürülmelidir: fiyat, nakit akışı, vergi, risk altındaki tutar veya düzeltme maliyeti; yalnız “uygun” gibi genel bir not yeterli değildir. Bu endeksler tek bir dairenin satış fiyatı veya kirası değildir; doğrulanabilir yerel emsallerle birlikte kullanılmalıdır. Kimlik farkı, açıklanamayan fiyat sapması, doğrulanamayan belge, hızlı ödeme baskısı, hesap değişikliği veya eksik ruhsat belirli bir sorun maddesi açmalı; sorumlusu ve kanıta dayalı kapanış koşulu olmalıdır.
Yıla ve malik durumuna bağlı vergiler
Kira geliri GİB’in ayrı kurallarına tabidir; tahsil edilen kira, indirilebilecek giderler, seçilen gider yöntemi ve malikin tam/dar mükellef durumu ayrıştırılır. Yatırımdan çıkışta bazı taşınmazların iktisaptan itibaren beş yıl içinde elden çıkarılması Gelir Vergisi Kanunundaki değer artışı kazancı hükümlerine girebilir; istisnalar ve malik özelindeki durum ayrıca incelenir. Beyanname, makbuz ve maliyet belgeleri hem doğrulama hem yeniden satış hesabı için saklanmalıdır. Kırmızı bayrak tek başına nihai hüküm değildir; incelemeyi derinleştirme nedenidir.
Taşınmazın vergi dosyası tek bir makbuzla ispatlanmaz. Emlak vergisi, vergi değeri, taşınmaz türü ve bulunduğu yere göre belirlenir; GİB 2026 için hesaplanan bina ve arazi vergi değerlerinde 2025 değerine göre özel bir üst sınır bulunduğunu açıklar. Bu nedenle önemli olduğunda eski tutarı yeni yıla taşımak yerine güncel değer ve borç durumu ilgili belediyeden alınmalıdır. Mali etki izlenebilir bir sayıya dönüştürülmelidir: fiyat, nakit akışı, vergi, risk altındaki tutar veya düzeltme maliyeti; yalnız “uygun” gibi genel bir not yeterli değildir. Kimlik farkı, açıklanamayan fiyat sapması, doğrulanamayan belge, hızlı ödeme baskısı, hesap değişikliği veya eksik ruhsat belirli bir sorun maddesi açmalı; sorumlusu ve kanıta dayalı kapanış koşulu olmalıdır.
Ödeme izi ve lehtar doğrulaması
Rezervasyon kaporası, satış bedeli ve aracılık komisyonu ayrı izlenmeli; sözlü teyit denetlenebilir banka izinin yerine geçmemelidir. Kimlik farkı, açıklanamayan fiyat sapması, doğrulanamayan belge, hızlı ödeme baskısı, hesap değişikliği veya eksik ruhsat belirli bir sorun maddesi açmalı; sorumlusu ve kanıta dayalı kapanış koşulu olmalıdır. Ödeme yolu işlemin hukuki/mali incelemesinin parçasıdır; ayrı bir muhasebe ayrıntısı değildir. Alıcı adı, banka hesabı, para birimi, tutar ve havale referansı sözleşme ile satıcıya veya usulüne uygun yetkili tahsilatçıya bağlanmalı; ödeme talimatındaki her değişiklik para gönderilmeden önce bağımsız bir kanaldan doğrulanmalıdır.
Yeni hesap, üçüncü kişi veya mutabık kalınan yapı dışında ödeme talebi, yetki ve sebep açıklanana kadar durma işaretidir. Mali etki izlenebilir bir sayıya dönüştürülmelidir: fiyat, nakit akışı, vergi, risk altındaki tutar veya düzeltme maliyeti; yalnız “uygun” gibi genel bir not yeterli değildir. Yabancı işlemlerinde uygulanabildiği durumlarda TKGM’nin döviz alım belgesine ilişkin özel talimatları da vardır; her banka dekontu aynı hukuki işlevi görmez. Havale emri, banka teyidi, hesaba geçiş kanıtı ve belirli taksite bağlayan referans saklanır. Kırmızı bayrak tek başına nihai hüküm değildir; incelemeyi derinleştirme nedenidir.