İlan, aracılık ve temsil yetkisi
Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın. Bu doğrulama ilan verme yolunu kanıtlar, emlak işletmesine kendiliğinden taşınmazı satma, bedeli tahsil etme veya malik adına imza atma yetkisi vermez. Aracı varsa yetki belgesi ve işletme kaydı kontrol edilir; malik ve temsilci yetkisi ayrıca TKGM belgelerinden doğrulanır. Şirketlerde MERSİS ile Ticaret Sicili Gazetesi/sicil kayıtları kullanılarak unvan, temsil yapısı ve yayımlanmış değişiklikler görülür; imzalayan kişi güncel yetki belgesi veya kararla eşleştirilir.
Önemli olan yalnız imza veya ilanın bulunması değil, işlemi yapan kişinin o tarihte ve o kapsam için gerekli sıfat ve yetkiye sahip olmasıdır. Müdür, yetkili veya imza kapsamı değişirse taahhüt öncesi kontrol yenilenmelidir. İlan yetkisi, emlak işletmesinin aracılık yetkisi ve şirket temsil yetkisi üç ayrı konudur. Ticaret Bakanlığı EİDS ile önce kimlik, ardından taşınmaz ilanı yetki doğrulamasını devreye aldı; ilan yetki doğrulaması 1 Ocak 2025 itibarıyla zorunlu hale geldi. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum.
Ödeme izi ve lehtar doğrulaması
Havale emri, banka teyidi, hesaba geçiş kanıtı ve belirli taksite bağlayan referans saklanır. Rezervasyon kaporası, satış bedeli ve aracılık komisyonu ayrı izlenmeli; sözlü teyit denetlenebilir banka izinin yerine geçmemelidir. Ödeme yolu işlemin hukuki/mali incelemesinin parçasıdır; ayrı bir muhasebe ayrıntısı değildir. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın. Sonuca güvenmeden önce bu kanıtı “Ödeme izi ve lehtar doğrulaması” incelemesiyle birlikte okuyun.
Alıcı adı, banka hesabı, para birimi, tutar ve havale referansı sözleşme ile satıcıya veya usulüne uygun yetkili tahsilatçıya bağlanmalı; ödeme talimatındaki her değişiklik para gönderilmeden önce bağımsız bir kanaldan doğrulanmalıdır. Yeni hesap, üçüncü kişi veya mutabık kalınan yapı dışında ödeme talebi, yetki ve sebep açıklanana kadar durma işaretidir. Yabancı işlemlerinde uygulanabildiği durumlarda TKGM’nin döviz alım belgesine ilişkin özel talimatları da vardır; her banka dekontu aynı hukuki işlevi görmez. Önemli olan yalnız imza veya ilanın bulunması değil, işlemi yapan kişinin o tarihte ve o kapsam için gerekli sıfat ve yetkiye sahip olmasıdır. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın.
Taşınmaz kimliği ve güncel sicil
Önemli bir taahhütten önce ipotekler, hacizler, şerhler, irtifaklar ve diğer kısıtlamalar okunmalıdır. Web Tapu satış, ipotek ve intikal gibi işlemlere başvuru imkânı verir; fakat eski sicil çıktısını güncel kanıta dönüştürmez. Temsilci varsa temsil belgesi, taraf kimliği, yetkinin kapsamı ve işlem türü birlikte kontrol edilir. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum.
Önemli olan yalnız imza veya ilanın bulunması değil, işlemi yapan kişinin o tarihte ve o kapsam için gerekli sıfat ve yetkiye sahip olmasıdır. Bağımsız bölüm, pay, malik veya yeni bir takyidat değişirse ödeme ya da tamamlama öncesi dosya yeniden mutabık hale getirilmelidir. TKGM’deki güncel tapu sicili, malik ve taşınmazın ispatında başlangıç noktasıdır; eski bir tapu fotokopisi veya ilan metni bunun yerine geçmez. Ad-soyad ve kimlik ya da tüzel kişi bilgileri, il, ilçe, mahalle, ada/parsel ve varsa bağımsız bölüm numarası birbiriyle eşleştirilmelidir. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın.
Vekâletname, tasdik ve tercüme
Vekâletname kullanılıyorsa metin istenen tasarruf türünü ve ilgili taşınmazı veya yetki kapsamını karşılamalı; vekâlet veren ile vekilin kimlikleri eşleşmelidir. TKGM, yurt dışında düzenlenen vekâletnameler için özel kurallar uygular; düzenlendiği ülke ve tasdik yoluna göre Apostille veya konsolosluk tasdiki ve kabul edilen noter onaylı Türkçe tercüme gerekebilir. Taraflardan biri Türkçe bilmiyorsa tapu işleminde yeminli tercümana ilişkin kurallar da uygulanır. İnceleme konusunu ispatlanabilir gerçeklere ayırın: kimlik, tarih, tutar, sicil durumu, belge veya teknik durum.
Kabul edilen asıl veya örnek, referans ve tarih saklanmalı, daha sonraki azil ya da sınırlamalar araştırılmalıdır. İmza tasdiki, taşınmaz malikiyetini veya her mali işlem yetkisini kanıtlamaz; bunlar güncel TKGM sicilinden ayrıca doğrulanır. Önemli olan yalnız imza veya ilanın bulunması değil, işlemi yapan kişinin o tarihte ve o kapsam için gerekli sıfat ve yetkiye sahip olmasıdır. Noter onaylı bir belge yalnız mühür taşıdığı için her taşınmaz işlemi bakımından yeterli sayılmaz. Her gerçek için onu kanıtlayabilecek kaynak kullanın ve sonucu satın alma, mülkiyet veya maliyet etkisine bağlayın.