Tapu devri günü kira dosyasında yeniden kontrol edilmesi gerekenler
Devirden haftalar önce yapılmış kira incelemesi kapanış gününde güncelliğini kaybedebilir. Kiracı yeni bir aylık ödeme yapmış, ek protokol imzalamış, ihtar göndermiş, arabuluculuğa başvurmuş, çıkış için anlaşmış veya gerçekten taşınmış olabilir. Bu nedenle kapanış günü kontrolü bütün hukuki analizi baştan yapmak değildir. O gün devredilen para, zilyetlik ve belge setini değiştirebilecek sınırlı sayıdaki güncel olguyu doğrulamaktır.
Son onaylanan sürümden sonra sözleşmenin değişmediğini teyit edin
Alıcının son incelemesinden sonra imzalanan her belge için yazılı teyit isteyin. Güncel kira indeksini referans paketle karşılaştırın: sözleşme, ekler, kira değişikliği belgeleri, güvence kanıtı, ihtarlar ve uyuşmazlık kayıtları. Yeni belge ortaya çıkarsa eski özeti güncel kabul etmeyin. Yeni tarihi kaydedin ve değişikliğin fiyatı, beklenen geliri, boş teslimi veya alıcı onay şartlarını etkileyip etkilemediğini değerlendirin.
Devir tarihi itibarıyla kira tahakkukunu doğru kesin
Kira çizelgesini kapanış gününe kadar güncelleyin. En son banka ödemesini, hangi döneme ait olduğunu ve devir sonrasına uzanan peşin ödeme olup olmadığını kontrol edin. TBK m.314 sözleşme ve yerel adet saklı olmak üzere genel ödeme kuralını düzenler. Kapanış hesabı parayı yalnızca hesaba giriş gününe göre değil, ait olduğu kira dönemine göre paylaştırmalıdır. Gecikmiş tutarlar da tahsil edilmiş, açık, ihtilaflı veya icra konusu olarak ayrı gösterilmelidir.
Satış bedelinin kalanı ödenmeden kiracı güvencesini doğrulayın
Kararlaştırılan güvenceyi, belgesini ve bugün kimde olduğunu kontrol edin. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.342 kararlaştırılan güvenceyi üç aylık kira bedeliyle sınırlar ve para veya kıymetli evrak şeklindeki güvenceyi düzenler. Satış kapanış hesabında kiracıya karşı bu sorumluluğun nasıl devredileceği açık olmalıdır. Sözleşme veya makbuz aksini gösterirken satıcının “depozito yok” demesi yeterli kabul edilmemelidir.
Taşınmazı fiilen kimin kullandığını son kez kontrol edin
Kapanış günü yanlış doluluk varsayımını tapu devrinden önce düzeltmek için son pratik fırsattır. Taşınmaz kiracılı satılıyorsa belirlenen kiracı veya yetkili kullanıcının hâlen zilyet olduğunu teyit edin ve malik değişikliğinden sonraki iletişim planını kaydedin. Boş teslim esas alınmışsa beklenen çıkışa değil, fiili boşluk, anahtar ve teslim durumuna bakın. TBK m.310 burada önemlidir: mülkiyet değişimi alıcıyı genel olarak kiraya veren konumuna getirir; mevcut kirayı kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Son anda ortaya çıkan ihtar veya tahliye gelişmesini sorgulayın
Önceki incelemeden sonra ihtar, yazılı tahliye taahhüdü, arabuluculuk başvurusu, icra dosyası veya mahkeme belgesi oluşup oluşmadığını sorun. TBK m.352 teslimden sonra verilen yazılı tahliye taahhüdüne özel sonuç bağlar; fakat belgenin metni, tarihi ve usul durumu önemlidir. Kira uyuşmazlıklarında kanuni istisnalar dışında dava öncesi zorunlu arabuluculuk da uygulanır. Yeni bir dosya, karar çıkmamış olsa bile beklenen teslim takvimini değiştirebilir.
Kira dosyası için kısa bir kapanış tutanağı oluşturun
Son not; incelenen sözleşme sürümü, güncel kiracı, kira bedeli, son ödeme dönemi, güvence, doluluk, yeni belgeler ve açık istisnaları kaydetmeli ve tapu devri günüyle aynı tarihi taşımalıdır. Bu not sözleşmeyi yeniden yazmak veya kanıtın desteklemediği hukuki sonuç üretmek için kullanılmaz. İşlevi, alıcının görüşmeler başladığındaki değil, devir anındaki gerçek kira ilişkisine göre imza ve ödeme yapmasını sağlamaktır.