ما الذي يجب إعادة فحصه في ملف الإيجار يوم الإغلاق؟
قد تصبح العناية الواجبة التي أُنجزت قبل أسابيع قديمة في يوم نقل الملكية. فقد يدفع المستأجر شهرًا جديدًا، أو يوقع ملحقًا، أو يرسل إخطارًا، أو يبدأ وساطة، أو يتفق على الخروج، أو يغادر فعليًا. لذلك مراجعة يوم الإغلاق ليست إعادة لكل التحليل القانوني، بل فحص مركز للحالة الحالية يثبت الوقائع القليلة التي يمكن أن تغير الأموال أو الحيازة أو الوثائق التي تنتقل في ذلك اليوم.
أكد عدم تغير العقد منذ آخر نسخة وافق عليها المشتري
اطلب تأكيدًا كتابيًا بأي وثيقة وقعت بعد آخر مراجعة. قارن فهرس الملف الحالي بالحزمة المرجعية: العقد، الملاحق، مستندات تعديل الأجرة، دليل الوديعة، الإخطارات وملفات النزاع. إذا ظهرت وثيقة جديدة فلا تستمر في التعامل مع الملخص القديم بوصفه صحيحًا. سجّل التاريخ الجديد وحدد هل يؤثر التغيير في السعر أو الدخل أو التسليم الخالي أو شروط موافقة المشتري.
اقطع الأجرة بدقة عند تاريخ انتقال الملكية
حدّث كشف الأجرة حتى يوم الإغلاق. تحقق من أحدث حوالة في البنك، والفترة التي تغطيها، وما إذا كان المستأجر دفع مقدمًا عن فترة تمتد بعد انتقال الملكية. المادة 314 من قانون الالتزامات التركي تضع قاعدة الدفع العامة مع مراعاة العقد والعرف المحلي. يجب أن يوزع كشف الإغلاق الأجرة بحسب الفترة التي تخصها لا بحسب يوم دخول المال إلى الحساب فقط. وأي متأخرات تصنف بوضوح إلى محصلة، قائمة، متنازع عليها أو خاضعة لإجراء تنفيذي.
أكد وديعة المستأجر قبل صرف بقية ثمن البيع
راجع مبلغ الضمان المتفق عليه، والدليل عليه، ومن يحتفظ به الآن. في إيجارات المساكن وأماكن العمل المسقوفة تقيد المادة 342 الضمان المتفق عليه بأجرة ثلاثة أشهر وتنظم الضمان النقدي أو القابل للتداول. يجب أن يوضح حساب الإغلاق كيف ستنتقل مسؤولية هذا المبلغ تجاه المستأجر. لا يكفي قول البائع «لا توجد وديعة» إذا كان العقد أو إيصال موقع يقول العكس.
تحقق مرة أخيرة ممن يحوز العقار فعليًا
يوم الإغلاق هو آخر فرصة عملية لتصحيح افتراض خاطئ عن الإشغال قبل نقل الطابو. إذا كان البيع مع مستأجر، فتأكد أن المستأجر المحدد أو الشاغل المصرح له لا يزال يحوز العقار وسجّل طريقة التواصل معه بعد انتقال المالك. وإذا كان السعر مبنيًا على التسليم الخالي، فتحقق من الخلو والمفاتيح والتسليم الفعلي بدل الاعتماد على موعد خروج متوقع. هنا تظهر أهمية المادة 310: انتقال الملكية يُدخل المشتري عمومًا في مركز المؤجر ولا يلغي الإيجار القائم بذاته.
افحص أي إخطار أو تطور إخلاء ظهر في اللحظة الأخيرة
اسأل هل أُنشئ منذ المراجعة السابقة إخطار، أو تعهد مكتوب بالإخلاء، أو طلب وساطة، أو ملف تنفيذ أو وثيقة قضائية. المادة 352 تمنح التعهد الكتابي بالإخلاء الصادر بعد التسليم أثرًا خاصًا، لكن صياغته وتاريخه وحالته الإجرائية هي المهمة. كما أن نزاعات الإيجار تخضع عمومًا للوساطة الإلزامية قبل الدعوى في تركيا مع الاستثناءات القانونية. فتح ملف جديد قد يغير توقيت الحيازة المتوقع حتى دون وجود حكم.
أصدر مذكرة إغلاق قصيرة خاصة بعقد الإيجار
المذكرة النهائية يجب أن تسجل نسخة العقد التي فُحصت، والمستأجر الحالي، والأجرة، وآخر فترة دفع، وحالة الوديعة، وحالة الإشغال، والوثائق الجديدة والاستثناءات المفتوحة، وأن تحمل تاريخ يوم نقل الملكية نفسه. لا تستخدمها لإعادة كتابة العقد أو لإطلاق استنتاج قانوني لا تدعمه الأدلة. وظيفتها تشغيلية: أن يوقع المشتري ويدفع على أساس عقد الإيجار الموجود فعلًا يوم الإغلاق، لا العقد الذي كان موجودًا عند بداية المفاوضات.