فحص عقد الإيجار في يوم نقل الملكية ليس تكرارًا لمراجعة تمت قبل أسابيع. بعض الوقائع تتغير بسرعة: قد تُدفع أجرة جديدة، يُرسل إنذار، يتغير الشاغل، تُفتح وساطة أو يُبرم ملحق. لذلك يجب أن تكون هناك مراجعة قصيرة ومؤرخة في يوم الإغلاق تؤكد أن ما بُني عليه قرار الشراء ما زال صحيحًا قبل الإفراج النهائي عن الثمن.
1. أكد الشاغل والحيازة في ذلك اليوم
تحقق ممن يشغل الوحدة فعليًا، وهل الحالة مطابقة لما وُعد به المشتري: استمرار المستأجر أم تسليم فارغ. إذا كان التسليم الفارغ شرطًا، لا تعتمد على رسالة قديمة؛ اطلب معاينة أو محضر تسليم ومفاتيح ودليلًا فعليًا على انتهاء الحيازة. المادة 310 تعني أن المالك الجديد يصبح طرفًا في الإيجار القائم عند انتقال الملكية، لذلك وضع الحيازة لحظة الطابو جوهري.
2. أعد تأكيد النسخة الحاكمة
اسأل صراحة هل وُقع أي ملحق أو تجديد أو اتفاق منذ آخر مراجعة. طابق آخر نسخة مع ملف المشتري، خصوصًا الأجرة والوديعة ومدة العقد والحساب البنكي. لا تسمح بأن يظهر في يوم الإغلاق مستند جديد من دون وقت كافٍ لفهم أثره.
3. حدّث كشف الدفعات حتى آخر يوم
أدخل آخر تحويل مستحق أو مدفوع وحدد أي رصيد حتى تاريخ الطابو. المادة 313 تضع دفع الأجرة على المستأجر، والمادة 315 تنظم التأخر في الأجرة أو المصروفات المستحقة. يجب تقسيم أي أجرة تغطي فترة قبل وبعد البيع بوضوح بين البائع والمشتري، لا أن تترك لتسوية لاحقة غير مكتوبة.
4. طابق الوديعة مع التسوية النهائية
أكد مبلغ الوديعة ومكانها ومن سيتحمل التزامها بعد البيع. المادة 342 تضع قواعد خاصة للضمان في السكن والعمل المسقوف. إذا كان البائع سيحوّل مبلغًا أو مستندًا للمشتري، سجله في محضر الإغلاق؛ وإذا بقيت الوديعة في آلية مصرفية، وثق ما يلزم لإدارة الحق لاحقًا.
5. افحص أي إخطار أو نزاع جديد
اسأل هل أرسل أو استلم أي إخطار جديد، وهل فُتحت وساطة أو دعوى أو تنفيذ. اطلب رقم الملف والمرحلة وأقرب موعد. منازعات الإيجار الداخلة في المادة 18/B من قانون الوساطة تخضع في الأصل للوساطة الإلزامية قبل الدعوى منذ 1 سبتمبر 2023، مع الاستثناء القانوني لمسار الإخلاء عن طريق التنفيذ غير القضائي. تغيير الوضع الإجرائي قبل الطابو قد يغير قرار المشتري.
6. لا تفترض أن المدة المكتوبة أنهت العلاقة
إذا قال أحد الأطراف في يوم الإغلاق إن العقد «انتهى» لأن التاريخ انتهى، راجع أساسه. في السكن والعمل المسقوف تتضمن المادة 347 قواعد خاصة للاستمرار والإنهاء، والمادة 348 تتطلب الكتابة في إشعار الإنهاء. أي اعتماد على حاجة المالك الجديد أو تعهد إخلاء يحتاج فحص شروط المادتين 351 و352 وليس مجرد تصريح شفهي.
7. ثبت بيانات الدفع الجديدة للمستأجر
إذا كانت الأجرة ستدفع للمشتري بعد الطابو، جهز تعليمات دفع واضحة ومؤرخة. لا ترسل حسابًا جديدًا عبر رسالة مجهولة أو متناقضة مع الملف. من الأفضل أن توثق جهة الاتصال وتاريخ بدء التعليمات وأن تحتفظ بنسخة من الإبلاغ للمستأجر.
8. نفذ تسوية مالية مكتوبة
اجمع في ورقة واحدة: الأجرة المحصلة مقدمًا، الأجرة المتأخرة، حصة كل طرف حتى تاريخ النقل، الوديعة، المصروفات الجانبية، أي رصيد aidat أو خدمات، وأتعاب مرتبطة بنزاع إن كانت على أحد الطرفين. الهدف ألا يصبح أول شهر للمالك الجديد تمرينًا في اكتشاف من يملك أي مبلغ.
9. استلم حزمة السجلات لا «وعد الإرسال لاحقًا»
يجب أن يحصل المشتري يوم الإغلاق على العقد والملحقات وكشف الدفعات وسجل الوديعة والإخطارات وملفات النزاع ومراسلات الإدارة ومحاضر التسليم ذات الصلة. إذا كان مستند جوهري غير متاح، اذكره كاستثناء في محضر الإغلاق وحدد من يقدمه ومتى وما أثر عدم تقديمه.
10. وثق نتيجة الفحص
اختم بمذكرة مؤرخة: «لا تغيير»، أو «تغيير مقبول وتمت تسويته»، أو «شرط لم يُغلق». إذا ظهر اختلاف يمس الحيازة أو الدخل أو صحة مستند حاسم، لا تحوله إلى ملاحظة هامشية بعد دفع الثمن؛ أعده إلى قرار الإغلاق.
الخلاصة: فحص يوم الإغلاق يحمي المشتري من فجوة الزمن بين العناية الواجبة والطابو. عندما تُعاد مطابقة الحيازة والعقد والدفعات والوديعة والإخطارات والنزاع والتسوية في اليوم نفسه، ينتقل العقار ومعه ملف إيجار مفهوم وقابل للإدارة، لا مفاجآت مؤجلة.