Kira Sözleşmesi Kayıtları İçin Kapanış Günü Kontrolü
Tapu günü yapılan kira dosyası kontrolü, haftalar önce tamamlanan incelemenin tekrarı değildir. Son ödeme yapılabilir, yeni ihtar gönderilebilir, ek protokol imzalanabilir, kullanıcı değişebilir veya arabuluculuk başlayabilir. Bu nedenle alıcı, son para serbest bırakılmadan önce satın alma kararının dayandığı varsayımların hâlâ doğru olduğunu gösteren kısa ve tarihli bir kapanış günü kontrolü yapmalıdır.
1. O günkü fiilî kullanıcı ve zilyetliği doğrulayın
Bağımsız bölümde kimin bulunduğunu ve sonucun satış vaadiyle uyumlu olup olmadığını kontrol edin: kiracı kalacak mı, boş mu teslim edilecek? Boş teslim şartsa eski mesaja güvenmeyin; son inceleme, teslim tutanağı, anahtar ve fiilî tahliye kanıtı alın. TBK m.310 mülkiyet devrinde yeni maliki mevcut kira sözleşmesinin tarafı yaptığı için tapu anındaki zilyetlik önemlidir.
2. Geçerli sözleşme sürümünü yeniden teyit edin
Son incelemeden sonra ek, yenileme veya yan anlaşma imzalanıp imzalanmadığını açıkça sorun. En son belgeyi özellikle kira, güvence, süre ve banka bilgileri bakımından alıcı dosyasıyla eşleştirin. Kapanışta ilk kez ortaya çıkan bir belgeyi etkisi anlaşılmadan kabul etmeyin.
3. Ödeme cetvelini tapu gününe getirin
Son tahakkuk ve ödemeyi işleyin, tapu tarihi itibarıyla bakiyeyi hesaplayın. TBK m.313 kira ödemesini kiracıya yükler; m.315 kira veya muaccel yan giderlerde temerrüdü düzenler. Satıştan önce ve sonraki dönemi kapsayan kira varsa satıcı ve alıcı payını açıkça ayırın.
4. Güvenceyi son kez mutabık hale getirin
Tutarı, nerede tutulduğunu ve satıştan sonra sorumluluğun kimde olduğunu doğrulayın. TBK m.342 konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence için özel kurallar içerir. Satıcı para veya belge devredecekse kapanış mutabakatında gösterin; güvence bankada kalıyorsa yeni malikin yönetim için ihtiyaç duyacağı bilgiyi dosyalayın.
5. Yeni ihtar veya uyuşmazlık olup olmadığını kontrol edin
Yeni bildirim, arabuluculuk, dava veya icra açılıp açılmadığını sorun. Dosya numarası, aşama ve sonraki tarihi alın. 1 Eylül 2023’ten itibaren 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamındaki kira uyuşmazlıkları esas olarak dava öncesi zorunlu arabuluculuğa tabidir; ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisna saklıdır. Tapudan hemen önceki süreç değişikliği alıcının riskini değiştirebilir.
6. “Süre bitti” sözünü sona erme kanıtı saymayın
Bir taraf sözleşme tarihi dolduğu için kiranın sona erdiğini söylüyorsa hukuki dayanağı kontrol edin. TBK m.347 konut ve çatılı işyerlerinde özel uzama ve sona erme kuralları içerir, m.348 fesih bildiriminin yazılı olmasını gerektirir. Yeni malik ihtiyacı veya tahliye taahhüdü varsa m.351 ve m.352 şartları ayrıca incelenmelidir.
7. Kiracının yeni ödeme bilgisini kesinleştirin
Tapudan sonra kira alıcıya ödenecekse tarihli ve açık ödeme talimatı hazırlayın. Doğrulanamayan son dakika mesajıyla hesap değiştirmeyin. İrtibat kişisini, yürürlük tarihini ve kiracıya bildirim kanıtını saklayın.
8. Yazılı mali kapanış mutabakatı yapın
Peşin alınmış kira, borç, tarafların devir tarihine kadarki payı, güvence, yan giderler, aidat veya kira dosyasını etkileyen hizmet bakiyeleri ve varsa uyuşmazlık masraf paylaşımını tek belgede gösterin. Yeni malik ilk ayında hangi tutarın kime ait olduğunu araştırmak zorunda kalmamalıdır.
9. “Sonra göndeririz” yerine dosyayı teslim alın
Alıcı kapanışta sözleşmeyi, ekleri, ödeme cetvelini, güvence kaydını, ihtarları, uyuşmazlık dosyalarını, ilgili yönetim yazışmalarını ve teslim belgelerini almalıdır. Kritik belge yoksa istisna olarak yazın, sorumluyu ve son tarihi belirleyin.
10. Sonucu tarihli olarak kaydedin
“Değişiklik yok”, “değişiklik bulundu ve çözüldü” veya “şart açık kaldı” şeklinde kapanış notu oluşturun. Değişiklik zilyetlik, gelir veya kritik belgenin güvenilirliğini etkiliyorsa para çıktıktan sonra idari not hâline getirmeyin; kapanış kararına geri taşıyın.
Sonuç: Kapanış günü kontrolü, inceleme ile tapu arasındaki zaman boşluğunu kapatır. Zilyetlik, sözleşme, ödeme, güvence, bildirim, uyuşmazlık ve mali mutabakat aynı gün yeniden eşleştirildiğinde alıcı yönetilebilir bir kira dosyası devralır.