بررسی روز نهاییسازی سوابق قرارداد اجاره
بررسی پرونده اجاره در روز انتقال سند تکرار بررسی چند هفته قبل نیست. در فاصله کوتاه ممکن است اجاره جدید سررسید شود، اخطار صادر شود، الحاقیه امضا شود، استفادهکننده تغییر کند یا میانجیگری آغاز شود. بنابراین پیش از انتقال نهایی وجه، خریدار باید یک بازبینی کوتاه و تاریخدار انجام دهد تا مطمئن شود فرضهای معامله هنوز درست هستند.
۱. تصرف و استفادهکننده همان روز را تأیید کنید
بررسی کنید چه کسی واقعاً ملک را در اختیار دارد و نتیجه با وعده معامله سازگار است: مستأجر میماند یا تحویل خالی است. اگر تحویل خالی شرط closing است، به پیام قدیمی اکتفا نکنید؛ بازدید، صورتجلسه تحویل، کلید و مدرک تصرف واقعی بخواهید. ماده ۳۱۰ مالک جدید را با انتقال مالکیت طرف قرارداد موجود میکند، بنابراین وضعیت تصرف لحظه سند اهمیت مستقیم دارد.
۲. نسخه حاکم قرارداد را دوباره تأیید کنید
صریح بپرسید بعد از آخرین بررسی الحاقیه، تمدید یا توافق جانبی جدیدی امضا شده است یا نه. آخرین نسخه را بهخصوص درباره اجاره، ودیعه، مدت و اطلاعات بانکی با پرونده خریدار تطبیق دهید. سندی که فقط روز closing ظاهر میشود نباید بدون زمان کافی برای فهم اثرش پذیرفته شود.
۳. دفتر پرداخت را تا روز سند بهروز کنید
آخرین مبلغ سررسید و پرداخت را ثبت و مانده را در تاریخ سند محاسبه کنید. ماده ۳۱۳ پرداخت اجاره را بر عهده مستأجر میگذارد و ماده ۳۱۵ تأخیر در اجاره یا هزینههای سررسیدشده را تنظیم میکند. اجارهای که دوره پیش و پس از فروش را پوشش میدهد باید روشن میان فروشنده و خریدار تقسیم شود.
۴. ودیعه را نهایی تطبیق دهید
مبلغ، محل نگهداری و مسئولیت بعد از فروش را تأیید کنید. ماده ۳۴۲ برای تضمین در مسکن و محل کار مسقف قواعد ویژه دارد. اگر فروشنده پول یا سندی به خریدار میدهد، در تسویه closing درج شود؛ اگر تضمین در سازوکار بانکی میماند، اطلاعات لازم برای مدیریت بعدی ثبت شود.
۵. اخطار یا اختلاف جدید را بررسی کنید
بپرسید اخطار تازه، میانجیگری، دعوا یا اجرا شروع شده است یا نه. شماره پرونده، مرحله و موعد بعدی را بگیرید. از ۱ سپتامبر ۲۰۲۳ اختلافات اجارهای مشمول ماده ۱۸/B قانون میانجیگری اصولاً پیش از دعوا به میانجیگری اجباری میروند، با استثنای مسیر خاص تخلیه از اجرای بدون حکم. تغییر اجرایی درست قبل از سند میتواند ریسک معامله را عوض کند.
۶. پایان تاریخ را پایان خودکار اجاره ندانید
اگر طرفی میگوید قرارداد چون تاریخش تمام شده پایان یافته، مبنای حقوقی را کنترل کنید. ماده ۳۴۷ برای مسکن و محل کار مسقف قواعد ویژه ادامه و پایان دارد و ماده ۳۴۸ اخطار پایان را کتبی میخواهد. اگر نیاز مالک جدید یا تعهد تخلیه مطرح است، مواد ۳۵۱ و ۳۵۲ جداگانه بررسی میشوند.
۷. دستور پرداخت جدید را قطعی کنید
اگر پس از سند اجاره به خریدار پرداخت میشود، دستور روشن و تاریخدار آماده کنید. حساب بانکی را با پیام غیرقابل تأیید در آخرین لحظه عوض نکنید. مسئول ارتباط، تاریخ اجرا و مدرک اطلاع به مستأجر را نگه دارید.
۸. تسویه مالی کتبی امضا کنید
اجاره پیشپرداخت، بدهی، سهم هر طرف تا تاریخ انتقال، ودیعه، هزینههای جانبی، ماندههای مرتبط مدیریت یا خدمات و هر تقسیم هزینه اختلاف را در یک سند بنویسید. ماه اول مالک جدید نباید با جستوجوی مالکیت هر مبلغ شروع شود.
۹. بسته اسناد را تحویل بگیرید
خریدار باید روز closing قرارداد، الحاقیهها، دفتر پرداخت، سابقه ودیعه، اخطارها، پرونده اختلاف، مکاتبات مهم مدیریت و اسناد تحویل را بگیرد. اگر سند اصلی غایب است آن را استثنا بنویسید، مسئول و مهلت تعیین کنید.
۱۰. نتیجه همان روز را ثبت کنید
با یادداشت تاریخدار پایان دهید: «تغییری نیست»، «تغییر یافت و حل شد» یا «شرط باز است». اگر تغییر بر تصرف، درآمد یا اعتبار سند اصلی اثر دارد، آن را بعد از پرداخت به یادداشت اداری تبدیل نکنید؛ به تصمیم closing برگردانید.
جمعبندی: بررسی روز سند فاصله زمانی میان due diligence و انتقال مالکیت را میبندد. با تطبیق دوباره تصرف، قرارداد، پرداخت، ودیعه، اخطار، اختلاف و تسویه، خریدار پروندهای را تحویل میگیرد که از روز اول قابل مدیریت است.