Kira Sözleşmesi Kayıtları İçin Alıcı Soruları
Kiracılı taşınmaz alırken “sözleşme var mı?” sorusu yeterli değildir. Yararlı sorular, dosyayı zilyetlik, gelir ve devam eden yükümlülükler hakkında doğrulanabilir cevap vermeye zorlar. Bu rehber, para serbest bırakılmadan önce satıcıya veya yöneticiye sorulacak soruları ve her cevabın yanında bulunması gereken kanıtı düzenler.
1. Kiracı kim ve taşınmazı bugün kim kullanıyor?
Sözleşmedeki adı isteyin ve fiilî kullanıcıyla karşılaştırın. Başka biri kullanıyorsa kim olduğunu, neden orada bulunduğunu ve alt kira veya kullanım devri için yazılı rıza olup olmadığını sorun. TBK m.322 bu konuyu konut ve çatılı işyeri kiralarında özellikle önemli kılar. “Aileden biri oturuyor” ifadesi, zilyetlik açıklanmadan yeterli cevap değildir.
2. Hangi sözleşme sürümü geçerli?
Asıl sözleşme ile tüm ek, yenileme ve yazılı değişiklikleri isteyin. Kira, başlangıç tarihi, güvence veya başka hükümler farklıysa hangi metnin hangisini değiştirdiğini gösteren yazılı sürüm geçmişi talep edin. Amaç daha çok kâğıt toplamak değil, tapudan sonra alıcının hangi belge setini devralacağını belirlemektir.
3. Güncel kira ne ve nasıl ispatlanıyor?
Sözlü rakam yerine aylık ödeme cetveli isteyin. Her dönem için tahakkuk, ödeme, tarih ve alıcı görülmelidir. TBK m.313 kira ödeme borcunu kiracıya yükler; m.315 kira veya muaccel yan giderlerin ödenmemesi hâlini düzenler. Borç iddiası varsa tam dönem, tutar ve ihtar geçmişini sorun.
4. Güvence nerede ve kim iade edecek?
Tutarı, ödeme yöntemi, nerede tutulduğu ve kullanılıp kullanılmadığını sorun. TBK m.342 konut ve çatılı işyeri kiralarında güvenceye özel kurallar getirir. Kapanışta alıcı, güvence yükümlülüğünü devralıp almadığını veya satıcının nasıl tasfiye edeceğini açıkça bilmelidir.
5. Yan gider veya aidat borcu var mı?
Kirayı yönetim gideri, su, ısınma ve diğer kullanım giderlerinden ayırın. TBK m.341 bazı kullanım giderlerini düzenler ve gideri üstlenen tarafın talep üzerine kanıt belgelerinin örneğini vermesini öngörür. “Masraflar” şeklinde tek toplam yerine ödenmiş ve açık kalemleri gösteren döküm isteyin.
6. Ödeme talimatı veya banka hesabı değişti mi?
Ne zaman ve neden değiştiğini, talimatı kimin verdiğini ve kiracıya bildirilip bildirilmediğini sorun. Belgesiz alıcı değişikliği ileride ödemenin geçerliliği konusunda ihtilaf yaratabilir. Eski ve yeni talimatı saklayın ve her transferi ilgili dönemle eşleştirin.
7. İhtar, talep, arabuluculuk, dava veya icra var mı?
Tam kopyaları ve dosya numaralarını isteyin. Arabuluculuk veya icra sürerken “dava yok” cevabı yetersizdir. 1 Eylül 2023’ten itibaren 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamındaki kira uyuşmazlıkları esas olarak dava öncesi zorunlu arabuluculuğa tabidir; ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin kanuni istisna saklıdır.
8. Satış kiracının kalmasını mı, boş teslimi mi öngörüyor?
Bu cevap değerlemeyi değiştirir. TBK m.310 uyarınca mülkiyet devrinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur; tapu kirayı otomatik sona erdirmez. Satıcı boş teslim vaat ediyorsa kanıtı, tarihi ve gerçekleşmemesi hâlinde alıcıyı koruyan sözleşme şartını sorun.
9. Alıcı oturmak istiyorsa hangi hukuki yol ve süre varsayılıyor?
“Kiracıyı çıkarabilir miyim?” şeklindeki genel soru yerine planın TBK m.351’deki yeni malik ihtiyacına dayanıp dayanmadığını, hangi bildirimin ve sürenin geçerli olduğunu ve hangi yargısal adımın gerekebileceğini sorun. Olası hak, hemen teslim anlamına gelmez.
10. Tahliye taahhüdü var mı?
Varsa aslını, imza tarihini ve hangi koşullarda verildiğini isteyin. TBK m.352 belirli şart ve süreler içerir. Belirsiz fotoğraf, tartışmalı tarih veya açıklanamayan belge kesin tahliye garantisi gibi fiyatlanmamalıdır.
11. Tapu tarihinde kira ve güvence nasıl paylaştırılacak?
Tarihe göre kira payını, eski bakiyeleri, güvenceyi, yeni ödeme bilgisini, alıcıya teslim edilecek belgeleri ve kiracıya yapılacak bildirimi gösteren yazılı kapanış mutabakatı isteyin. Böylece yeni malik dönemi bilgi boşluğuyla başlamaz.
12. Dosyanın cevaplamadığı soru ne?
İnceleme sonunda kısa bir istisna listesi yazın: eksik belge, açıklanmayan kullanıcı, uyuşmayan tutar, tebliğ kanıtsız bildirim veya belirsiz uyuşmazlık. Her maddeye sorumlu, son tarih ve kapanmazsa uygulanacak sonucu atayın: şartlı kapanış, fiyat düzeltmesi, hukuki bekleme veya durdurma.
Sonuç: İyi alıcı soruları güvence istemez; belge, tarih, tutar ve sorumlu ister. Cevaplar bağımsız biçimde yeniden doğrulanabiliyorsa alıcı tapudan önce gelir, zilyetlik ve hukuki riski doğru fiyatlayabilir.