Kira Sözleşmesi Kayıtları Risk İncelemesi
Risk incelemesi satıcının çok belge sunup sunmadığını değil, bu belgelere satın alma kararı verirken güvenilip güvenilemeyeceğini sorgular. Dosya kalın olabilir; fakat sözleşme sürümleri çelişiyorsa, fiilî kullanıcı bilinmiyorsa, ödemeler yazılı şartlarla uyuşmuyorsa veya satış fiyatı kanıtlanmamış boş teslime dayanıyorsa risk yüksektir. Bu nedenle kira kayıtları, alıcının gelirini, zilyetlik sonucunu ve tapudan sonra devralacağı yükümlülükleri etkileyen tek bir kanıt zinciri olarak incelenmelidir.
Risk 1: Tek bir geçerli sözleşme sürümü belirlenemiyor
Asıl sözleşme, ek protokol ve sonraki yazışmaların bulunması tek başına sorun değildir. Sorun hangi hükmün hâlen geçerli olduğunun anlaşılamamasıdır. Tarihleri, imzaları, tarafları ve her ekin hangi maddeyi değiştirdiğini karşılaştırın. Kira bedeli, güvence, süre veya ödeme talimatları belgeler arasında açıklamasız değişiyorsa sürüm haritası kurulmadan dosyayı kapanmış saymayın.
Risk 2: Fiilî kullanıcı kayıtlı kiracıyla uyuşmuyor
Taşınmazı kullanan kişi sözleşmedeki kiracı değilse kullanımın dayanağını belirleyin. TBK m.322 konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadan alt kira veya kullanım hakkı devrine sınırlama getirir. Farklı kullanıcı otomatik olarak ihlal anlamına gelmez; ancak alıcı fiilen kimle karşılaşacağını bilmeden malik sıfatını devralmamalıdır.
Risk 3: Ödeme kanıtları sözleşmeye uymuyor
Yazılı kira bedelini gerçek banka hareketleriyle karşılaştırın. Eksik ayları, kısmi ödemeleri, farklı alıcıları ve açıklanmayan tutar değişikliklerini belirleyin. TBK m.313 kira bedelini ödeme borcunu kiracıya yükler; m.315 kira veya muaccel yan giderlerde temerrüdü düzenler. Satıcının “borç var” beyanı, aylık cetvelle hangi dönemde ne kadar borç olduğunu göstermiyorsa değerleme girdisi olarak kabul edilmemelidir.
Risk 4: Güvence izlenemiyor
Sözleşmede güvence yazıyor ancak tutarı, saklandığı yer veya kullanımına ilişkin güvenilir kayıt yoksa kira sonunda alıcının karşısına yükümlülük çıkabilir. TBK m.342 konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmesel güvenceyi sınırlar ve para veya kıymetli evrak için banka mekanizması öngörür. Satıcının “güvence harcandı” demesi hesap, rıza veya başka bir açık hukuki dayanakla doğrulanamıyorsa risk yüksektir.
Risk 5: Mali hükümler emredici kurallarla çelişebilir
Ek ödeme ve ceza hükümlerini ayrı inceleyin. TBK m.346, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira ve yan giderler dışında başka ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini; özellikle kira geç ödendiğinde ceza veya sonraki kiraların muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğunu belirtir. İmzalı sözleşmede yazan her madde alıcı için tahsil edilebilir bir hak değildir.
Risk 6: Güncel kira bedeli zayıf belgelenmiş
Başlangıçtaki bedelin güncel rakama nasıl ulaştığını izleyin: sözleşme hükmü, sonraki yazılı mutabakat, bildirim, mahkeme kararı veya düzenli ödeme dizisi. İspatlanamayan rakamı yatırım getirisinde kullanmayın. Kira belirleme kuralları dönemsel değişikliklere konu olabildiğinden, tartışmalı artışta eski internet yazısı veya hatırlanan oran yerine ilgili dönemde yürürlükteki metin kontrol edilmelidir.
Risk 7: Satıcı sürenin dolmasını otomatik tahliye sanıyor
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı sürenin sona ermesi tek başına kira ilişkisini bitirmiş saydırmaz. TBK m.347 özel uzama ve sona erme kuralları içerir; m.348 fesih bildiriminin yazılı olmasını şart koşar. İşlem yeni malikin ihtiyacına veya tahliye taahhüdüne dayanıyorsa m.351 ve m.352 koşulları ayrıca değerlendirilmelidir. Boş teslim varsayımı delile dayanmadıkça fiyata kesin değer olarak yansıtılmamalıdır.
Risk 8: Bildirim var fakat tebliğ kanıtı yok
Gönderildiği veya ulaştığı doğrulanamayan bir ihtar, satıcının iddia ettiği usul sonucunu doğurmayabilir. Belgeyi, tarihini, muhatabını, gönderim kanalını ve sonucu birlikte inceleyin. Kanuni süre bir bildirime bağlıysa tebliğ kanıtının yokluğu ödeme öncesi hukuki inceleme gerektiren önemli bir risk olarak işaretlenmelidir.
Risk 9: Arabuluculuk, dava veya icra eksik açıklanmış
Mevcut uyuşmazlıklar için yazılı beyan ve dosya örneği isteyin. 1 Eylül 2023’ten beri 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamındaki kira uyuşmazlıkları esas olarak dava öncesi zorunlu arabuluculuğa tabidir; ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin yasal istisna saklıdır. “Dava yok” cümlesi, aktif arabuluculuk veya icra süreci varsa yeterli açıklama değildir.
Risk 10: Satışta devir mutabakatı yok
TBK m.310 uyarınca yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kapanışta kira bakiyesi, güvence, ödeme talimatı, açık bildirimler ve teslim edilecek dosya yazılı olarak paylaşılmıyorsa hukuki ilişki alıcıya geçerken operasyonel bilgi satıcıda kalabilir. Tapu temiz olsa bile bu durum yönetim ve nakit akışı riskidir.
Pratik risk sınıflandırması
- Düşük: sözleşme geçmişi uzlaştırılmış, kullanıcı belli, ödeme ve güvence izlenebilir, açıklanmamış uyuşmazlık yok.
- Orta: ödeme öncesi kapatılabilecek belirli eksikler var; örneğin ek protokol veya güvence mutabakatı.
- Yüksek: sürüm çelişkisi, açıklanmayan kullanıcı, ispatlanmayan borç veya belirsiz tahliyeye bağlı değer.
- Hukuki bekleme: belge gerçekliği şüphesi, aktif zilyetlik ihtilafı veya etkisi uzman incelemesi olmadan anlaşılamayan dava/icra.
Sonuç: Risk incelemesinin amacı “dosya var” ile “dosyaya güvenilebilir” arasındaki farkı ortaya çıkarmaktır. Sözleşme, kullanıcı, ödemeler, güvence, bildirimler ve süreç durumu birbiriyle uyumluysa kiracılık yönetilebilir. Çelişiyorsa bu çelişki ödeme öncesi kapanış şartına, fiyat düzeltmesine veya işlemi durdurma kararına dönüşmelidir.