租赁合同记录风险审查
风险审查的重点不是卖方提供了多少文件，而是这些文件是否足以支持购买决定。档案可能很厚，但如果合同版本互相矛盾、实际使用人身份不明、付款与书面条款不一致，或者成交价格建立在未经证明的空房交付假设上，风险仍然很高。因此应把租赁记录视为一条证据链，因为它会直接影响买方接手后的租金收入、占有状态和持续义务。
风险一：无法确定唯一有效版本
存在原合同、补充协议和后续通信并不异常。真正的风险是无法判断今天哪些条款仍然有效。核对日期、签名、双方身份以及每份补充文件具体修改的条款。如果租金、押金、期限或付款账户在不同文件中出现无解释差异，就应先建立版本关系图，不能直接把档案标记为已核实。
风险二：实际使用人与合同租户不同
若实际占用者不是合同中的租户，应明确其使用依据。第322条对住宅和有屋顶营业场所未经房东书面同意的转租或使用权转移作出限制。姓名不同并不自动证明违约，但买方不应在不知道谁实际控制房屋、谁承担合同义务的情况下取得所有权。
风险三：付款证据与合同不一致
把合同租金与真实银行转账逐月比较，找出缺月、部分付款、不同收款人和无法解释的金额变化。第313条规定承租人承担支付租金义务，第315条规定租金或到期附加费用拖欠的处理。卖方口头说“有欠租”不能直接进入房产价值判断，除非逐月台账能够证明具体金额和期间。
风险四：押金无法追踪
合同记载押金，但没有可靠记录说明金额、保管位置或是否被使用时，新业主在租赁结束时可能面对意外责任。第342条对住宅和有屋顶营业场所的合同保证设有限制，并对现金或有价证券的银行保管机制作出规定。卖方仅说“押金已经用掉”而没有账目、同意或其他明确依据，应视为实质风险。
风险五：财务条款可能违反强制性规则
单独审查附加付款和处罚条款。第346条规定住宅和有屋顶营业场所租赁中，不得让承租人承担租金和附加费用之外的付款义务，尤其是迟付租金的罚金以及因迟付而使未来租金提前到期的约定无效。因此写在已签合同里的条款，不一定就是买方可执行或可计价的权利。
风险六：当前租金缺乏可靠证明
追踪初始租金如何变成当前金额：合同条款、后续书面协议、通知、法院确定或稳定的付款记录。没有证据支持的数字不应进入投资收益计算。租金确定规则可能随时间变化，发生争议时应核查争议期间适用的法律文本，而不是旧网页、社交媒体内容或某人记忆中的百分比。
风险七：卖方把固定期限到期当作自动终止
住宅和有屋顶营业场所的固定期限到期，并不当然意味着租赁关系结束。第347条有专门的续期和终止规则，第348条要求终止通知采用书面形式。若交易依赖新业主自用需要或腾退承诺，还必须分别核查第351条和第352条的条件与期限。未经证明的空房预期不应被直接计入价格。
风险八：有通知，却没有送达证明
无法证明已经发出或送达的通知，未必具有卖方所说的程序效果。核对通知文本、日期、收件人、发送渠道和结果。如果法定期限从通知开始计算，缺乏送达证据应作为付款前需要专业法律审查的重要问题。
风险九：调解、诉讼或执行没有完整披露
要求卖方书面说明现有争议并提供相关案卷。自2023年9月1日起，符合《调解法》第18/B条范围的租赁争议原则上在诉讼前需要强制调解，但法律对通过无判决执行程序进行的特定腾退途径设有例外。即使卖方说“没有诉讼”，如果已经存在调解、执行或高级阶段通知，也不能认为无争议。
风险十：销售交割没有租赁交接备忘录
第310条使新业主在产权变化时成为租赁合同的一方。如果交割没有明确租金余额、押金、付款账户、尚未关闭的通知和应交文件，法律关系会转给买方，但实际管理知识仍可能留在卖方手里。即使产权本身没有负担，这仍是现金流和管理风险。
实用风险等级
- 低风险：合同历史已核对，使用人明确，付款和押金可追踪，没有未披露争议。
- 中等风险：存在明确且可在付款前补齐的文件缺口，例如缺少补充协议或押金结算。
- 高风险：版本冲突、使用人无法解释、欠租无法证明，或价格取决于不确定的腾退。
- 法律暂停：关键文件真实性存疑、存在现实占有争议，或诉讼/执行的影响必须由专业人员判断。
如何把风险变成交易条件
每一项风险都应写明需要补充的证据、责任人、截止日期以及如果无法补齐将如何处理。能够补文件的问题可以成为付款前条件；直接影响租金价值的问题可以进入重新定价；决定实际占有或法律真实性的问题则可能需要暂停交易。这样风险审查不是一份抽象清单，而会直接改变成交机制。
结论：风险审查真正要区分的是“有档案”和“档案值得依赖”。当有效合同、实际使用人、付款、押金、通知和程序状态彼此一致时，租赁关系可以被合理定价和管理；当它们发生冲突时，应在付款之前把冲突转化为交割条件、价格调整或停止决定。