买方关于租赁合同记录的问题清单
购买带租户房产时，只问“有没有租约”远远不够。真正有用的问题必须让档案对占有、收入和持续义务给出可验证答案。本指南把买方在付款前应向卖方或物业管理人提出的问题整理成一条尽调路径，并说明每个回答应当附带什么证据。
一、合同租户是谁，现在实际使用人是谁？
先取得租约中的姓名，再与实际居住或使用人比较。如果不同，应询问其身份、使用依据以及是否存在关于转租或使用权转移的书面同意。第322条使这个问题在住宅和有屋顶营业场所尤其重要。“亲属住在里面”不是完整答案，除非实际占有关系已经说明。
二、哪一版租约现在有效？
要求原合同、所有补充协议、续约和书面修改。如果租金、起租日、押金或其他条件不一致，应要求版本历史，明确哪份文件修改或替代了哪一条。目的不是收集更多纸张，而是确定产权转移后买方真正接手的合同体系。
三、当前租金是多少，证据是什么？
要求逐月付款台账，而不是口头数字。每一期间应显示应付金额、实付金额、日期和收款人。第313条规定承租人支付租金，第315条处理租金或到期附加费用的拖欠。如果卖方主张欠租，应要求准确月份、金额和通知历史。
四、押金在哪里，最终由谁返还？
询问金额、支付方式、保管位置和是否曾被使用。第342条对住宅和有屋顶营业场所的保证设有专门规则。交割时买方必须明确自己是否接手返还押金的责任，还是由卖方在成交前另行结算。
五、是否有未付附加费用或物业费？
把租金与物业管理费、水费、采暖和其他使用费用分开。第341条涉及部分使用费用，并规定承担费用的一方在被要求时应提供证明文件副本。要求已付和未付项目的明细，不要接受只有“费用”两个字的总数。
六、付款账户或指示是否改变过？
询问何时改变、为什么改变、谁发出新指示以及租户是否收到。没有文件支持的收款人变化可能导致以后争议租金是否已经正确支付。应保存新旧指示并把每笔转账对应到具体月份。
七、是否存在通知、索赔、调解、诉讼或执行？
要求完整副本和案号。如果调解或执行已经开始，“没有法院案件”并不是充分披露。自2023年9月1日起，属于《调解法》第18/B条的租赁争议原则上在诉讼前需要强制调解，但法律对通过无判决执行程序进行的特定腾退路径规定例外。
八、交易假设租户继续居住还是空房交付？
这个答案直接影响估值。第310条规定所有权变化后新业主成为租赁合同的一方，因此产权登记不会自动消灭租赁。如果卖方承诺空房，应要求证明、时间表以及如果不能实现时保护买方的成交条件。
九、如果买方想自住，假设采用什么法律路径和时间？
不要只问“能不能赶走租户”。应问计划是否依赖第351条关于新业主真实使用需要的路径，需要什么书面通知、什么期限以及可能需要什么程序。潜在权利不等于立即取得空房，时间和法律成本必须进入购买判断。
十、是否存在书面腾退承诺？
如果存在，应要求原件、签署日期和签署背景。第352条有具体条件和期限。模糊照片、争议日期或无法解释的文件，不应被当作保证空房交付的工具。
十一、产权过户日租金和押金如何结算？
要求书面交割结算，按日期分配租金，列明历史余额、押金、新付款信息、交给买方的文件以及对租户的通知。这样新业主不会在取得产权第一天就面对信息断层。
十二、档案仍然回答不了什么问题？
审核结束后建立例外清单：缺失文件、使用人无法解释、金额不匹配、通知没有送达证据或争议阶段不明。为每项指定负责人、截止日期和不能解决时的结果，例如附条件交割、重新定价、法律暂停或停止交易。
把回答转换成成交条件
买方应把每个关键回答放进交割清单，而不是只保存在聊天记录里。比如卖方承诺在过户前提供押金凭证，就应写明文件名称和最后提交时间；承诺空房交付，就应写明实际交房证据及未实现时的付款处理。问题只有在与证据和后果连接后，才真正改变交易风险。
结论：好的买方问题不是要求对方“保证没问题”，而是要求文件、日期、金额和负责的人。当答案能够被独立复核，买方就能在产权转移前评估租金收入、实际占有和法律风险，而不是在成交后才发现真实情况。
交割前最后一次提问
在签署或支付不可撤回款项之前，买方还应重新问一次：自最初尽调以来，租户、付款、通知、押金或争议状态是否发生变化？如果卖方回答没有变化，应把这一确认写入交割文件；如果有变化，则重新打开受影响的检查项目。租赁状态具有时间性，几周前正确的回答并不保证今天仍然正确。