عند شراء عقار مؤجر، لا يكفي أن يسأل المشتري «هل يوجد عقد؟». الأسئلة المفيدة هي التي تجبر الملف على تقديم إجابة قابلة للإثبات عن الحيازة والدخل والالتزامات. هذا الدليل ينظم الأسئلة التي يجب توجيهها للبائع أو مدير العقار قبل الدفع، وما الدليل الذي ينبغي أن يرافق كل إجابة.
1. من هو المستأجر ومن يشغل العقار اليوم؟
اطلب الاسم في العقد ثم قارنه بالشاغل الفعلي. إذا كان شخصًا آخر، اسأل عن صفته وسبب وجوده وأي موافقة مكتوبة على التأجير من الباطن أو نقل الاستعمال. المادة 322 من قانون الالتزامات التركي تجعل هذا السؤال مهمًا في السكن والعمل المسقوف. لا تقبل عبارة «من العائلة» من دون فهم من يملك الحيازة فعليًا.
2. ما النسخة الحاكمة من عقد الإيجار؟
اسأل عن العقد الأصلي وجميع الملحقات والتجديدات والتعديلات. إذا اختلف مبلغ الإيجار أو تاريخ البداية أو الوديعة بين مستندين، اطلب شرحًا مكتوبًا يبين أي نص حل محل الآخر. الهدف ليس جمع نسخ أكثر بل تحديد الوثيقة التي يجب أن يعتمد عليها المشتري بعد انتقال الملكية.
3. ما الإيجار الحالي وكيف ثبت؟
اطلب كشفًا شهريًا لا رقمًا شفهيًا. يجب أن يربط كل شهر بالمبلغ المستحق والمدفوع وتاريخ التحويل والمستفيد. المادة 313 تضع التزام دفع الأجرة على المستأجر، والمادة 315 تنظم التأخر في الأجرة أو المصروفات المستحقة. إذا كانت هناك متأخرات، اسأل عن الفترة والمبلغ والإخطار وليس عن وصف عام.
4. أين الوديعة ومن سيعيدها؟
اسأل عن قيمتها وطريقة دفعها ومكان حفظها وهل استعمل منها شيء. المادة 342 تضع قواعد خاصة للضمان في إيجارات السكن والعمل المسقوف. يجب أن يعرف المشتري في يوم الإغلاق هل استلم مسؤولية الوديعة أم بقيت تسويتها على البائع.
5. هل توجد مصروفات جانبية أو aidat غير مسددة؟
افصل الإيجار عن رسوم الإدارة والماء والتدفئة وغيرها. المادة 341 تربط بعض مصروفات الاستعمال بالمستأجر ما لم يوجد اتفاق أو عرف مخالف، وتوجب تقديم نسخ من المستندات المثبتة عند الطلب. اطلب كشفًا يحدد المدفوع وغير المدفوع بدل دمج كل شيء في كلمة «مصاريف».
6. هل تغيرت شروط الدفع أو الحساب البنكي؟
اسأل متى ولماذا تغير الحساب، ومن أصدر التعليمات، وهل أُبلغ المستأجر. تغيّر المستفيد بلا مستند قد يخلق نزاعًا حول ما إذا كان الدفع صحيحًا. احتفظ بالتعليمات القديمة والجديدة ومرجع كل تحويل.
7. هل توجد إنذارات أو مطالبات أو وساطة أو دعوى أو تنفيذ؟
اطلب نسخًا كاملة وأرقام الملفات. لا يكفي جواب «لا توجد قضية» إذا كانت هناك وساطة أو تنفيذ أو إنذارات متقدمة. منذ 1 سبتمبر 2023 دخلت منازعات الإيجار الداخلة في المادة 18/B من قانون الوساطة في الأصل ضمن الوساطة الإلزامية قبل الدعوى، مع الاستثناء القانوني المحدد لمسار الإخلاء بالتنفيذ غير القضائي.
8. هل البيع يفترض بقاء المستأجر أم التسليم الفارغ؟
هذا السؤال يغير تقييم الصفقة. المادة 310 تجعل المالك الجديد طرفًا في عقد الإيجار عند انتقال الملكية، لذلك الطابو لا يلغي العقد تلقائيًا. إذا كان البائع يعد بالتسليم الفارغ، اسأل ما الدليل والموعد والشرط التعاقدي الذي يحمي المشتري إذا لم يتحقق الإخلاء.
9. إذا كان المشتري يريد السكن، ما الأساس القانوني والزمن؟
لا تسأل «هل يمكن إخراج المستأجر؟» بصيغة عامة. اسأل هل السيناريو يعتمد على حاجة المالك الجديد وفق المادة 351، وما الإخطار والمهلة والإجراء المتوقع. وجود حق محتمل لا يعني تسليمًا فوريًا، ويجب أن يدخل الزمن والتكلفة في القرار.
10. هل يوجد تعهد إخلاء؟
إذا كانت الإجابة نعم، اطلب الأصل وتاريخ التوقيع والظروف التي صدر فيها. المادة 352 تتضمن شروطًا ومواعيد محددة. صورة غير واضحة أو تاريخ متنازع عليه لا يجب أن تُعامل كضمان مؤكد للتسليم.
11. ماذا يحدث للإيجار والوديعة يوم الطابو؟
اطلب تسوية مكتوبة تحدد التقسيم الزمني للإيجار، أي رصيد قديم، الوديعة، معلومات الدفع الجديدة، المستندات التي سيتسلمها المشتري وأي إخطار للمستأجر. بهذه الطريقة لا تبدأ الملكية الجديدة بفراغ معلوماتي.
12. ما السؤال الذي لم يجب عنه الملف؟
بعد مراجعة كل ما سبق، اكتب قائمة قصيرة بالفجوات: مستند مفقود، شاغل غير مفسر، مبلغ غير مطابق، إخطار بلا إثبات أو نزاع غير واضح. كل فجوة يجب أن يكون لها مسؤول وموعد ونتيجة إذا لم تُغلق: استمرار مشروط، إعادة تسعير، مراجعة قانونية أو توقف.
الخلاصة: أسئلة المشتري الجيدة لا تطلب تأكيدات؛ تطلب مستندًا وتاريخًا ومبلغًا وشخصًا مسؤولًا. عندما تكون الإجابات قابلة لإعادة الفحص، يستطيع المشتري تقييم العائد والحيازة والمخاطر قبل الطابو بدل اكتشافها بعده.