Tüm tarafların aynı kira ilişkisini anlatıp anlatmadığını kontrol etmek
Kira dosyasındaki sorun her zaman sözleşmenin bulunmaması değildir. Satıcı, kiracı, site yönetimi, banka hareketleri ve satış dosyası aynı ilişkiyi farklı anlatabilir. Bir belgede eski malik, diğerinde yeni banka hesabı, başka bir yerde farklı kira bedeli görülebilir; kiracı da tapudaki bağımsız bölüm numarasından farklı bir kapı numarası kullanabilir. Taraflar arası tutarlılık kontrolü bu farkları kapanış uyuşmazlığına dönüşmeden inceler.
Ortak bir kimlik tablosu kurun
Tapudaki taşınmaz tanımı ve güncel malik ile başlayın. Sözleşmedeki kiraya veren ve kiracı adlarını, hukuken kullanılabildiği ölçüde kimlik bilgilerini, adres, blok/kapı, bağımsız bölüm ve kullanılan iletişim bilgilerini ekleyin. Sonra bunları kira transferleri, yönetim kayıtları ve ihtarlarla karşılaştırın. Fark otomatik olarak usulsüzlük demek değildir; mülkiyet değişebilir, adres numarası yenilenebilir veya yetkili hesap kullanılabilir. Ancak her farkın belgeyle açıklanması gerekir.
Kiraya veren adının neden hukuken değişebileceğini doğru okuyun
TBK m.310, kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralananın mülkiyeti değişirse yeni malikin sözleşmenin tarafı olduğunu düzenler. Bu nedenle kiracı eski malikin adını taşıyan imzalı sözleşmeyi saklarken yeni malike kira ödüyor olabilir. Eski metinde malik adını sonradan değiştirmek doğru değildir. Sözleşmeyi koruyun, mülkiyet geçişini ispatlayın ve kiracıya yeni ödeme talimatının ne zaman ve nasıl bildirildiğini belgeleyin.
Kira bedeli ve ödeme talimatlarını uzlaştırın
Sözleşme ve imzalı ekleri, kiracının borç olduğunu söylediği tutar ve satıcının tahsil ettiğini söylediği tutarla karşılaştırın. Banka hareketlerini ay ay izleyin. Hesap değişmişse bu değişikliği destekleyen yazılı talimat veya başka kanıt bulun. Akraba, yönetici veya üçüncü kişiye ödeme meşru açıklamaya sahip olabilir; fakat yetki veya tarafların sürekli kabulü görülmeden kiranın usulüne uygun ödendiği varsayılmamalıdır. Nakit ödeme iddiası da gelir modeli açısından güçlü kanıt sayılabilmek için ayrıca belgelenmelidir.
Güvence ve ortak gider kayıtlarını karşılaştırın
Satıcı ve kiracıdan güvence tutarını ayrı ayrı doğrulayın ve cevapları sözleşme ile makbuzla karşılaştırın. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.342 güvenceyi üç aylık kira bedeliyle sınırlar ve para veya kıymetli evrak şeklindeki güvenceyi düzenler. Satıcı güvence olmadığını söylerken kiracının imzalı makbuz göstermesi kapanıştan önce çözülmesi gereken önemli bir farktır. Ortak gider dağılımını da sözleşme ve yönetim ekstresiyle karşılaştırın; yönetim kaydı sözleşmenin yerine, sözleşme de gerçek yönetim borcunun yerine geçmez.
Sona erme ve zilyetlik anlatımlarını da uzlaştırın
Satıcı kiracının çıkacağını söylüyorsa dayanak belgeyi isteyin ve kiracının güncel beyanıyla karşılaştırın. İhtar, arabuluculuk kaydı ve tahliye taahhüdünü asıl şekliyle inceleyin. TBK m.352 teslimden sonra verilen yazılı tahliye taahhüdünü düzenler. Kira uyuşmazlıklarında kanuni istisnalar dışında zorunlu arabuluculuk da dikkate alınmalıdır. Dosya, çıkma niyetiyle fiilen ve hukuken tamamlanmış teslimi birbirine karıştırmamalıdır.
Farkları fiyatın içine sessizce gömülmeden çözün
İnceleme sonunda her fark için alan, karşılaştırılan kaynaklar, açıklama, kanıt ve durumdan oluşan kısa bir liste hazırlayın. Amaç bütün kaynakları şeklen aynı hale getirmek değil; meşru değişiklikleri izlenebilir, açıklanamayan farkları görünür kılmaktır. Eski sözleşmeli ve yeni malik sahibi bir taşınmaz satılabilir; ancak kira, güvence, kiracı kimliği veya teslim konusunda birbiriyle çelişen dosyalarla satılmamalıdır.