Türkiye'de taşınmaz alımında Döviz Alım Belgesi (DAB)
Döviz Alım Belgesi, yabancı gerçek kişilerin kapsamdaki taşınmaz edinimlerinde uygulanan düzenlenmiş döviz sürecinin banka belgesidir. TKGM, 24 Ocak 2022 tarihinden itibaren yabancı gerçek kişilerin satın alma yoluyla taşınmaz edinimlerinde dövizin banka aracılığıyla ilgili Merkez Bankası sürecinde satılması ve banka tarafından düzenlenen DAB'ın tapu işleminde kullanılması zorunluluğunu duyurmuştur. Teknik ayrıntılar daha sonra ek talimatlarla güncellendiği için alıcı eski bir internet kontrol listesine değil, işlem tarihindeki TKGM ve banka prosedürüne göre hareket etmelidir.
DAB neyi kanıtlar?
DAB, banka tarafından kayda alınmış belirli bir döviz satış/dönüşüm olayını kanıtlar. Döviz tutarı ile tapu işlemindeki Türk lirası karşılığı ve ödeme dosyası arasında iz oluşturur. Buna karşılık satıcının malik olduğunu, tapuda ipotek veya haciz bulunmadığını, binanın ruhsatlı ya da deprem açısından güvenli olduğunu veya taşınmazın vatandaşlık için uygun olduğunu kanıtlamaz. Bu konular tapu, teknik inceleme, değerleme ve vatandaşlık süreçlerinde ayrı ayrı doğrulanmalıdır.
Parayı hareket ettirmeden önce işlem sırasını kurun
Döviz işlemini başlatmadan önce satın alınacak taşınmazı, alıcıyı, satıcıyı, sözleşme bedelini ve ödeme planını netleştirin. Bankadan, yürürlükteki prosedüre göre DAB üzerinde veya sistemde hangi bilgilerin bulunması gerektiğini ve belgenin tapu sürecine nasıl iletileceğini doğrulayın. Önce döviz bozdurup daha sonra ilgisiz banka belgelerini tapu işlemine uydurmaya çalışmak yerine süreç baştan tek dosya olarak kurulmalıdır. Birden fazla taşınmaz, para birimi veya taksit varsa hangi tutarın hangi edinime ait olduğu açıkça izlenebilmelidir.
DAB, banka dekontu ve resmi satış bedelini uzlaştırın
DAB tek başına okunmamalı; banka ödeme dekontları ve resmi satış işlemiyle birlikte kontrol edilmelidir. Alıcı/satıcı isimleri, tutarlar, tarihler ve işlem açıklamaları birbirini çürütmemelidir. TKGM düzenlemeleri, DAB'a konu döviz karşılığı Türk lirası tutarın resmi senet ve ilgili harç/değer sürecinde dikkate alınmasına ilişkin kurallar içerir. DAB'daki tutarla satıcıya fiilen giden para veya tapu dosyasındaki değer arasında açıklanamayan fark varsa bu fark kapanıştan önce çözülmelidir.
DAB'ı vatandaşlık belgesi sanmayın
Vatandaşlık amacı taşıyan gayrimenkul yatırımlarında ayrıca uygun yatırım tutarı, değerleme, banka onaylı ödeme delilleri ve gerekli tapu şerhi gibi özel şartlar bulunur. DAB bu dosyanın bir parçası olabilir ancak tek başına vatandaşlık eşiğini veya taşınmazın programa uygunluğunu ispatlamaz. Tersine, vatandaşlık amacı olmayan sıradan bir yabancı gerçek kişi alımında da DAB süreci uygulanabilir. Önce işlemin amacı belirlenmeli ve yalnızca o amaca ait ilave şartlar dosyaya eklenmelidir.
Lehtar ve ödeme talimatı riskini kontrol edin
Döviz sürecinin düzenlenmiş olması, satıcının IBAN'ının güvenli olduğunu garanti etmez. Satış bedelini göndermeden önce lehtarı ve hesabı bağımsız biçimde doğrulayın. DAB alındıktan veya sözleşme hazırlandıktan sonra hesap değişirse, ödemeyi durdurun ve değişikliği daha önce doğrulanmış bir iletişim kanalı üzerinden teyit edin. Para geliştiriciye, alacaklı bankaya, avukata veya başka bir üçüncü kişiye gidecekse, bu ödemenin satıcıya karşı borcu nasıl sona erdirdiği dosyada açık olmalıdır.
Hataları tapu randevusundan önce düzeltin
Alıcı adı, döviz türü, tutar, banka, tarih ve güncel TKGM sürecinin istediği işlem referanslarını kontrol edin. Hata varsa taranmış belgeyi değiştirmeyin; banka ve tapu tarafındaki resmi düzeltme yöntemini kullanın. 2022'de başlayan uygulamanın teknik ayrıntıları güncellendiğinden eski örnekleri kopyalamak yerine güncel talimatı doğrulamak gerekir.
Banka dosyasını tapu dosyasından ayırmayın
DAB'ı, döviz transfer kayıtlarını, satıcıya ödeme dekontlarını, satış sözleşmesini, resmi tapu belgelerini ve işlem için geçerli olan değerleme/vatandaşlık evrakını birlikte saklayın. Başka bir incelemeci dört soruya kolayca cevap verebilmelidir: Para kimden geldi, ne kadar döviz dönüştürüldü, satış bedelini kim aldı ve bu para hangi taşınmazı satın aldı? DAB ancak böyle bütüncül ve tarihli bir ödeme izi içinde güçlü bir kanıt olur.