Taşınmaz alımında deprem risk taraması nasıl yapılır?
Deprem incelemesi bir semtin deprem bölgesi olup olmadığına verilen evet-hayır cevabı değildir. Türkiye’de sağlıklı tarama en az üç katmanı ayırır: parseldeki deprem yer hareketi tehlikesi, yerel zemin davranışı ve belirli binanın bu etkiye karşı performansı. AFAD, Türkiye Deprem Tehlike Haritasının bir risk haritası olmadığını açıkça belirtir. İnteraktif arayüz ayrıca haritaların referans zemin koşuluna göre hazırlandığını; sıvılaşma, büyütme ve farklı oturma gibi yerel etkileri içermediğini bildirir. Bu nedenle harita rengi bir binaya güvenli veya güvensiz etiketi vermez.
1. Taşınmazı resmi tehlike haritasında doğru konumlandırın
Doğrulanmış adresle ve mümkünse parsel bilgisi veya güvenilir koordinatla başlayın. AFAD haritasından konuma ait deprem tehlike değerlerini inceleyin. Güncel harita 18 Mart 2018 tarihli Resmî Gazetede yayımlanmış ve 1 Ocak 2019 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Eski deprem bölgesi kavramı yerine en büyük yer ivmesi gibi parametreleri kullanır. Satın alma dosyasına tarihli çıktı koyabilirsiniz, fakat bunu bina dayanıklılık raporu değil tehlike girdisi olarak etiketleyin.
2. Bölgesel tehlike ile yerel zemini ayırın
Birbirine yakın iki binanın zeminden kaynaklanan davranışı farklı olabilir. AFAD kamu haritasının sıvılaşma, büyütme ve farklı oturma gibi yerel etkileri içermediğini belirtir. Belediyenin jeolojik-jeoteknik etütlerini, imar planına esas çalışmaları ve proje için zemin-temel etüdünü mevcutsa inceleyin. Dolgu alanı, yumuşak zemin, dere yatağı veya kıyı yakınlığı daha ayrıntılı yer incelemesini gerektirebilir. İlçe seviyesindeki değer parsel zemininin yerine geçmez.
3. Ruhsat ve yapım dönemini kaydedin ama yaşı tek başına sonuç saymayın
Yapım yılı hangi teknik düzenleme döneminde tasarım yapıldığını anlamaya yardımcı olur fakat performans testi değildir. AFAD, mevcut Türkiye Bina Deprem Yönetmeliğinin 2018’de yayımlandığını ve 1 Ocak 2019’da yürürlüğe girdiğini açıklar. Daha yeni bina daha güncel kurallardan yararlanabilir ancak kötü uygulama veya sonradan değişiklik bulunabilir. Eski bina iyi yapılmış veya belgeli biçimde güçlendirilmiş olabilir. Yapı yaşını, mühendislik kanıtı ihtiyacının seviyesini belirleyen tarama değişkeni olarak kullanın.
4. Mevcut yapı ve idari dosyayı toplayın
Yapı ruhsatı, erişilebiliyorsa onaylı statik proje, zemin-temel etüdü, yapı kullanma izin belgesi, güçlendirme veya büyük onarım kayıtları ve önceki teknik raporları isteyin. Kat sayısı, kullanım ve bağımsız bölüm düzenini fiili durumla karşılaştırın. Duvar kaldırılması, çok açık zemin kat, ilave kat veya büyük açıklıklar mühendislik incelemesi gerektirebilir. İç dekorasyon denilen her müdahaleyi otomatik olarak taşıyıcı sistem dışı kabul etmeyin.
5. Hasar ve onarım geçmişini araştırın
Binanın yaşadığı depremleri, resmi hasar tespitlerini, tahliye kararlarını, oturma ve çatlakları, sigorta hasarlarını, kolon-kiriş-duvar onarımlarını sorun. Yeni boya teknik kanıt değildir. Eski hasar raporu varsa sınıfını, tarihini ve önerilerini okuyun; belirtilen onarım veya güçlendirmenin yapılıp yapılmadığını ve belgesini bulun. Deprem hasarını rutubet, donatı korozyonu, zemin oturması veya başka yapı kusurlarından ayırın.
6. Alıcı taraması ile resmi Riskli Yapı tespitini ayırın
6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği, ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski bilimsel ve teknik verilere dayanarak tespit edilen yapı için riskli yapı kavramını ve resmi süreci düzenler. Bu işlem, alıcının özel mühendis incelemesi veya hızlı gözlemsel taramasıyla aynı değildir. Resmi tespit varsa karar, rapor, itiraz ve mevcut aşamayı alın. Hiç tespit yoksa sadece bu nedenle binaya risksiz sonucu yazmayın.
7. DASK’ı yapı güvenliği kanıtı olarak kullanmayın
DASK zorunlu deprem sigortası bir sigorta aracıdır; kolon, temel veya bina performansının mühendis tarafından test edildiğini göstermez. Poliçe düzenlenmesi ve sigorta bedeli dayanım derecesi değildir. DASK kontrolünü sigorta dosyasında, yapı güvenliğini mühendislik dosyasında tutun.
8. Hangi durumda mühendislik incelemesine geçilmeli?
Eski ve belgesiz bina, olağandışı açık zemin kat, taşıyıcı sisteme müdahale şüphesi, diyagonal veya tekrarlayan çatlak, oturma, beton dökülmesi veya donatı korozyonu, belgesiz tamir, projeyle gerçek arasında önemli fark, sorunlu zemin veya hasar geçmişi varsa tarama yükseltilmelidir. Bu aşamada genel emlak gezisi yeterli değildir; yetkin mühendis inceleme ve gerekli test kapsamını belirlemelidir. Ön tarama gelecekteki deprem performansını kesin olarak tahmin edemez.
9. Karar günü kontrolü
Kapanıştan önce kanıtları dört başlıkta özetleyin: konum tehlikesi, zemin, bina kayıtları ve teknik değerlendirme. Her birini doğrulanmış, eksik veya çelişkili olarak işaretleyin. Satın alma kararı teknik güvenceye bağlıysa gerekli mühendis raporunu geri dönüşü zor ödeme öncesi koşul yapın. 6306 süreci veya belediye kararı varsa kullanım, finansman, yıkım, güçlendirme ve zamanlama etkisini ayrıca inceleyin.
Kırmızı bayraklar
- AFAD harita renginin bina güvenlik notu gibi sunulması.
- Güncel veri olmadan bölgenin deprem riski olmadığı iddiası.
- Yumuşak veya dolgu zeminde yerel etüt bulunmaması.
- Açık ticari zemin kat veya büyük tadilat için statik dosya olmaması.
- Çatlak ve beton onarımlarının teknik açıklamasız olması.
- Eski hasar raporunun kapanış veya güçlendirme kanıtı olmaması.
- DASK’ın deprem dayanıklılık belgesi sayılması.
- Riskli yapı kararı yokluğunun güvenlik kanıtı gibi kullanılması.
Sık sorulan sorular
AFAD haritası binanın güvenli olduğunu söyler mi? Hayır. AFAD bunun tehlike haritası olduğunu, risk haritası olmadığını belirtir.
Yeni bina otomatik güvenli midir? Hayır; yapım dönemi önemli bir veri olsa da tasarım, uygulama, değişiklik ve mevcut durumun yerine geçmez.
Ön tarama mühendis yerine geçer mi? Uyarı işaretleri varsa veya karar yapı performansına bağlıysa geçmez.
Resmi kaynaklar
- AFAD — Türkiye Deprem Tehlike Haritası
- AFAD — İnteraktif tehlike haritası ve yerel zemin sınırları
- AFAD — Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı — 6306 Uygulama Yönetmeliği
Ek sorular ve açıklamalar
deprem tehlikesi ile bina riskinin ayrımı neyi kanıtlar, neyi kanıtlamaz?
AFAD’ın mevcut tehlike haritası 18 Mart 2018’de yayımlanmış ve 1 Ocak 2019’da yürürlüğe girmiştir. AFAD açıkça bunun bina risk haritası değil tehlike haritası olduğunu; interaktif haritanın sıvılaşma, büyütme ve farklı oturma gibi yerel zemin etkilerini içermediğini belirtir. Önce konuma ait deprem tehlikesi ile binaya özgü riski ayırın. AFAD, Türkiye Deprem Tehlike Haritasının bir risk haritası olmadığını açıkça belirtir; bina güvenliği yalnız harita rengiyle belirlenemez. Önce konuma ait deprem tehlikesi ile binaya özgü riski ayırın. AFAD, Türkiye Deprem Tehlike Haritasının bir risk haritası olmadığını açıkça belirtir; bina güvenliği yalnız harita rengiyle belirlenemez. Bu rehber, kanıtı özellikle deprem tehlikesi ile bina riskinin ayrımı için 1. inceleme odağından uygular; sonuç başka bir bağımsız bölümden genellenmemeli, aynı taşınmaza bağlanmalıdır. Bu makale “Deprem riski taraması Doğrulama Rehberi” sorusunu Earthquake risk screening bağlamında çözmek içindir. AFAD site hazard ve building age/system ile başlayın ve ikisini aynı taşınmaz ve işlem tarihine bağlayın.
deprem tehlikesi ile bina riskinin ayrımı için temel resmî kayıt hangisidir?
Önce konuma ait deprem tehlikesi ile binaya özgü riski ayırın. AFAD, Türkiye Deprem Tehlike Haritasının bir risk haritası olmadığını açıkça belirtir; bina güvenliği yalnız harita rengiyle belirlenemez. Önce konuma ait deprem tehlikesi ile binaya özgü riski ayırın. AFAD, Türkiye Deprem Tehlike Haritasının bir risk haritası olmadığını açıkça belirtir; bina güvenliği yalnız harita rengiyle belirlenemez. deprem tehlikesi ile bina riskinin ayrımı için 1. incelemede güncel resmî kayıt, tarihi ve sonuca esas tanımlayıcılar dosyada saklanmalıdır. Bu makale “Deprem riski taraması Doğrulama Rehberi” sorusunu Earthquake risk screening bağlamında çözmek içindir. AFAD site hazard ve building age/system ile başlayın ve ikisini aynı taşınmaz ve işlem tarihine bağlayın.
Alıcı deprem tehlikesi ile bina riskinin ayrımı bilgisine güvenmeden önce neyi karşılaştırmalıdır?
Önce konuma ait deprem tehlikesi ile binaya özgü riski ayırın. AFAD, Türkiye Deprem Tehlike Haritasının bir risk haritası olmadığını açıkça belirtir; bina güvenliği yalnız harita rengiyle belirlenemez. Önce konuma ait deprem tehlikesi ile binaya özgü riski ayırın. AFAD, Türkiye Deprem Tehlike Haritasının bir risk haritası olmadığını açıkça belirtir; bina güvenliği yalnız harita rengiyle belirlenemez. deprem tehlikesi ile bina riskinin ayrımı için 1. incelemede çözülmemiş uyuşmazlık, yetkili kayıt veya kurum çözene kadar işlem şartı olarak kalır. Bu makale “Deprem riski taraması Doğrulama Rehberi” sorusunu Earthquake risk screening bağlamında çözmek içindir. Kanıt dosyası AFAD site hazard, building age/system, alterations, technical reports ve Riskli Yapı records unsurlarını kapsamalıdır. Belge başka bölüm veya yıla aitse geçerli olması yetmez.