وثيقة شراء العملة الأجنبية DAB عند شراء العقار في تركيا
وثيقة Döviz Alım Belgesi المعروفة اختصارًا بـDAB هي مستند مصرفي ضمن مسار الصرف المنظم الذي يطبق على حالات شراء العقار المشمولة عندما يكون المشتري شخصًا طبيعيًا أجنبيًا. أعلنت TKGM أن تطبيق إلزام بيع العملة الأجنبية عبر البنك ضمن الإطار المرتبط بالبنك المركزي وتقديم DAB لمعاملة الطابو بدأ لعمليات شراء الأجانب من الأشخاص الطبيعيين اعتبارًا من 24 يناير 2022. وقد عُدلت تفاصيل فنية لاحقًا، لذلك يجب اتباع تعليمات TKGM والبنك الحالية بدل الاعتماد على قائمة قديمة منشورة على الإنترنت.
ما الذي تثبته DAB فعلًا؟
تثبت DAB عملية صرف محددة سجلها البنك. وهي جزء من سلسلة الأدلة التي تربط العملة الأجنبية وقيمتها بالليرة المستخدمة في إجراءات المعاملة وملف الطابو. لكنها لا تثبت أن البائع هو المالك المسجل، ولا أن العقار خالٍ من الرهن أو الحجز، ولا أن المبنى قانوني أو آمن إنشائيًا، ولا أن الشراء مؤهل للجنسية التركية. هذه مسائل مستقلة تحتاج إلى فحص الطابو والحالة الفنية والتقييم وقواعد الجنسية كلٌ في مساره.
خطط للتسلسل قبل تحويل الأموال
الأفضل أن تحدد العقار والمشتري والبائع والسعر المتفق عليه وخطة الدفع قبل بدء خطوة بيع العملة المنظمة. تحقق مع البنك من البيانات التي يجب أن تظهر وكيف تُرسل أو تُثبت DAB وفق الإجراءات السارية. لا تحول العملة أولًا ثم تحاول لاحقًا ربط مستندات مصرفية غير مهيأة بمعاملة الطابو. وإذا كانت الصفقة تشمل أكثر من تحويل أو أكثر من عملة أو عدة عقارات أو دفعات، فاجعل توزيع المبالغ واضحًا بحيث يستطيع الملف النهائي بيان أي أموال تخص أي عقار.
طابق DAB مع إيصالات البنك والمعاملة الرسمية
يجب قراءة DAB مع إيصالات التحويل والسعر المستخدم في البيع الرسمي. ينبغي ألا تتعارض الأسماء والمبالغ والتواريخ ومراجع العملية. وتوضح تعليمات TKGM أن المقابل بالليرة الناتج عن DAB يدخل في مستندات معاملة البيع وفق القواعد المتعلقة بالقيمة المستخدمة في الإجراء الرسمي. لذلك فإن أي اختلاف غير مفسر بين DAB والمبلغ المحول فعليًا للبائع والقيمة المستخدمة في ملف الطابو يجب حسمه قبل الإغلاق لا تركه لتبرير لاحق.
لا تخلط DAB بملف الجنسية
شراء العقار بهدف الجنسية يضيف متطلبات أخرى مثل قيمة الاستثمار المؤهلة والتقييم وإثباتات الدفع البنكية والقيد العقاري المطلوب. قد تكون DAB جزءًا من هذا الملف، لكن وجودها وحده لا يثبت بلوغ حد الجنسية ولا أن العقار صالح لهذا الغرض. وفي المقابل يمكن أن تكون DAB مطلوبة في شراء عادي لشخص أجنبي حتى لو لم تكن الجنسية هدفًا. لذلك يجب تحديد غرض الصفقة وتطبيق القواعد التي تخصه فقط.
تحكم في مخاطر المستفيد وتعليمات الدفع
مسار الصرف لا يجعل أمر الدفع آمنًا تلقائيًا. قبل تحويل ثمن العقار تحقق بشكل مستقل من هوية المستفيد وحساب IBAN. إذا تغير الحساب بعد استخراج DAB أو بعد تجهيز العقد، أوقف الدفع وتحقق من التغيير عبر قناة موثوقة كانت معروفة مسبقًا. وإذا كان جزء من الثمن سيذهب إلى مطور أو دائن أو محامٍ أو طرف ثالث، فيجب أن يوضح الملف سبب هذا الدفع وكيف يبرئ ذمة المشتري تجاه البائع. قابلية تتبع الأموال مهمة خصوصًا إذا احتاج الملف لاحقًا إلى مراجعة ضريبية أو جنسية أو نزاع.
صحح الخطأ قبل موعد الطابو
راجع اسم المشتري والعملة والمبلغ وبيانات البنك والتاريخ وأي مرجع تطلبه التعليمات الحالية. إذا وجدت خطأ فاطلب من البنك والجهة العقارية المختصة طريقة التصحيح الرسمية؛ لا تعدل نسخة ممسوحة ولا تعتمد ملاحظة يكتبها وسيط على المستند. ولأن التعليمات الفنية الخاصة بـDAB شهدت تحديثات منذ بدء التطبيق، فإن إعادة التحقق قبل الإغلاق خطوة أساسية.
احفظ الملف البنكي مع ملف الملكية
احتفظ بـDAB وسجلات تحويل العملة الأصلية وإيصالات دفع الثمن والعقد ومستندات الطابو النهائية وأي تقييم أو مستند جنسية ينطبق على الحالة. يجب أن يسمح الملف لمراجع آخر بأن يعرف دون تخمين: من أين جاءت الأموال، وما مقدار العملة التي صُرفت، ومن استلم ثمن العقار، وأي عقار اشترته تلك الأموال. تكون DAB ذات قيمة حقيقية عندما تكون جزءًا من سلسلة دفع كاملة ومؤرخة وليست ورقة منفردة جُمعت في آخر لحظة.