Kaynak Güncelliği İncelemesi — Yabancı Alıcı Uygunluğu
Yabancı alıcı uygunluğu kalıcı bir evet veya hayır alanı değildir. Sonuç alıcının uyruğuna ve hukuki sıfatına, belirli taşınmaza ve konumuna, işlemin amacına ve başvuru tarihinde geçerli belgelere bağlıdır. Bu nedenle önceki satın almadan çıkan sonuç yeni dosyaya kopyalanmamalı, eski bir ticari kontrol listesi güncel kural gibi kullanılmamalıdır. Temel işletim kaynağı, Tapu Kanunu çerçevesiyle birlikte TKGM’nin yabancılara ilişkin güncel rehber ve talimatlarıdır.
Uyruk ve hukuki sıfatla başlayın
Pasaport veya ülke kimliğini sözleşme, banka ve tapu başvurusunda kullanılan adla eşleştirin. Alıcının yabancı gerçek kişi mi, yabancı şirket mi veya başka bir yapı mı olduğunu belirleyin; çünkü kurallar aynı değildir. Tapu Kanununun 35 inci maddesi, kanuni sınırlamalar dâhilinde belirli yabancı gerçek kişilerin edinim çerçevesini ve alan ile konuma ilişkin sınırları düzenler. Yabancı tüzel kişiler veya yabancı sermaye unsuru taşıyan Türkiye’de kurulu şirketler başka hükümlerle karşılaşabilir. Gerçek kişi için cevap veren bir kural şirket dosyasını kapatmaz.
Taşınmaz ve konumu uygunluğun parçasıdır
Sonucu yalnız alıcıya bağlamayın; parsel veya bağımsız bölüm ve kesin konuma bağlayın. TKGM rehberleri askerî ve güvenlik bölgeleriyle ilgili yasaklar ve Tapu Kanunundaki niceliksel sınırlar dâhil yasal ve coğrafi sınırlamalar bulunduğunu açıklar. Bu nedenle bir yabancı genel olarak Türkiye’de taşınmaz edinebiliyor olsa bile belirli parsel o alıcı açısından edinilebilir olmayabilir. Taşınmaz düzeyindeki sonuç dosyada ayrı görünmelidir.
Belge listesini güncel tutun
TKGM yabancı satın alma başvurusu için tapu bilgileri, pasaport veya ülke kimliği ve gerektiğinde tercümesi, belediye emlak rayiç değeri, binalarda DASK, kimlik bilgileri ve fotoğraf, prosedüre göre yabancı kimlik veya vergi numarası, banka üzerinden gönderilen Döviz Alım Belgesi, Türkçe bilmeyen taraf için yeminli tercüman ve temsil varsa temsil belgesi gibi unsurları listeler. Bu listeyi sabit metin olarak yıllarca kullanmak yerine kontrol tarihini kaydedin ve her yeni başvuruda güncelleyin.
DAB ve ödeme yolu
TKGM’nin yürürlükteki açıklamaları, yabancı gerçek kişilerin satın alma işlemlerinde Döviz Alım Belgesi mekanizmasını öngörür. DAB doğru alıcı, işlem ve tutarla eşleştirilmeli ve banka referansı saklanmalıdır. Vatandaşlık amacı bulunan işlemlerde ayrıca alıcıdan satıcıya transferi gösteren banka dekontu aranır. DAB ile ödeme dekontu aynı şey değildir; biri öngörülen döviz satış yolunu, diğeri belirli taraflar arasındaki para transferini gösterir.
Olağan satın alma vatandaşlık işlemi değildir
Güncellik açısından en kritik ayrımlardan biri budur. TKGM’nin 2024/4 sayılı Genelgesiyle 9 Aralık 2024 itibarıyla vatandaşlık kazanımı içeren taşınmaz işlemlerinde yatırım tutarını teyit için Tutar Tespit Belgesi yani TTB sistemi esas alınmış, vatandaşlık içermeyen diğer işlemlerde yalnız yabancı taraf bulunması nedeniyle taşınmaz değerleme raporu aranmayacağı açıklanmıştır. Güncel TKGM SSS içeriğine göre bu sistem sonrası TTB geçerliliği altı aydır. Dolayısıyla her yabancı satın alımında aynı eski eksper raporunu zorunlu gören kontrol listesi güncel değildir.
Uygunluk ne zaman yeniden açılır?
- Uyruk, pasaport, kimlik numarası veya isim yazımı değişince.
- Taşınmaz, parsel veya taşınmaz grubu değişince.
- Amaç olağan satın almadan vatandaşlık başvurusuna dönünce.
- Bedel, ödeme veya finansman yapısı değişince.
- Zaman geçince veya TKGM yeni genelge, talimat ya da SSS yayımlayınca.
SSS
Her yabancı alımında eksper raporu zorunlu mu?
Güncel TKGM sisteminde vatandaşlık işlemleri TTB ile ayrı değerlendirilir; başvuru tarihindeki prosedür esas alınmalıdır.
DAB satıcıya ödemenin kanıtı mıdır?
Tek başına hayır. DAB ile banka transfer dekontu farklı olayları ispatlar ve vatandaşlık yolunda ikisi ayrı öneme sahiptir.
Uyruk uygunsa her taşınmaz alınabilir mi?
Hayır. Konum, parsel ve yasal sınırlamalar ayrıca incelenir.
Resmî kaynaklar
- TKGM — Yabancılara işlem rehberi: https://www.tkgm.gov.tr/yabancii-db/land-registry-and-cadastre-procedures-guide-foreigners
- TKGM — Başvuru belgeleri: https://www.tkgm.gov.tr/yabancii-db/basvuru-icin-gereken-belgeler-nelerdir
- TKGM — DAB duyurusu: https://www.tkgm.gov.tr/yabancii-db/yabanci-gercek-kisi-edinimlerinde-doviz-alim-belgesi-genelgesi-hakkinda-duyuru
- TKGM — 2024/4 Genelge: https://www.tkgm.gov.tr/yabancii-db/turk-vatandasligi-kanunu-uygulama-yonetmeligi-hk-20244-sayili-genelge