Son Tarih Hazırlık İncelemesi — Yabancı Alıcı Uygunluğu
Yabancı alıcı uygunluğunda zaman yalnız operasyonel değil, kararın bir parçasıdır. Alıcı ilke olarak uygun olsa bile kimlik tercümesi, DAB, temsil belgesi, konum kısıtı kontrolü veya vatandaşlığa özgü belge yetişmediğinde sözleşme ya da tapu tarihi kaçabilir. Bu nedenle uygunluk, son gün toplanacak evrak klasörü değil, tarihli bir hazırlık planı hâline getirilmelidir.
İadesi zor kapora öncesi
Alıcının uyruğunu ve gerçek kişi mi başka bir hukuki yapı mı olduğunu belirleyin. Kesin taşınmazın edinilebilir olduğunu doğrulayın ve sonucu yalnız proje adına değil parsel veya bağımsız bölüm kimliğine bağlayın. Konum veya kısıtlı bölge konusunda resmî teyit gerekiyorsa bu çalışma geri alınması zor kaporadan önce yapılmalıdır. Uygunluğun daha sonra ortaya çıkarılacağını söyleyen sözleşme maddesi, esas riski ortadan kaldırmaz.
Sözleşme imzası öncesi
Pasaporttaki isim ile sözleşmeyi uzlaştırın ve banka ile tapu belgelerinde tutarlı yazım kullanın. Gereken tercümeyi ve Türkçe bilmeyen taraf için yeminli tercümanı önceden planlayın. Temsilci imzalayacaksa vekâletnamenin kapsamını ve yabancı ülkede düzenlenen belgeye uygulanacak şekil şartlarını imza tarihinden önce kontrol edin. Şeklen gerçek bir vekâletname taşınmaz edinimini veya somut taahhüdü kapsamıyorsa hazır değildir.
Ödeme ve DAB öncesi
Banka yolunu erken belirleyin; Döviz Alım Belgesinde hangi alıcı, işlem ve tutar bilgilerinin bulunacağını bankayla ve güncel TKGM prosedürüyle uyumlu hâle getirin. Para gönderildikten sonra lehtar, açıklama veya kanalın gereğe uymadığını fark etmek önlenmelidir. Vatandaşlık işlemlerinde DAB yanında alıcıdan satıcıya banka transferini kanıtlayan kayıt için ayrı plan kurun. Belgeler aynı olayı değil farklı unsurları ispatlar.
Tapu başvurusu öncesi
Gerçek başvuru tarihinde TKGM listesini yeniden kontrol edin. Güncel rehber; tapu bilgisi, pasaport veya ülke kimliği, belediye değeri, binalarda DASK, kimlik bilgileri ve fotoğraf, gerektiğinde yabancı kimlik veya vergi numarası, DAB, tercüman ve temsil belgesini saymaktadır. Her kalemin sorumlusu ve fiilî teslim tarihi olmalıdır. Müşteriden istendi ifadesi, belge alındı ve doğrulandı anlamına gelmez.
Vatandaşlık amacı varsa ek kapı
Vatandaşlık hedefinde ayrı kontrol gerekir. TKGM 2024/4 sistemi, vatandaşlık içeren taşınmaz işlemlerinde yatırım tutarını Tutar Tespit Belgesi yani TTB ile teyit eder. TKGM, bu sistemde TTB ile başvuru arasındaki sürenin altı ayı geçmemesini açıklar; aşılırsa değerleme dayanağı yenilenir. Taşınmaz niteliği, beyan edilen değer, DAB, banka transferleri ve gerekli taahhütler vatandaşlık yolu açısından birlikte kontrol edilmelidir. Olağan satın almaya uygun bir taşınmaz vatandaşlık dosyasına otomatik olarak uygun sayılmaz.
Karar matrisi
- Yeşil: güncel kaynaklar alıcı, taşınmaz, belgeler ve ödeme yolunu destekliyor.
- Sarı: sorumlusu ve tarihi olan, taahhütten önce kapatılabilir eksik var.
- Kırmızı: uygunluk belirsiz, hükmedici belge yok veya gerekli kanıt oluşmadan para çıkacak.
Satıcı baskısı sarıyı yeşile dönüştürmez. Hazırlık, vaatlerin değil doğrulanmış belgelerin tamamlanmasıdır.
Başvuru günü için son kontrol
Yabancı alıcıya ilişkin uygunluk, haftalar önce alınmış genel bir “uygundur” notuyla kapatılmamalıdır. Tapu başvurusuna girerken pasaporttaki ad-soyad, uyruk, vergi numarası, temsil bilgisi ve taşınmazın ada/parsel veya bağımsız bölüm bilgileri işlem dosyasıyla yeniden karşılaştırılmalıdır. DAB gereken işlemlerde banka tarafından gönderilen belge ile satış bedeli ve taraflar arasındaki ödeme zinciri de aynı dosyada fakat ayrı kanıtlar olarak tutulmalıdır. Vatandaşlık amacı varsa normal satın alma kontrolüne ek olarak o başvurunun özel tutar, ödeme ve TTB şartları ayrıca zamanında tamamlanmalıdır.
SSS
Önce sözleşme imzalayıp uygunluğu sonra çözebilir miyiz?
Bu önemli sözleşmesel risk yaratabilir. Kritik uygunluk en azından açık koşul olmalı ve çözülmeden geri dönüşü zor ödeme yapılmamalıdır.
DAB ne zaman hazırlanmalı?
İsim, tutar ve banka yolundaki hataları düzeltecek kadar erken.
Dosya açılırken geçerli TTB yeterli mi?
Hayır. Vatandaşlık başvurusu anındaki süre ve işlemle uyum da korunmalıdır.
Resmî kaynaklar
- TKGM — Başvuru belgeleri: https://www.tkgm.gov.tr/yabancii-db/basvuru-icin-gereken-belgeler-nelerdir
- TKGM — DAB: https://www.tkgm.gov.tr/yabancii-db/yabanci-gercek-kisi-edinimlerinde-doviz-alim-belgesi-genelgesi-hakkinda-duyuru
- TKGM — 2024/4: https://www.tkgm.gov.tr/yabancii-db/turk-vatandasligi-kanunu-uygulama-yonetmeligi-hk-20244-sayili-genelge
- TKGM — Yabancılar SSS: https://www.tkgm.gov.tr/en/yabancii-db-sikca-sorulan-sorular