Yabancı Alıcının Türkiye’de Taşınmaz Edinme Uygunluğu
Yabancı bir gerçek kişinin Türkiye’de taşınmaz edinme uygunluğu, yabancılar satın alabilir şeklindeki genel bir cümleyle belirlenemez. Sonuç; alıcının kimliği, uyruğu ve hukuki statüsü, edinilecek taşınmazın kendisi, konumu, niteliği ve tapu başvurusunun yapıldığı tarihte geçerli kurallarla birlikte değerlendirilir. 2644 sayılı Tapu Kanununun 35 inci maddesi yabancı gerçek kişiler bakımından temel hukuki başlangıç noktasıdır. TKGM ayrıca yabancılara yönelik işlem rehberi ve güncel başvuru belgelerini yayımlar. Bu nedenle her uygunluk sonucu belirli alıcıya, belirli taşınmaza ve belirli kontrol tarihine bağlanmalıdır.
1. Mali taahhütten önce uyruk ve statüyü doğrulayın
Madde 35, yürürlükteki düzenleme kapsamında taşınmaz edinmesine izin verilen ülke vatandaşlarının kanuni sınırlamalara uyarak taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebileceğini düzenler. Uyruk uygunluğu ve varsa ülkeye özgü koşullar resmi tapu sürecinde kontrol edilir. Pazarlama listesine veya bütün uyruklar aynı şekilde satın alabilir sözüne güvenmeyin. İşlemde kullanılacak pasaport ya da ülke kimlik belgesini esas alın ve prosedür gerektiriyorsa ilgili ikinci vatandaşlığı da doğru biçimde bildirin. TKGM rehberinde uygun yabancı gerçek kişinin yalnız taşınmaz edinmek için ikamet izni sahibi olması gerekmediği de açıklanır. İkamet ve göçmenlik programları ayrı hukuki konulardır.
2. Yüzölçümü sınırlarını taşınmaz uygunluğundan ayırın
Madde 35 yabancı gerçek kişiler için iki temel yüzölçümü sınırı getirir. Bir kişinin ülke genelinde edindiği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplamı genel kural olarak otuz hektarı aşamaz. Ayrıca yabancı gerçek kişilerin edinimlerinin toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu geçemez. TKGM faaliyet raporlarında TAKBİS üzerinde bu sınırların izlenmesine yönelik sistem kontrolleri bulunduğu belirtilir. Bu nedenle küçük bir daire satın alınması tek başına yeterli cevap değildir; alıcının önceki edinimleri ve ilçe sınırı da dikkate alınabilir.
3. Konum kısıtını aynı parsel üzerinden kontrol edin
Yabancı ediniminin yasaklandığı bölgelerde satış yapılamaz. TKGM rehberleri askerî yasak bölgeler ile stratejik veya özel güvenlik niteliğindeki kısıtları ilgili kontroller arasında gösterir. Bu değerlendirme semt adına değil gerçek ada ve parsele bağlıdır. Aynı projede başka bir yabancının tapu almış olması veya yakın sokakta yabancı malik bulunması yeni alıcının otomatik olarak uygun olduğunu göstermez. Parsel özel bir güvenlik ya da konum kontrolü gerektiriyorsa resmi süreç sonuçlanıncaya kadar karar açık bırakılmalıdır. Ayrıntılı bölge incelemesi ayrı kısıtlı bölge kaydında tutulmalı ve bu makalede gereksiz tekrar üretilmemelidir.
4. Taşınmaz niteliği ek yükümlülük yaratabilir
Kanuni sınırlar içinde farklı taşınmaz türlerinin edinimi mümkün olmakla birlikte taşınmazın niteliği işlemi değiştirebilir. Madde 35, yabancı gerçek kişinin satın aldığı yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmasını öngörür. TKGM bu yükümlülüğün yerine getirilmemesinin tasfiye sonuçlarına yol açabileceğini açıklayan talimatlar yayımlamıştır. Tarımsal taşınmazlar veya korunan alanlar bakımından da yetkili kurum görüşleri gündeme gelebilir. Bu nedenle güncel tapu vasfı okunmalı, arsa veya tarla sıradan tamamlanmış konut gibi işleme alınmamalıdır.
5. Güncel satın alma belgelerini dosyaya bağlayın
TKGM yabancı alıcının satın alma başvurusu için tapu senedi veya taşınmaz bilgileri, uyruğu gösteren pasaport ya da ülke kimliği, belediye emlak rayiç değeri, binalarda DASK, kimlik bilgileri beyan formu ve fotoğraf, yabancı kimlik numarası tespiti, banka tarafından gönderilen Döviz Alım Belgesi, gerektiğinde yeminli tercüman ve temsil halinde temsil belgesini saymaktadır. TKGM ayrıca Göçnet üzerinden yabancı kimlik numarası yanıtı alınamazsa belirtilen durumda vergi numarasıyla işleme devam edilebileceğini açıklar. Listeyi değişmez şablon olarak değil, somut işlem tarihindeki gereklilikleri kontrol etmek için kullanın.
6. DAB işlemin gerçek bir parçasıdır
TKGM duyurusuna göre yabancı gerçek kişilerin satın alma yoluyla taşınmaz edinimlerinde Döviz Alım Belgesi 24 Ocak 2022 tarihinden itibaren zorunludur. Döviz belirlenen yöntemle banka aracılığıyla Merkez Bankasına satılır ve banka gerekli belgeyi tapu müdürlüğüne iletir. DAB ile vatandaşlık başvurularında ayrıca aranabilen alıcıdan satıcıya banka transfer dekontunu birbirine karıştırmayın. Sıradan döviz bozdurma makbuzu veya ekran görüntüsünü gerekli belgenin otomatik karşılığı kabul etmeyin.
7. 2026 tarihli finansman talimatını dikkate alın
TKGM 22 Ocak 2026 tarihinde yabancıların tasarruf finansman şirketlerince sağlanan kredilerle taşınmaz edinemeyeceğine ilişkin talimat yayımladı. Satın alma planı bu finansman modeline dayanıyorsa, iadesiz rezervasyon ödemesinden önce konu çözülmelidir. Bu talimat yabancıların bütün finansman yöntemlerinin yasak olduğu anlamına gelmez. Kural, talimatta belirtilen tasarruf finansman şirketi kredisi yoluna ilişkindir; bu nedenle finansman kaynağını doğru tanımlayın ve sonucu gereksiz biçimde genişletmeyin.
8. Temsil, tercüme ve kimlik eşleşmesi
Alıcı Türkçe bilmiyorsa TKGM ilgili durumda yetkilendirilmiş yeminli tercüman kullanılmasını öngörür. Temsilci işlem yapıyorsa temsil belgesi, özellikle yurt dışında düzenlenen vekâletnameler için geçerli TKGM koşullarını karşılamalıdır. Onaysız çeviride ismin doğru görünmesi veya vekâletname üzerinde mühür bulunması, belgenin taşınmaz edinimini kapsamadığı durumda yeterli değildir. Ad, pasaport ve kullanılan kimlik numarası aynı kişi altında tutarlı şekilde eşleştirilmelidir; aksi halde kişinin toplam edinim sınırlarının doğru izlenmesi de zorlaşır.
9. Taşınmaz edinimi ile vatandaşlık veya ikameti birleştirmeyin
Yabancı alıcı hukuken satın alabileceği bir taşınmazla vatandaşlık programının şartlarını karşılamayabilir. Aynı şekilde vatandaşlığa uygun şeklinde pazarlanan bir taşınmaz, alıcının olağan yabancı edinim kontrolünü ortadan kaldırmaz. Vatandaşlık bakımından yatırım tutarı, satmama taahhüdü, değerleme ve banka belgeleri gibi konular ayrı bir süreçte incelenir. İlk soru bu alıcının bu taşınmazı edinip edinemeyeceğidir; ikamet veya vatandaşlık amacı ancak bundan sonra ayrı olarak test edilmelidir.
10. Kararı belgeleyin ve kapanışta yenileyin
Üç karar durumu kullanın. Uygun, güncel yetkili süreç edinime engel göstermiyorsa kullanılır. Beklet, belge, izin veya ek kontrol henüz tamamlanmadıysa kullanılır. Durdur ise mevcut işlem içinde giderilemeyen kanuni yasak bulunduğunda kullanılır. Büyük ödeme öncesinde ve son başvurudan önce alıcı, taşınmaz, finansman, vekil veya kısıt değişmişse incelemeyi yenileyin. Sadece izinli yazmak yerine kararın tarihini ve dayanak belgelerini saklayın.
Kırmızı bayraklar
- Resmi kontrol yapılmadan tüm uyrukların satın alabileceği söylenmesi.
- Uyruk ve parsel kısıtları incelenmeden iadesiz kapora istenmesi.
- Başka daire, proje veya alıcı için yapılmış kontrolün yeniden kullanılması.
- Otuz hektar sınırını etkileyebilecek eski edinimlerin gizlenmesi veya eşleştirilmemesi.
- Yapısız taşınmazın proje yükümlülüğünün göz ardı edilmesi.
- DAB ile sıradan döviz makbuzunun veya edinim uygunluğu ile vatandaşlık uygunluğunun karıştırılması.
- 22 Ocak 2026 tarihli TKGM talimatına rağmen tasarruf finansman şirketi kredisine dayalı satın alma planı kurulması.
Sık sorulan sorular
Yabancının taşınmaz almak için ikamet izni şart mı? TKGM rehberine göre edinime uygun yabancı gerçek kişinin yalnız taşınmaz edinmek amacıyla ikamet izni sahibi olması gerekmez; diğer şartlar yine uygulanır.
Genel yüzölçümü sınırı nedir? Madde 35 kişi başına ülke genelinde otuz hektar ve ilçe özel mülkiyet alanı bakımından yüzde on sınırı öngörür.
Taşınmazı satın alabilmek vatandaşlık için yeterli midir? Hayır. Edinim uygunluğu ile vatandaşlık şartları ayrı testlerdir.