Taşınmaz almadan önce kısıtlı bölge durumunun doğrulanması
Kısıtlı bölge durumu bir mahalle için kullanılan genel bir sıfat değildir ve yakın çevrede başka yabancı maliklerin bulunmasıyla ispatlanamaz. Yabancı alıcı bakımından inceleme gerçek parsel, gerçek alıcı ve tescil başvurusunun yapılacağı tarih üzerinden kurulmalıdır. TKGM yabancı edinim rehberleri, taşınmaz ediniminin kanuni ve coğrafi sınırlamalara tabi olduğunu açıkça belirtir. Askerî yasak bölgelerde yabancıların taşınmaz edinmesi mümkün değildir. Stratejik alanlar ile özel güvenlik bölgeleri ise yabancı edinimine kapatılmış olabilir veya belirli bir resmî sürece tabi olabilir. Bu nedenle doğru soru yabancılar bu projeden alıyor mu değildir. Doğru soru bu ada ve parselin, bu alıcı tarafından, bugün geçerli resmî süreçte edinilip edinilemeyeceğidir.
Proje adından değil parsel kimliğinden başlayın
İl, ilçe, mahalle, ada, parsel ve varsa bağımsız bölüm numarasını sabitleyin ve güncel tapu kaydıyla eşleştirin. Site veya proje adları yeterli değildir; kısıtlı alan sınırları mekânsal veriler, haritalar ve resmî sınır kararları üzerinden yönetilir. Bir sınır komşu parselleri farklı etkileyebilir ve daha eski bir işlemden sonra yeni karar alınabilir. TKGM tarafından yayımlanan kanun metni, askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgelere ilişkin harita ve koordinatların ilgili savunma makamlarınca; özel güvenlik bölgelerine ilişkin harita ve koordinatların ise İçişleri Bakanlığı kanalıyla iletilmesini düzenler. TKGM Yabancı İşler Mevzuat Birimi de bu alanlara ilişkin koordinasyonun ve yabancı edinimine kapatma veya açma işlemlerinin sicillere işlenmesinin görevleri arasında olduğunu açıklar.
Hukuki bölge türlerini birbirinden ayırın
Askerî yasak bölgenin sonucu TKGM yabancı gerçek kişi rehberinde nettir: yabancıların burada taşınmaz edinimi mümkün değildir. Askerî güvenlik bölgeleri, stratejik bölgeler ve özel güvenlik bölgeleri ise tek bir askerî bölge etiketi altında toplanmamalıdır. Yetkili makam ve uygulanacak süreç farklılaşabilir. TKGM yabancılar mevzuat sayfasında 2565 sayılı Askerî Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununu ve buna ilişkin 5949 sayılı yönetmeliği ayrıca yayımlar. Dosyada satıcının kullandığı gayriresmî tanım yerine parseli etkileyen hukuki kategori ve bu kategoriden doğan işlem sonucu gösterilmelidir.
Yabancı gerçek kişi ile yabancı sermayeli şirketi karıştırmayın
Yaygın hatalardan biri, 36. madde kapsamındaki Türkiye’de kurulu yabancı sermayeli şirketlere ilişkin izin kurallarını doğrudan yabancı gerçek kişinin alımına taşımaktır. TKGM’de yayımlanan kanun metni, bu kapsamdaki şirketlerin bazı askerî ve güvenlik alanlarındaki edinimlerinde yetkili askerî makam iznini, özel güvenlik bölgelerindeki edinimlerinde ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valilik iznini düzenler. Bu şirket süreci, yabancı gerçek kişiye otomatik uygulanamaz. Gerçek kişi için 35. madde ve TKGM’nin gerçek kişilere ilişkin güncel edinim süreci esas alınmalıdır. Alıcı şirket ise sermaye ve kontrol yapısı ayrıca incelenerek 36. madde dosyası açılmalıdır.
Özel güvenlik bölgesi resmî doğrulama gerektirir
TKGM’nin 27 Ocak 2015 tarihli Özel Güvenlik Bölgeleri talimatı ve yabancı gerçek kişilerin bu alanlardaki edinimine ilişkin ayrıca yayımladığı duyuru vardır. Dolayısıyla bir taşınmaz askerî alan diye anılmıyor diye kısıtsız kabul edilemez. Parselin özel güvenlik bölgesinde kalıp kalmadığı, alanın yabancı edinimine açık veya kapalı olup olmadığı ve güncel işlemde ek izin ya da değerlendirme gerekip gerekmediği resmî süreçten anlaşılmalıdır. Ticari harita, ilan portalı, geliştirici krokisi veya başka bir bağımsız bölümün geçmiş işlemi bu sonucu ikame etmez.
Doğrulama dosyasında hangi kanıtlar bulunmalı?
Kontrolde kullanılan ada ve parsel bilgilerini, inceleme tarihini, TKGM veya ilgili yetkili makam sürecinden elde edilen sonucu ve işlem için gereken her türlü izin veya resmî cevabı saklayın. Alan edinime açıksa yalnızca uygun yazmak yerine bu sonucu destekleyen belgeyi kaydedin. İzin gerekiyorsa izni veren kurum, kapsadığı alıcı ve taşınmaz ile tarih açık olmalıdır. Başka alıcı veya başka parsel için verilmiş bir izin tekrar kullanılmamalıdır. Sonuç bekleniyorsa bunu belirsiz bir süreç devam ediyor notuyla kapatmayın; gerekli kanıtı ve kapanmadığında doğacak sonucu olan açık bir işlem koşulu olarak kaydedin.
Durum belirsizken rezervasyon ve ödeme
Kısıtlı bölge sonucu kesinleşmemişse ticari rezervasyon ile hukuki devir yapılabilirliğini birbirinden ayırın. Rezervasyon veya ön anlaşma, yasal devir mümkün olmazsa ne olacağını ve uygun hallerde bedelin iadesi ya da kontrollü serbest bırakılmasını açıkça düzenlemelidir. Satıcının sözlü güvencesine dayanarak yüksek tutarlı iadesiz ödeme yapmak önlenebilir risk yaratır. İndirim veya süre baskısı mekânsal kısıtın hukuki sonucunu değiştirmez; bazı kısıtlar yalnızca maliyet artırmaz, tescili tamamen engelleyebilir.
Değişiklikte ve kapanış öncesinde yeniden kontrol
Rezervasyondan sonra bağımsız bölüm, parsel veya alıcı yapısı değişirse eski sonucu otomatik taşımayın. Yeni olgular yeni kontrole bağlanmalıdır. Nihai imza öncesinde dayanak alınan kayıt, belge veya resmî cevabın hâlâ güncel olup olmadığını ve sonradan bir sınır ya da politika değişikliği bulunup bulunmadığını doğrulayın. İyi bir dosyanın değeri sayfa sayısında değildir; parsel kimliğinden hukuki kategoriye, kategoriden resmî sonuca ve sonuçtan devam, beklet veya durdur kararına uzanan kısa ve yeniden doğrulanabilir kanıt zincirindedir.
Kırmızı bayraklar
- Ada ve parsel göstermeden bütün projenin yabancılara açık olduğunun söylenmesi.
- Güncel parsel yerine aynı mahalledeki eski bir yabancı alımına dayanılması.
- Yabancı gerçek kişi ile 36. madde kapsamındaki yabancı sermayeli şirket kurallarının karıştırılması.
- Hukuki türü belirlemeden her kısıta askerî bölge denmesi.
- Konum sonucu kapanmadan iadesiz rezervasyon bedeli istenmesi.
- Aracı veya geliştirici haritasının resmî sonuç yerine sunulması.
- Eski veya başka parsel için verilmiş iznin güncel işleme dayanak yapılması.
Sık sorulan sorular
Aynı sitede yabancı malik olması benim dairemin edinilebilir olduğunu gösterir mi? Hayır. Kontrol parsel, bağımsız bölüm, alıcı ve tarih bazındadır.
Her güvenlik alanı mutlak yasak mıdır? Genelleme yapılamaz. Askerî yasak bölge için açık yasak vardır; diğer kategoriler farklı karar veya izin süreçlerine tabi olabilir.
Valilik izni bütün yabancı alıcılar için mi geçerlidir? Hayır. 36. madde kapsamındaki şirket sürecinin kendi hukuki yapısı vardır ve gerçek kişi işlemine otomatik kopyalanmamalıdır.