بررسی وضعیت منطقه محدود پیش از خرید ملک در ترکیه
وضعیت منطقه محدود یک توصیف کلی برای محله نیست و با این واقعیت که چند خریدار خارجی دیگر در اطراف مالک هستند اثبات نمیشود. برای خریدار خارجی، بررسی باید به همان قطعه، همان خریدار و تاریخ درخواست ثبت پیوند بخورد. راهنماهای TKGM درباره تملک خارجیان به محدودیتهای قانونی و مکانی اشاره میکنند و صریحاً میگویند تملک خارجیان در مناطق ممنوعه نظامی ممکن نیست. مناطق راهبردی و مناطق امنیت ویژه نیز ممکن است برای تملک خارجی بسته باشند یا روند رسمی ویژه داشته باشند. بنابراین پرسش مفید این نیست که آیا خارجیان در این پروژه خرید میکنند؛ باید معلوم شود همین قطعه با همین مشخصات برای همین خریدار در روند رسمی جاری قابل تملک است یا خیر.
از هویت قطعه شروع کنید نه از نام پروژه
استان، شهرستان، محله، ada، parsel و در صورت وجود شماره واحد مستقل را قطعی و با ثبت جاری ملک تطبیق دهید. نام تجاری پروژه یا مجتمع کافی نیست، زیرا مرز مناطق محدود با داده مکانی، نقشه و تصمیم رسمی اداره میشود و ممکن است دو قطعه مجاور وضعیت متفاوت داشته باشند. متن قانون منتشرشده در TKGM مقرر میکند نقشه و مختصات مناطق ممنوعه نظامی، مناطق امنیت نظامی و مناطق راهبردی از سوی مرجع دفاعی صلاحیتدار و نقشه و مختصات مناطق امنیت ویژه از مسیر وزارت کشور به سامانه مربوط منتقل شود. واحد مقررات امور خارجی TKGM نیز هماهنگی و ثبت این مناطق و تصمیمهای باز یا بسته کردن محدودهها برای تملک خارجی را در شرح وظایف خود آورده است.
طبقههای حقوقی محدودیت را جدا کنید
درباره منطقه ممنوعه نظامی نتیجه در راهنمای TKGM روشن است: خارجیان نمیتوانند در آن ملک تملک کنند. اما منطقه امنیت نظامی، منطقه راهبردی و منطقه امنیت ویژه نباید زیر یک عنوان غیررسمی مانند منطقه نظامی مخلوط شوند. مرجع صلاحیتدار و مسیر رسیدگی میتواند متفاوت باشد. TKGM در بخش قوانین خارجیان، قانون شماره ۲۵۶۵ درباره مناطق ممنوعه نظامی و مناطق امنیت و مقررات مرتبط از جمله آییننامه شماره ۵۹۴۹ را منتشر میکند. پرونده بررسی باید ابتدا طبقه حقوقی واقعی مؤثر بر قطعه را شناسایی کند و سپس نتیجه همان طبقه را اعمال نماید.
شخص حقیقی خارجی را با شرکت دارای سرمایه خارجی یکی ندانید
یکی از خطاهای مهم این است که قواعد ماده ۳۶ درباره شرکتهای ترکیهای دارای سرمایه خارجی به خرید شخص حقیقی خارجی منتقل شود. متن قانون منتشرشده در TKGM برای برخی از شرکتهای مشمول ماده ۳۶ در مناطق نظامی و امنیتی مشخص مسیر مجوز مرجع نظامی صلاحیتدار و در مناطق امنیت ویژه مسیر مجوز استانداری محل ملک را بیان میکند. این سازوکار شرکتی نباید خودکار بر شخص حقیقی خارجی اعمال شود. درباره شخص حقیقی باید ماده ۳۵ و روند جاری TKGM برای اشخاص حقیقی بررسی گردد. اگر خریدار شرکت است، ساختار سرمایه و کنترل آن باید در پرونده جداگانه ماده ۳۶ تحلیل شود.
منطقه امنیت ویژه نیازمند استعلام رسمی است
TKGM دستورالعمل مورخ ۲۷ ژانویه ۲۰۱۵ درباره مناطق امنیت ویژه و همچنین اطلاعیه جداگانه درباره تملک اشخاص حقیقی خارجی در این مناطق دارد. در نتیجه صرف این که فروشنده ملک را منطقه نظامی نمینامد به معنی نبود محدودیت نیست. باید روشن شود آیا قطعه داخل منطقه امنیت ویژه قرار دارد، آیا محدوده در تاریخ جاری برای تملک خارجی باز یا بسته است و آیا گام یا مجوز رسمی لازم است. نقشه تجاری، پورتال املاک، کروکی سازنده یا معامله قدیمی واحد دیگر جای نتیجه مرجع رسمی را نمیگیرد.
پرونده اثبات باید چه چیزهایی داشته باشد؟
مشخصات قطعه استفادهشده در استعلام، تاریخ بررسی، نتیجه روند TKGM یا مرجع صلاحیتدار و هر مجوز یا پاسخ رسمی لازم برای معامله را نگهداری کنید. اگر منطقه برای تملک باز است، مدرک نتیجه را ذخیره کنید و فقط کلمه مجاز ننویسید. اگر مجوز لازم است، مرجع صادرکننده، تاریخ، خریدار و ملکی که مجوز پوشش میدهد باید روشن باشد. مجوز مربوط به خریدار یا قطعه دیگر قابل استفاده مجدد نیست. وضعیت حلنشده باید به عنوان شرط باز معامله با مدرک مورد نیاز و پیامد عدم تحقق آن ثبت شود.
رزرو و پرداخت هنگام نامشخص بودن وضعیت
تا زمانی که وضعیت منطقه روشن نشده، رزرو تجاری را از امکان حقوقی انتقال جدا کنید. قرارداد رزرو یا توافق مقدماتی باید مشخص کند اگر انتقال قانوناً ممکن نشد چه اتفاقی برای وجه میافتد و در موارد مناسب استرداد یا آزادسازی کنترلشده را پیشبینی کند. پرداخت بزرگ و غیرقابلاسترداد فقط به اتکای اطمینان شفاهی فروشنده ریسک قابل پیشگیری ایجاد میکند. تخفیف یا محدودیت زمانی اثر محدودیت مکانی را تغییر نمیدهد؛ برخی محدودیتها ثبت را کاملاً ناممکن میکنند نه اینکه صرفاً هزینه را افزایش دهند.
در صورت تغییر و پیش از انتقال دوباره بررسی کنید
اگر پس از رزرو واحد، قطعه یا ساختار خریدار تغییر کرد، نتیجه قبلی را خودکار منتقل نکنید. واقعیت جدید باید با استعلام جدید تطبیق شود. پیش از امضای نهایی، اطمینان حاصل کنید ثبت، سند یا پاسخ رسمی مورد اتکا هنوز جاری است و تصمیم جدید درباره مرز یا وضعیت منطقه جای آن را نگرفته است. ارزش پرونده به حجم آن نیست؛ باید زنجیره کوتاه و قابل بازسازی از هویت قطعه به طبقه حقوقی، از طبقه حقوقی به نتیجه رسمی و از نتیجه به تصمیم ادامه، تعلیق یا توقف وجود داشته باشد.
نشانههای خطر
- ادعای باز بودن کل پروژه برای خارجیان بدون ada/parsel و مدرک جاری.
- استناد به خرید قبلی یک خارجی در همان محله به جای قطعه فعلی.
- مخلوط کردن شخص حقیقی خارجی با شرکت مشمول ماده ۳۶.
- نامیدن هر محدودیت به عنوان منطقه نظامی بدون طبقه حقوقی.
- درخواست وجه رزرو غیرقابلاسترداد پیش از بسته شدن استعلام منطقه.
- ارائه نقشه واسطه یا سازنده به جای نتیجه رسمی.
- استفاده از مجوز قدیمی یا مجوز قطعه دیگر برای معامله جاری.
پرسشهای متداول
وجود مالک خارجی در همان مجتمع، امکان خرید واحد من را ثابت میکند؟ خیر. بررسی به قطعه، واحد، خریدار و تاریخ مشخص مربوط است.
هر منطقه امنیتی به معنی ممنوعیت مطلق است؟ خیر. درباره منطقه ممنوعه نظامی منع روشن است، اما سایر طبقهها ممکن است تصمیم باز یا بسته بودن یا مسیر مجوز متفاوت داشته باشند.
مجوز استانداری برای همه خریداران خارجی است؟ خیر. مسیر ماده ۳۶ برای شرکتها ساختار حقوقی ویژه دارد و نباید خودکار بر شخص حقیقی اعمال شود.