بررسی صلاحیت خریدار خارجی برای تملک ملک در ترکیه
صلاحیت شخص خارجی برای خرید ملک در ترکیه با جمله کلی «خارجیها میتوانند ملک بخرند» ثابت نمیشود. نتیجه به خریدار واقعی، تابعیت و وضعیت حقوقی او، ملک مشخص، محل و نوع ملک و مقررات جاری در زمان درخواست ثبت بستگی دارد. ماده ۳۵ قانون ثبت املاک شماره ۲۶۴۴ نقطه شروع اصلی برای اشخاص حقیقی خارجی است و TKGM نیز راهنمای ویژه معاملات خارجیان و فهرست مدارک جاری را منتشر میکند. بنابراین هر نتیجه باید به نام خریدار، مشخصات همان ملک و تاریخ بررسی متصل باشد و تجربه خریدار دیگر یا پروژه مجاور جای آن را نگیرد.
۱. پیش از تعهد مالی تابعیت و وضعیت را احراز کنید
ماده ۳۵ امکان تملک برای اتباع کشورهایی را که بر اساس چارچوب جاری مجاز هستند، با رعایت محدودیتهای قانونی فراهم میکند. TKGM بررسی تابعیت و شرایط تملک را در روند رسمی ثبت انجام میدهد. به فهرست بازاریابی یا گفته واسطه مبنی بر اینکه همه تابعیتها یکسان هستند اعتماد نکنید. گذرنامه یا مدرک ملی که در معامله ارائه خواهد شد مبنا قرار گیرد و اگر روند رسمی لازم میداند تابعیت دوم مرتبط نیز اعلام شود. راهنمای TKGM همچنین توضیح میدهد که شخص حقیقی خارجی واجد شرایط صرفاً برای خرید ملک نیاز به اجازه اقامت ندارد. اقامت و برنامههای مهاجرتی موضوع جداگانهاند.
۲. محدودیت مساحت را از مجاز بودن خود ملک جدا کنید
ماده ۳۵ دو محدودیت مهم مساحت برای اشخاص حقیقی خارجی دارد. مجموع املاک و حقوق عینی مستقل و دائمی یک شخص در کل کشور، به عنوان قاعده عمومی، نباید از سی هکتار بیشتر شود. همچنین مجموع تملک اشخاص حقیقی خارجی نمیتواند از ده درصد مساحت شهرستانی که موضوع مالکیت خصوصی است فراتر رود. گزارشهای TKGM نشان میدهد برای کنترل این حدود در TAKBİS کنترلهای سیستمی وجود دارد. بنابراین کوچک بودن یک آپارتمان پاسخ نهایی نیست؛ داراییهای قبلی خریدار و حد شهرستان نیز ممکن است مؤثر باشد.
۳. محدودیت مکانی را برای همان قطعه بررسی کنید
در مناطقی که تملک خارجی ممنوع است معامله امکانپذیر نیست. منابع TKGM مناطق ممنوعه نظامی و محدودیتهای مربوط به مناطق راهبردی یا امنیتی ویژه را در میان کنترلهای مهم میآورند. این بررسی به قطعه واقعی مربوط است، نه فقط نام محله. اینکه خارجی دیگری در همان پروژه یا خیابان ملک دارد، مجاز بودن خریدار جدید را خودکار ثابت نمیکند. اگر قطعه نیازمند بررسی امنیتی یا مکانی ویژه باشد، نتیجه تا پایان روند رسمی باز میماند. جزئیات مناطق محدود باید در رکورد مستقل وضعیت منطقه محدود بررسی شود تا این مقاله با موضوع دیگر تکرار نشود.
۴. نوع ملک میتواند تعهد اضافی ایجاد کند
در حدود قانون، تملک انواع مختلف ملک ممکن است، اما ماهیت ثبتی ملک روند را تغییر میدهد. ماده ۳۵ برای شخص خارجی که ملک بدون بنا میخرد الزام میکند پروژهای را که قصد توسعه آن را دارد ظرف دو سال برای تأیید به وزارت مربوط ارائه کند. TKGM توضیح داده است که عدم انجام تعهد پروژه میتواند به پیامدهای تصفیه منجر شود. زمین کشاورزی یا ملک واقع در منطقه حفاظتشده نیز ممکن است نیازمند نظر مرجع صلاحیتدار باشد. بنابراین وصف جاری ملک در سند باید خوانده شود و زمین یا مزرعه مانند آپارتمان تکمیلشده پردازش نشود.
۵. مدارک جاری خرید را به همان معامله متصل کنید
TKGM برای درخواست خرید خارجیان مواردی مانند سند یا اطلاعات ملک، گذرنامه یا مدرک کشور برای اثبات تابعیت، ارزش روز شهرداری، DASK برای ساختمان، فرم اطلاعات هویتی و عکس، تعیین شماره هویت خارجی، Döviz Alım Belgesi ارسالی بانک، مترجم رسمی در صورت نیاز و سند نمایندگی در صورت اقدام وکیل را ذکر میکند. TKGM همچنین اشاره میکند اگر پاسخ شماره هویت خارجی از سامانه مربوط دریافت نشود، در وضعیت مقرر میتوان با شماره مالیاتی ادامه داد. این فهرست را قالب همیشگی نکنید؛ مدارک لازم را بر اساس مسیر جاری همان معامله بررسی کنید.
۶. DAB بخشی واقعی از فرایند است
TKGM اعلام کرده است که Döviz Alım Belgesi یا DAB از ۲۴ ژانویه ۲۰۲۲ برای تملک از طریق خرید توسط اشخاص حقیقی خارجی الزامی است. ارز از مسیر تعیینشده توسط بانک به بانک مرکزی فروخته میشود و بانک سند لازم را برای اداره ثبت ارسال میکند. این الزام را با مدرک انتقال بانکی خریدار به فروشنده که در بعضی پروندههای شهروندی جداگانه مطرح است یکی ندانید. رسید معمولی صرافی یا تصویر صفحه را خودکار جایگزین DAB نگیرید.
۷. دستور مهم تأمین مالی در سال ۲۰۲۶
TKGM در ۲۲ ژانویه ۲۰۲۶ دستورالعملی منتشر کرد که بر اساس آن خارجیان نمیتوانند با وام ارائهشده توسط شرکتهای تأمین مالی پساندازی ملک تملک کنند. اگر طرح خرید به این روش تأمین مالی وابسته است، پیش از بیعانه غیرقابلاسترداد موضوع باید روشن شود. این دستور به معنی ممنوعیت همه روشهای تأمین مالی برای خارجیان نیست؛ به مسیر مشخص وام شرکتهای تأمین مالی پساندازی مربوط است. بنابراین منبع سرمایه باید دقیق توصیف شود و حکم بیش از دامنه خود تعمیم داده نشود.
۸. نمایندگی، ترجمه و تطبیق هویت
اگر خریدار ترکی نمیداند، TKGM در حالت مربوط استفاده از مترجم رسمی مجاز را در مدارک معامله ذکر میکند. اگر نماینده اقدام میکند، سند نمایندگی باید شرایط TKGM را رعایت کند، بهویژه برای وکالتنامه صادرشده در خارج از ترکیه. درست بودن نام در ترجمه غیررسمی یا وجود مهر روی وکالتنامه کافی نیست اگر دامنه آن خرید ملک را پوشش ندهد. نام، گذرنامه و شمارههای هویتی باید برای همان شخص یکپارچه شوند تا کنترل محدودیت مجموع تملک نیز دچار خطا نشود.
۹. خرید ملک را با شهروندی یا اقامت مخلوط نکنید
ممکن است خریدار از نظر قانون حق خرید ملکی را داشته باشد ولی آن ملک برای برنامه شهروندی مناسب نباشد. همچنین تبلیغ «مناسب شهروندی» کنترل عادی تملک خارجی را حذف نمیکند. قواعد شهروندی درباره مبلغ سرمایهگذاری، تعهد عدم فروش، ارزیابی و اسناد بانکی مسیر جداگانهای دارند. نخست باید پاسخ داده شود آیا همین خریدار میتواند همین ملک را تملک کند؛ سپس هدف اقامت یا شهروندی به صورت مستقل بررسی میشود.
۱۰. تصمیم را ثبت و پیش از انتقال تازه کنید
سه وضعیت روشن به کار ببرید. مجاز یعنی روند جاری مرجع صلاحیتدار مانعی برای تملک نشان نمیدهد. تعلیق یعنی سند، مجوز یا بررسی اضافی هنوز باز است. توقف یعنی منع قانونی وجود دارد که در معامله پیشنهادی قابل رفع نیست. پیش از پرداخت مهم و دوباره پیش از درخواست نهایی، اگر خریدار، ملک، منبع تأمین مالی، وکیل یا محدودیت تغییر کرد، بررسی را تجدید کنید. تاریخ و مدارک مبنای نتیجه را نگهداری کنید و صرفاً کلمه «مجاز» ثبت نکنید.
نشانههای خطر
- ادعای مجاز بودن همه تابعیتها بدون کنترل رسمی.
- درخواست بیعانه غیرقابلاسترداد پیش از بررسی تابعیت و قطعه.
- استفاده از نتیجه بررسی واحد، پروژه یا خریدار دیگر.
- پنهان یا تفکیک نکردن تملکهای قبلی مؤثر بر حد سی هکتار.
- نادیده گرفتن تعهد پروژه در ملک بدون بنا.
- یکی دانستن DAB با رسید معمولی تبدیل ارز یا یکی دانستن خرید با شهروندی.
- طراحی خرید با وام شرکت تأمین مالی پساندازی برخلاف دستور TKGM مورخ ۲۲ ژانویه ۲۰۲۶.
پرسشهای متداول
آیا خارجی برای خرید ملک باید اقامت داشته باشد؟ طبق راهنمای TKGM شخص حقیقی خارجی واجد شرایط صرفاً برای تملک ملک به اقامت نیاز ندارد، ولی سایر شروط همچنان اعمال میشود.
حد عمومی مساحت چیست؟ ماده ۳۵ حد سی هکتار برای هر شخص در کل کشور و حد ده درصد مساحت شهرستان موضوع مالکیت خصوصی را مقرر میکند.
آیا امکان خرید به معنی واجد شرایط بودن برای شهروندی است؟ خیر. این دو بررسی جدا هستند.