Проверка права иностранного покупателя на недвижимость в Турции
Право иностранного гражданина приобрести недвижимость в Турции нельзя устанавливать общей фразой о том, что иностранцы могут покупать. Вывод зависит от конкретного покупателя, его гражданства и правового статуса, точного объекта, его местоположения и вида, а также правил, действующих на дату заявления в земельный реестр. Основной отправной точкой для иностранных физических лиц является статья 35 Закона о земельном реестре № 2644. TKGM также публикует специальное руководство для иностранцев и перечень актуальных документов. Поэтому каждый вывод следует связывать с конкретным покупателем, объектом и датой проверки, а не переносить из другой сделки.
1. Проверьте гражданство и статус до финансового обязательства
Статья 35 допускает приобретение иностранными физическими лицами, являющимися гражданами стран, разрешенных действующим режимом, при соблюдении установленных законом ограничений. TKGM рассматривает гражданство и условия приобретения в официальном регистрационном процессе. Не используйте рекламный список или заявление посредника о том, что все гражданства равны. Основой должен быть паспорт или национальное удостоверение, которое будет представлено в сделке; при необходимости процедуры следует раскрыть соответствующее второе гражданство. Руководство TKGM также указывает, что иностранному физическому лицу из допущенной категории не требуется вид на жительство только для того, чтобы приобрести недвижимость. Иммиграционные вопросы рассматриваются отдельно.
2. Отделяйте лимиты площади от пригодности самого объекта
Статья 35 содержит два важных ограничения площади. Совокупная площадь недвижимости и самостоятельных постоянных вещных прав одного иностранного физического лица, как общее правило, не должна превышать тридцать гектаров по всей стране. Кроме того, совокупные приобретения иностранных физических лиц не могут превышать десять процентов площади соответствующего района, открытой для частной собственности. В отчетах TKGM описаны системные проверки TAKBİS, используемые для контроля этих пределов. Поэтому небольшой размер квартиры не закрывает вопрос: имеют значение предыдущие приобретения покупателя и районный предел.
3. Проверяйте территориальные ограничения по конкретному участку
Приобретение невозможно в зонах, где иностранная собственность запрещена. Материалы TKGM относят к контролируемым вопросам военные запретные зоны, стратегические территории и специальные зоны безопасности. Проверка привязана к фактическому участку, а не только к названию района. Наличие другого иностранного собственника в проекте или на соседней улице не создает автоматического права для нового покупателя. Если участок требует специальной проверки или разрешения, решение должно оставаться открытым до завершения официального процесса. Детали лучше хранить в отдельной статье о статусе ограниченной зоны, чтобы не дублировать содержание.
4. Вид недвижимости может создавать дополнительные обязанности
В пределах закона иностранные физические лица могут приобретать различные виды недвижимости, но ее правовая характеристика влияет на процедуру. Статья 35 требует от иностранного покупателя незастроенного объекта представить проект, который он намерен реализовать, на утверждение соответствующего министерства в течение двух лет. TKGM разъясняет, что нарушение проектной обязанности может повлечь процедуру ликвидации. Для сельскохозяйственной земли или охраняемой территории могут потребоваться заключения компетентных органов. Поэтому необходимо читать актуальное описание объекта в реестре и не обрабатывать земельный участок или поле как обычную готовую квартиру.
5. Используйте актуальный перечень документов
TKGM перечисляет для иностранного покупателя сведения о праве собственности, паспорт или национальный документ, подтверждающий гражданство, муниципальную стоимость, обязательное страхование DASK для зданий, форму сведений о личности и фотографию, определение иностранного идентификационного номера, Döviz Alım Belgesi, направляемый банком, при необходимости присяжного переводчика и документ о представительстве. TKGM также указывает, что если ответ по иностранному идентификационному номеру не может быть получен через соответствующую систему, в предусмотренном случае процедура может продолжаться с налоговым номером. Этот перечень нельзя превращать в неизменный шаблон: применяются требования текущей сделки.
6. DAB является реальным этапом сделки
TKGM объявило, что Döviz Alım Belgesi, или DAB, с 24 января 2022 года обязателен при приобретении недвижимости иностранным физическим лицом путем покупки. Валюта продается через банк по установленному механизму, а банк передает необходимый документ земельному реестру. Этот документ следует отличать от дополнительного банковского подтверждения перевода от покупателя продавцу, которое применяется в процедурах гражданства. Обычная квитанция обменного пункта или снимок экрана не должны автоматически считаться заменой DAB.
7. Важная инструкция о финансировании 2026 года
22 января 2026 года TKGM опубликовало инструкцию, согласно которой иностранцы не могут приобретать недвижимость с использованием кредитов, предоставляемых компаниями сберегательного финансирования. Если план покупки основан на таком источнике, вопрос необходимо решить до невозвратного платежа за бронирование. Это не означает запрет любого финансирования недвижимости для иностранцев. Инструкция касается конкретного кредитного маршрута компаний сберегательного финансирования, поэтому источник денег должен быть точно установлен до применения правила.
8. Представительство, перевод и идентификация
Если покупатель не владеет турецким языком, TKGM предусматривает участие уполномоченного присяжного переводчика в соответствующих случаях. Если действует представитель, документ представительства должен соответствовать правилам TKGM, в том числе специальным требованиям к доверенностям, выданным за рубежом. Правильное написание имени в неофициальном переводе или наличие печати на доверенности не являются достаточными, если документ не охватывает приобретение недвижимости. Имя, паспорт и идентификационные номера должны быть согласованы, чтобы один человек не оказался разделен на несколько записей при контроле совокупных лимитов.
9. Не смешивайте право покупки с гражданством или видом на жительство
Покупатель может иметь законное право приобрести объект, который не подходит для программы гражданства. И наоборот, реклама объекта как подходящего для гражданства не отменяет обычную проверку возможности его приобретения иностранцем. Требования гражданства к инвестиционной сумме, обязательству не продавать, оценке и банковским документам относятся к отдельной процедуре. Первый вопрос состоит в том, может ли данный покупатель приобрести данный объект. Только после положительного ответа следует отдельно проверять иммиграционную или гражданственную цель.
10. Зафиксируйте решение и обновите его перед регистрацией
Используйте три состояния. Допустимо означает, что текущая компетентная процедура не выявила препятствия. Ожидание означает, что необходим документ, разрешение или дополнительная проверка. Стоп означает наличие законодательного запрета, который невозможно устранить в предполагаемой сделке. Перед крупным платежом и перед окончательным заявлением повторите проверку, если изменился покупатель, объект, источник финансирования, представитель или ограничение. Сохраняйте дату и доказательства вместо единственного слова разрешено.
Тревожные признаки
- Обещание, что все гражданства могут покупать, без официальной проверки.
- Требование невозвратного задатка до проверки гражданства и участка.
- Использование проверки, выполненной для другой квартиры, проекта или покупателя.
- Сокрытие прошлых приобретений, способных повлиять на лимит тридцать гектаров.
- Игнорирование проектной обязанности по незастроенной недвижимости.
- Смешение DAB с обычной обменной квитанцией или смешение права покупки с гражданством.
- Покупка на кредит компании сберегательного финансирования вопреки инструкции TKGM от 22 января 2026 года.
Частые вопросы
Нужен ли вид на жительство для приобретения недвижимости? Руководство TKGM указывает, что допущенному иностранному физическому лицу вид на жительство не требуется только ради покупки, но остальные условия сохраняются.
Каков общий предел площади? Статья 35 устанавливает тридцать гектаров на человека по стране и десятипроцентный предел площади района, открытой для частной собственности.
Дает ли право купить объект право на гражданство? Нет. Это отдельные проверки.