أهلية المشتري الأجنبي ليست خانة ثابتة تحمل كلمة نعم أو لا. النتيجة مرتبطة بجنسية الشخص وصفته القانونية والعقار المحدد وموقعه والغرض من المعاملة والوثائق المتاحة في تاريخ الطلب. لذلك لا يجوز نسخ نتيجة أهلية من صفقة سابقة أو الاعتماد على قائمة قديمة من موقع تجاري. المرجع الأساسي هو TKGM والتعليمات الحالية المرتبطة بقانون الطابو وإجراءات الأجانب، مع إعادة الفحص عندما يتغير أحد عناصر المعاملة.
ابدأ بالجنسية والصفة
طابق جواز السفر أو وثيقة الدولة مع الاسم المستخدم في العقد والبنك والطابو. تحقق مما إذا كان المشتري شخصًا طبيعيًا أجنبيًا أم شركة أو كيانًا آخر، لأن القواعد ليست متطابقة. المادة 35 من قانون الطابو تضع الإطار العام لتملك الأشخاص الطبيعيين الأجانب ضمن القيود القانونية، وتشمل حدودًا مرتبطة بالمساحة والموقع، بينما تخضع الشركات الأجنبية أو الشركات التركية ذات عناصر رأس مال أجنبي لأطر أخرى بحسب الحالة. لا تستخدم قاعدة الشخص الطبيعي لتقرير أهلية شركة.
العقار والموقع جزء من الأهلية
النتيجة لا تتعلق بالمشتري وحده. يجب ربطها برقم القطعة أو الوحدة والموقع الفعلي. توضح إرشادات TKGM أن هناك قيودًا قانونية ومكانية، ومنها مناطق لا يجوز فيها التملك وفق القواعد الخاصة بالمناطق العسكرية والأمنية، إضافة إلى الحدود المنصوص عليها في قانون الطابو. لذلك لا يكفي أن يكون المشتري من جنسية مسموح لها بالتملك؛ يجب أيضًا أن يكون العقار نفسه قابلًا للاكتساب من ذلك المشتري.
قائمة الوثائق يجب أن تكون حالية
تعرض TKGM ضمن قائمة طلب الشراء للأجانب بيانات الطابو، جواز السفر أو هوية الدولة مع الترجمة عند الحاجة، القيمة البلدية، DASK للمباني، بيانات الهوية والصورة، رقم هوية أجنبي أو رقم ضريبي عند انطباق الإجراء، Döviz Alım Belgesi المرسل عبر البنك، المترجم المحلف عند عدم معرفة التركية، ووثيقة التمثيل إذا وُجد وكيل. لا تحفظ القائمة كنص ثابت داخل الملف؛ سجل تاريخ التحقق منها لأن المتطلبات الإجرائية يمكن أن تتغير.
DAB ومسار الدفع
تؤكد تعليمات TKGM الحالية أن مشتريات الأشخاص الطبيعيين الأجانب تخضع لمسار Döviz Alım Belgesi وفق النظام المقرر. يجب ربط DAB بالمشتري والمعاملة والمبلغ الصحيح، والاحتفاظ بمرجع البنك. في معاملات الجنسية يضاف إلى ذلك إثبات التحويل البنكي من المشتري إلى البائع وفق المتطلبات المنشورة. عدم الخلط بين DAB وإيصال الدفع مهم؛ كل وثيقة تثبت عنصرًا مختلفًا.
الشراء العادي ليس هو الجنسية
من أهم فحوص الحداثة التمييز بين الغرضين. تعميم TKGM رقم 2024/4 الذي دخلت تعديلاته حيز التنفيذ في 9 ديسمبر 2024 قرر أن معاملات اكتساب الجنسية العقارية تستخدم Tutar Tespit Belgesi أو TTB لتأكيد قيمة الاستثمار، بينما لا يُطلب تقرير تقييم عقاري في المعاملات الأخرى لمجرد وجود أجنبي وفق ذلك التعديل. TTB الصادرة في النظام بعد ذلك لها مدة ستة أشهر بحسب FAQ الحالية. لذلك فإن ملفًا يكرر تعليمات قديمة تطلب التقييم في كل شراء أجنبي قد يقود إلى إجراء غير محدث.
متى يعاد فحص الأهلية؟
- عند تغيير الجنسية أو وثيقة الهوية أو طريقة كتابة الاسم.
- عند تغيير العقار أو القطعة أو إضافة عقار آخر.
- عند تحول الغرض من شراء عادي إلى طلب جنسية.
- عند تغير السعر أو طريقة الدفع أو التمويل.
- عند مرور وقت على التحقق أو صدور تعميم جديد من TKGM.
FAQ
هل كون المشتري أجنبيًا يعني وجوب تقرير تقييم في كل صفقة؟
لا وفق التعديل الحالي المنشور من TKGM؛ يجب التمييز بين معاملات الجنسية التي تستخدم TTB وبين المعاملات الأخرى، ومراجعة الإجراء الجاري وقت الطلب.
هل DAB هو نفسه إيصال دفع البائع؟
لا. DAB يوثق مسار بيع العملة وفق النظام، بينما إيصال البنك يثبت انتقال الأموال بين أطراف محددين، ويُطلب بشكل إضافي في مسار الجنسية بحسب التعليمات.
هل أهلية الجنسية تعني أهلية كل عقار؟
لا. يجب فحص العقار والموقع والقيود القانونية بصورة مستقلة.
المصادر الرسمية
- TKGM — دليل معاملات الأجانب: https://www.tkgm.gov.tr/yabancii-db/land-registry-and-cadastre-procedures-guide-foreigners
- TKGM — وثائق طلب الشراء: https://www.tkgm.gov.tr/yabancii-db/basvuru-icin-gereken-belgeler-nelerdir
- TKGM — DAB: https://www.tkgm.gov.tr/yabancii-db/yabanci-gercek-kisi-edinimlerinde-doviz-alim-belgesi-genelgesi-hakkinda-duyuru
- TKGM — تعميم 2024/4: https://www.tkgm.gov.tr/yabancii-db/turk-vatandasligi-kanunu-uygulama-yonetmeligi-hk-20244-sayili-genelge