بازبینی تازگی منبع — صلاحیت خریدار خارجی
صلاحیت خریدار خارجی یک پرچم دائمی بله یا خیر نیست. نتیجه به تابعیت و شکل حقوقی خریدار، ملک مشخص و محل آن، هدف معامله و مدارک موجود در تاریخ درخواست وابسته است. بنابراین نتیجه خرید قبلی نباید خودکار به پرونده جدید منتقل شود و چکلیست قدیمی تجاری نباید منبع حاکم تلقی گردد. مبنای عملی، راهنماها و دستورهای جاری TKGM همراه با چارچوب قابل اعمال قانون ثبت ملک است.
از تابعیت و شکل حقوقی شروع کنید
گذرنامه یا مدرک هویت کشور را با نام درجشده در قرارداد، بانک و درخواست ثبت تطبیق دهید. مشخص کنید خریدار شخص حقیقی خارجی، شرکت خارجی یا ساختار دیگری است، زیرا قواعد یکسان نیست. ماده ۳۵ قانون ثبت ملک چارچوب تحصیل توسط اشخاص حقیقی خارجی واجد شرایط را در حدود قانونی از جمله محدودیتهای مساحت و محل تعیین میکند. اشخاص حقوقی خارجی یا شرکتهای ترکی دارای عناصر سرمایه خارجی ممکن است زیر مقررات دیگری قرار گیرند. قاعدهای که وضعیت شخص حقیقی را حل میکند پرونده شرکت را نمیبندد.
ملک و موقعیت آن بخشی از صلاحیت است
نتیجه فقط به خریدار متصل نمیشود؛ باید به قطعه یا واحد مستقل و محل دقیق وصل باشد. راهنمای TKGM محدودیتهای قانونی و جغرافیایی از جمله ممنوعیتهای مرتبط با مناطق نظامی و امنیتی و حدود کمی را توضیح میدهد. بنابراین ممکن است شخصی اصولاً قادر به خرید ملک در ترکیه باشد ولی قطعه مشخص برای او قابل تحصیل نباشد. نتیجه مربوط به خود ملک باید مستقل و قابل ردیابی باقی بماند.
فهرست مدارک را تازه نگه دارید
TKGM برای درخواست خرید خارجیان مدارکی مانند اطلاعات سند، گذرنامه یا هویت ملی و ترجمه در صورت لزوم، ارزش شهرداری، DASK برای ساختمان، اطلاعات هویتی و عکس، شماره هویت خارجی یا مالیاتی در روش مربوط، Döviz Alım Belgesi ارسالشده از مسیر بانک، مترجم رسمی در صورت ندانستن ترکی و سند نمایندگی هنگام استفاده از وکیل را فهرست میکند. این فهرست باید با تاریخ بررسی ذخیره شود و در هر پرونده دوباره با منبع رسمی مقایسه گردد.
DAB و مسیر پرداخت
راهنمای جاری TKGM سازوکار DAB را برای خرید اشخاص حقیقی خارجی طبق نظام ارزی مربوط تأیید میکند. DAB باید با خریدار، معامله و مبلغ درست پیوند داشته و مرجع بانکی حفظ شود. در خرید مرتبط با شهروندی، مدرک بانکی انتقال وجه از خریدار به فروشنده نیز بر اساس روش منتشرشده اهمیت جدا دارد. این دو سند مترادف نیستند؛ DAB مسیر تبدیل ارز را نشان میدهد و رسید بانکی انتقال میان اشخاص مشخص را.
خرید عادی مسیر شهروندی نیست
این تفکیک برای تازگی منبع بسیار مهم است. بخشهای مربوط از بخشنامه 2024/4 TKGM که از ۹ دسامبر ۲۰۲۴ اجرا شد، Tutar Tespit Belgesi یا TTB را برای تأیید مبلغ سرمایهگذاری در معاملات مرتبط با شهروندی مقرر کرد و بیان نمود در دیگر معاملات صرف حضور خارجی باعث الزام گزارش ارزشگذاری نمیشود. FAQ جاری TKGM برای TTB در نظام جدید مدت شش ماه را ذکر میکند. بنابراین چکلیستی که برای هر خرید خارجی همان گزارش قدیمی را مطالبه کند بهروز نیست.
چه زمانی صلاحیت دوباره باز میشود؟
- تغییر تابعیت، گذرنامه، شماره هویت یا نگارش نام.
- تغییر ملک، قطعه یا مجموعه املاک.
- تغییر هدف از خرید عادی به شهروندی.
- تغییر قیمت، روش پرداخت یا تأمین مالی.
- گذشت زمان یا انتشار بخشنامه و دستور جدید TKGM.
پرسشهای متداول
آیا هر خرید خارجی امروز گزارش ارزشگذاری لازم دارد؟
خیر. نظام فعلی TKGM مسیر شهروندی با TTB را از سایر معاملات جدا میکند؛ تاریخ درخواست باید مبنا باشد.
DAB همان اثبات پرداخت به فروشنده است؟
خیر. این دو رویداد متفاوت را اثبات میکنند و در مسیر شهروندی هر دو میتوانند نقش جدا داشته باشند.
اگر تابعیت خریدار مجاز باشد هر ملکی قابل خرید است؟
خیر. ملک، موقعیت و محدودیت قانونی مستقل بررسی میشوند.
منابع رسمی
- TKGM — راهنمای خارجیان: https://www.tkgm.gov.tr/yabancii-db/land-registry-and-cadastre-procedures-guide-foreigners
- TKGM — مدارک درخواست: https://www.tkgm.gov.tr/yabancii-db/basvuru-icin-gereken-belgeler-nelerdir
- TKGM — DAB: https://www.tkgm.gov.tr/yabancii-db/yabanci-gercek-kisi-edinimlerinde-doviz-alim-belgesi-genelgesi-hakkinda-duyuru
- TKGM — بخشنامه 2024/4: https://www.tkgm.gov.tr/yabancii-db/turk-vatandasligi-kanunu-uygulama-yonetmeligi-hk-20244-sayili-genelge