Yabancı Alıcı Uygunluğu Karar Çerçevesi
Karar çerçevesi yabancı alıcı uygunluğunu dağınık bilgilerden sıralı kontrol kapılarına dönüştürür. Amaç bir kontrol listesinden hukuk görüşü üretmek değil, gerekli bir koşul kanıtlanmadığı anda işlemi erken durdurmaktır. Türkiye’de taşınmaz ediniminde çerçeve alıcı sınıflandırmasıyla başlar ve tam taşınmaz ile işlem tarihine bağlı teyitle biter. Her kapının kanıt standardı ve açık sonucu vardır: geçti, şartlı geçti, çözümsüz veya dur.
Kapı 1 — alıcıyı doğru sınıflandırın
Edinenin yabancı gerçek kişi, yabancı tüzel kişi veya yabancı sermayeli Türk şirketi olup olmadığını belirleyin. Resmî sistem bu kategorileri farklı ele alır; sonraki parsel incelemesi yanlış sınıflandırmayı düzeltemez. Vatandaşlık veya kuruluş bilgilerini, uygulanacak yolda önemliyse kontrol/ortaklık yapısını ve tapu işleminde hareket edecek temsilciyi kaydedin.
Gerçek kişi için geçerli kimlik belgesinden vatandaşlığı ve gerektiğinde çoklu vatandaşlığı doğrulayın. Şirket için hangi kategoriye girdiğini gösteren kurumsal belgeleri alın. Yeterli kanıtla sınıflandırma yapılamıyorsa sonuç «çözümsüz» kalmalıdır; rezervasyon imzalanmış olması uygunluk geçişi yaratmaz.
Kapı 2 — vatandaşlık veya tüzel kişi yolunun izinli olduğunu doğrulayın
Türkiye’nin resmî rehberleri, mevzuatın izin verdiği ülke vatandaşlarının kanuni kısıtlama ve özel koşullar altında taşınmaz edinebileceğini belirtir. Yetkili düzenleme ülke, kişi, coğrafi alan, sayı, tür veya başka ölçütlere göre farklılaştırma yapabilir. Bu nedenle alıcının durumu güvenilir resmî kaynaktan açık değilse işlem zamanında yetkili yol üzerinden teyit aranmalıdır.
Yayımlanmış bir yasak bulamamak pozitif izin anlamına gelmez. Başka bir kişinin daha önce başarılı satın alması da kanıt değildir. Bu kapıdaki kayıt, kararın dayanağını, tarihini ve sonra yerine getirilmesi gereken koşulu göstermelidir. Şartlı sonuç tam geçiş değildir.
Kapı 3 — kararı tam taşınmaza bağlayın
İl, ilçe, mahalle veya köy, ada, parsel ve kat mülkiyeti varsa tescilli bağımsız bölüm kimliğini kesinleştirin. Bu adım, proje düzeyindeki sonucu farklı kısıtlamaya sahip başka parsele kopyalamayı önler. Satış tanımı resmî kimlikle uzlaştırılamıyorsa uygunluk kararını durdurun ve önce taşınmaz kimliği uyuşmazlığını çözün.
Konum çapraz kontrolünde TKGM kadastro araçlarını, tescil bakımından ise tapu sürecindeki resmî kayıtları kullanın. Harita sonucu malikliği veya bütün kısıtlamaları kanıtlamaz. Karar kaydı hangi parselin test edildiğini açıkça yazmalıdır.
Kapı 4 — yüzölçümü ve birikimli sınırları test edin
Yabancı gerçek kişi için önerilen edinimi ulusal yasal sınırla karşılaştırın ve mevcut taşınmazları dikkate alın. Resmî rehber kişi başına ülke genelinde otuz hektarlık çerçeve ile özel mülkiyete konu ilçe alanında yabancı gerçek kişilerin toplam edinimine ilişkin yüzde on sınırını açıklar. Resmî kontrol gereken durumda işlem ekibi ilçe kapasitesini kendi başına sertifikalandırmamalı; konuyu tanımlayıp yetkili sonucu almalıdır.
Küçük bir daire bu kapıda basit olabilir; portföy veya arazi edinimi daha fazla belge gerektirebilir. Alıcının mevcut edinimleri bilinmiyorsa sonuç şartlı veya çözümsüz kalmalıdır. Çerçevenin değeri, eksik bilgiyi sıfır kabul etmeyi önlemesidir.
Kapı 5 — güvenlik ve özel coğrafi kısıtlamaları test edin
Tam parselin yasak askeri alan, askeri güvenlik alanı veya özel güvenlik alanından etkilenip etkilenmediğini ve izin gerekip gerekmediğini kontrol edin. Mahalle adına bakarak genelleme yapmayın. İzin süreci tetiklenirse belge alınana kadar sonuç «izne bağlı» olmalıdır.
Kanıt parseli, makamı ve tarihi göstermelidir. Büyük projede alınan bağımsız bölümün kontrol edilen parsel üzerinde bulunduğunu ayrıca doğrulayın. Bir parsel için alınmış koşul başka parsele yeniden kontrol edilmeden taşınmamalıdır.
Kapı 6 — taşınmaz türünün sonuçlarını belirleyin
Varlığın tamamlanmış bina, bağımsız bölüm, ticari taşınmaz, arsa veya başka tür olup olmadığını belirleyin. Resmî rehber üzerinde önceden yapı bulunmayan taşınmazı edinen yabancı malik için ilgili kamu idaresine iki yıl içinde proje geliştirmek üzere başvuru yükümlülüğünü belirtir. Bu husus satın alma sonrası yükümlülük olarak gösterilmeli; arsa ile tamamlanmış daire aynı kabul edilmemelidir.
Edinim uygunluğu ile planlanan kullanımın uygulanabilirliğini ayırın. Yabancı malik olma kapısını geçmek imar, inşaat veya işletme izni sağlamaz. Yatırım amacı geliştirmeye bağlıysa ayrı imar ve ruhsat koşulu oluşturun.
Kapı 7 — işlem kararını üretin
Son karar kısa ama kanıtlı olmalıdır: «geçti», «şartlı geçti», «çözümsüz» veya «dur». Geçti, bu alıcı ve taşınmaz için ilgili tüm uygunluk kapılarının mevcut işlem bakımından kanıtlandığı anlamına gelir. Şartlı geçiş gereken izin, düzeltme veya sonraki teyidi listeler. Çözümsüz, kanıtın eksik veya çelişkili olduğunu gösterir. Dur ise bilinen bir koşulun önerilen yapıyla ilerlemeyi engellediğini belirtir.
Zamana duyarlı kapıları bağlayıcı kapanıştan önce tekrarlayın. Çerçeve kontrolü yapan kişiyi, tarihi, kullanılan resmî kaynak veya kurum çıktısını ve önceki incelemeden beri değişeni kaydetmelidir. Değeri tutarlılıktır: aynı alıcı, taşınmaz ve kanıtı gören iki inceleyen aynı sonuca ya da aynı çözülmemiş noktaya ulaşabilmelidir.