يحوّل إطار القرار أهلية المشتري الأجنبي من مجموعة معلومات متناثرة إلى بوابات مرتبة. الهدف ليس إصدار فتوى قانونية من قائمة فحص، بل إيقاف الصفقة عند أول شرط ضروري لا يملك دليلاً كافيًا. في تملك العقار في تركيا يبدأ الإطار بتصنيف المشتري وينتهي بتأكيد مرتبط بالعقار نفسه وتاريخ المعاملة. ولكل بوابة متطلب إثبات ونتيجة واضحة: اجتياز، اجتياز مشروط، غير محسوم، أو توقف.
البوابة الأولى — صنّف المشتري بصورة صحيحة
حدد هل المشتري شخص طبيعي أجنبي أم شخص اعتباري أجنبي أم شركة تركية ذات رأس مال أجنبي. يعامل الإطار الرسمي هذه الفئات بصورة مختلفة، ولا يستطيع فحص العقار اللاحق تصحيح خطأ في التصنيف. سجل الجنسية أو بيانات تأسيس الشركة، وملكية السيطرة عندما تكون مؤثرة في المسار المطبق، وهوية الممثل الذي سيتصرف في معاملة الطابو.
بالنسبة للشخص الطبيعي، تحقق من الجنسية بمستندات هوية سارية وسجل تعدد الجنسيات إذا كان له أثر. وبالنسبة للشركة، اجمع المستندات التي تثبت فئتها القانونية. إذا لم يكن التصنيف مثبتًا بما يكفي فالنتيجة «غير محسوم»، ولا يجوز تحويلها إلى اجتياز لمجرد توقيع استمارة حجز.
البوابة الثانية — تحقق من أن مسار الجنسية أو الكيان مسموح
توضح الإرشادات الرسمية التركية أن الأشخاص الطبيعيين الأجانب من الدول المسموح بها في الإطار القانوني يمكنهم التملك ضمن قيود وشروط خاصة. ويمكن للقواعد المختصة التمييز بحسب الدولة أو الشخص أو المنطقة أو العدد أو النوع أو معايير أخرى. لذلك يجب أن يتطلب الإطار تأكيدًا رسميًا حديثًا أو تأكيدًا عبر مسار المعاملة عندما لا تكون أهلية المشتري واضحة من مصدر موثوق.
لا تحول غياب حظر منشور إلى إذن إيجابي. ولا تستخدم نجاح مشتري آخر كدليل. يجب أن تذكر نتيجة هذه البوابة أساس القرار وتاريخه وأي شرط مؤجل. النتيجة المشروطة ليست اجتيازًا كاملًا.
البوابة الثالثة — اربط القرار بالعقار المحدد
ثبّت الهوية المساحية: الولاية والقضاء والحي أو القرية وAda وParsel، ومع الملكية الطابقية رقم القسم المستقل المسجل. تمنع هذه الخطوة إعادة استخدام نتيجة على مستوى المشروع في قطع قد تختلف قيودها. إذا لم يمكن مطابقة وصف المبيعات مع الهوية الرسمية، أوقف قرار الأهلية وحل تعارض العقار أولًا.
استخدم أدوات TKGM المساحية لمقارنة الموقع ومسار السجل العقاري للمعلومات الحاكمة. نتيجة الخريطة ليست إثباتًا للملكية أو لكل القيود. يجب أن يقول سجل القرار بوضوح أي قطعة تم اختبارها.
البوابة الرابعة — اختبر حدود المساحة والتراكم
بالنسبة للشخص الطبيعي الأجنبي، قارن الشراء المقترح بالحد القانوني الوطني وخذ الأملاك الحالية في الاعتبار. تشير الإرشادات الرسمية إلى إطار الثلاثين هكتارًا للفرد وإلى قيد العشرة بالمئة الإجمالي في القضاء بالنسبة لتملك الأجانب الطبيعيين للأراضي القابلة للملكية الخاصة. لا ينبغي لفريق الصفقة أن يصدر بنفسه شهادة بشأن السعة الإجمالية للقضاء عندما تكون هناك حاجة إلى فحص رسمي؛ بل يحدد المسألة ويحصل على النتيجة المختصة.
قد تكون شقة صغيرة بسيطة في هذه البوابة، بينما تحتاج محفظة عقارية أو أرض كبيرة إلى أدلة أكثر. إذا كانت أملاك المشتري الحالية مجهولة فيجب أن تبقى النتيجة مشروطة أو غير محسومة. فائدة الإطار أنه يمنع اعتبار البيانات المفقودة صفرًا.
البوابة الخامسة — افحص القيود الأمنية والجغرافية الخاصة
تحقق مما إذا كانت القطعة المحددة تتأثر بمنطقة عسكرية محظورة أو منطقة أمن عسكري أو منطقة أمنية خاصة، وهل يتطلب المسار موافقة. لا تعمم من اسم الحي. وإذا بدأ مسار موافقة، فيجب أن تكون النتيجة «مشروط بالموافقة» حتى توثق الموافقة بالفعل.
يجب أن يحدد الدليل القطعة والجهة والتاريخ. وإذا كان العقار داخل مشروع كبير فتأكد من أن الوحدة المشتراة مرتبطة بالقطعة نفسها التي تم فحصها. لا تنسخ شرط قطعة إلى قطعة أخرى من دون إعادة تحقق.
البوابة السادسة — حدد آثار نوع العقار
حدد هل الأصل مبنى مكتمل أم شقة ملكية طابقية أم عقار تجاري أم أرض أم نوعًا آخر. تشير المصادر الرسمية إلى التزام خاص عندما يتملك الأجنبي عقارًا لا توجد عليه منشأة مبنية مسبقًا، إذ عليه التقدم إلى الإدارة العامة المختصة خلال سنتين لتطوير مشروع. يجب أن يظهر هذا كالتزام بعد الشراء، لا أن تُعامل الأرض والشقة المكتملة كأنهما متماثلتان.
وافصل أهلية التملك عن قابلية الاستخدام المقصود. اجتياز بوابة الملكية الأجنبية لا يضمن التنظيم أو رخصة البناء أو الترخيص التجاري. إذا كانت جدوى الاستثمار مبنية على التطوير فأنشئ شرطًا منفصلًا للتخطيط والترخيص.
البوابة السابعة — أصدر قرار المعاملة
يجب أن تكون النتيجة النهائية قصيرة لكنها مستندة إلى دليل: «اجتياز»، «اجتياز مشروط»، «غير محسوم»، أو «توقف». الاجتياز يعني أن كل بوابات الأهلية ذات الصلة بالمشتري والعقار مثبتة لهذه الصفقة. والاجتياز المشروط يسرد الموافقة أو التصحيح أو التأكيد اللاحق المطلوب. غير محسوم يعني نقصًا أو تعارضًا في الدليل. والتوقف يعني وجود شرط معروف يمنع الاستمرار بالهيكل المقترح.
أعد البوابات الحساسة للوقت قبل خطوة الإغلاق الملزمة. يجب أن يسجل الإطار من قام بالفحص ومتى وما المصادر الرسمية أو مخرجات الجهات المستخدمة وما الذي تغير منذ المراجعة السابقة. قيمته في الاتساق: مراجعان أمام المشتري والعقار والأدلة نفسها يجب أن يصلا إلى النتيجة نفسها أو يحددا نقطة عدم الحسم نفسها.